Страхування титулу - що це таке і страхування титулу при покупці квартирі, іпотеці
Титульне страхування - це перш за все захист від ризику, можливої втрати придбаного у володіння нерухомого майна. Воно не ставить собі за мету захистити клієнта від настання негативної події, основна функція такого виду страхування - це захист від наслідків вже сталося.
Фактично страхування титулу - це процедура захисту від існуючих недоліків в титулах, є юридичних підстав для скасування права володіння майном. Вона має важливість тоді, коли виникає необхідність компенсації збитків, завданих покупцеві в результаті втрати права власності на придбану квартиру, земельну ділянку, дачу, будинок.
Титульне страхування фактично захищає громадян від випадків, при яких виникає наступна ситуація з об'єктом покупки:
- Виявлення факту незаконності угод, укладених в минулому часі.
- Виявлення порушень прав попередніх власників при їх зміні.
- Випадкові помилки посадових осіб, які вчиняють реєстрацію прав власності.
- Незаконність судових рішень, оскаржених у відповідному порядку та ін.
Чи потрібно страхувати титул при покупці квартири
На той момент, коли купується титул, страхувальник не може знати про те, яким ризикам він піддається, і спокійно приймає рішення придбати той чи інший житловий об'єкт.
Але бувають різні випадки, приклади яких розглянемо нижче:
- Наприклад, квартиру продає громадянин, який за фактом є не зовсім осудним. Після укладання угоди і повного розрахунку з продавцем його родичі можуть наполягти на проведенні психіатричної експертизи такого громадянина. На підставі її висновків про те, що людина під час продажу житла не усвідомлював наслідків здійснюваних дій, будь-який суд визнає угоду недійсною.
- Продаж житла скоїв громадянин, який не досяг повноліття. Така дія є незаконним.
- Покупець при придбанні нерухомості не був поставлений до відома про те, що квартира вже була предметом судового розгляду. І, швидше за все, на її власника накладено обмеження по праву продажу.
Одним словом, коли житло купується на вторинному ринку, то існує велика ймовірність того, що у неї явно неповний порядок з історією. І якщо не застрахувати титул, то при виявленні якихось невідповідностей, з правової точки зору, покупець може втратити все - і квартиру, і гроші, внесені за її придбання.
Правила оформлення титульного страхування
Для того щоб оформити договір страхування титулу, будь-якої будівлі чи окремого приміщення, покупець повинен підготувати такі документи:
- Підтвердження права власності на житло (мається на увазі такий документ, як договір купівлі-продажу, дарча, заповіт та ін.).
- Свідоцтво про державну реєстрацію права на власність в рамках такої нерухомості.
- Відповідну довідку, видану органами реєстрації.
- Виписку з будинкової книги або реєстру мешканців з організації, що управляє багатоквартирним будинком.
- Техпаспорт на житло і план земельної ділянки (якщо мова йде про приватний будові).
Якщо виявиться, що в числі проживають в цьому приміщенні, є неповнолітні або недієздатні громадяни, то обов'язковою вимогою буде надання такого додаткового документа, як дозвіл опікуна на проведення операції з відчуження майна.
Чому залежить вартість проведення даної дії
Більшість випадків при здійсненні процесу укладення договору титульного страхування свідчать про те, що його вартість встановлюється за домовленістю сторін в межах вартості об'єкта купівлі-продажу.
Але одночасно існує деяка практика встановлення величини страхової суми, і, природно, ціни договору:
- Принагідно, коли квартира або будинок купується в кредит, то страхова сума дорівнює вартості кредиту.
- Якщо покупець відразу ж платить всю суму вартості житла продавцю, то страхова сума дорівнює сумі грошей, заплачених за нерухомість.
- Договір також може включати додаткові страхові суми, які покривають непередбачені витрати на ведення судових справ.
Після встановлення розміру страхової суми визначається і вартість страхового платежу. Він залежить від наступних параметрів:
- Розміру страхової суми.
- Терміну дії договору.
- Кількості фактичних угод, укладених з даним об'єктом (історія переходу прав власності). Чим більше відбувалося таких угод, тим більше ризик, а, значить, більше ціна договору.
Настання страхового випадку
Вигодонабувачу потрібно дуже відповідально поставитися до термінів дії договору і до контролю фіксування часу настання страхового випадку. Так, датою, яка є підставою для подачі заяви в страхову компанію про компенсацію збитків, є момент прийняття судом рішення про втрату покупцем права власності на придбане житло.
Таким чином, рішення необхідно отримати до того моменту, коли закінчиться дія страхового договору.
Ще один важливий момент - як правило, страхові компанії при укладенні подібного типу договорів обмежують право власника на внесення змін в техпаспорт приміщення без попередньої згоди представників страховика. Порушення цієї умови може бути причиною відмови компанією визнання факту настання страхового випадку.
Особливості страхування титулу на власність
Оскільки такого виду страхування не має ще широкого поширення, до підписання договору потрібно підійти дуже уважно.
Так, потрібно вимагати від страховика пояснення і уточнення наступних моментів:
- Що являє собою страховий випадок (прослідкуйте, щоб угода містила пункт, де було зазначено, що під дію цієї події потрапляє рішення суду, що стосується відчуження у покупця нерухомості з якихось причин!).
- Які умови страхування (представники страхової компанії можуть вказати, що страховий випадок стосується лише даної угоди з цим клієнтом, тоді всі ризики минулих угод не беруться до уваги).
- Як розрахована максимальна сума покриття збитків (договір обов'язково повинен містити фразу про те, що вона визначається виходячи зі сформованої ринкової ціни на нерухомість!).
Особливості страхування титулу при іпотеці
При іпотеці правила укладення договорів по титулу практично нічим не відрізняються від процедури страхування при звичайній купівлі житла. Але банки, як правило, не вимагають такого типу захисту.
Тому покупець повинен бути особливо уважним, і проконтролювати дотримання в страховому договорі таких моментів:
- У договорі на іпотеку і полісі вартість житла повинна повністю збігатися.
- Терміни дії страхового захисту та договору купівлі житла в кредит повинні також бути однаковими, для того, щоб на весь термін виплати кредиту захистити всі можливі ризики.
Типові ризики з титульного страхування
У більшості випадків при укладанні подібного типу договорів титульної захисту поширені такі ризики:
- Попередні угоди з нерухомості були визнані судом незаконними в результаті мають місце наступних ситуацій:
- Операція була здійснена недієздатним або обмежено дієздатним громадянином, або особою, яка знала, що насамперед воно здійснює в момент продажу майна.
- Якщо під час продажу особа, яка вчиняє правочин, знаходилося в стані шантажу, обману, помилки або насильства.
- При здійсненні продажу спільного майна одним з подружжя без згоди іншого, тощо.
- Купівля-продаж юридично була оформлена неправильно.
- Покупець став жертвою шахрайства.
- Продаж об'єкта була здійснена без урахування прав неповнолітніх громадян або наявних спадкоємців.
Отже, страхування титулу - це в деякому роді новий вид захисту фінансових інтересів покупців нерухомості, якщо раптом відбувається випадок її втрати в результаті визнання угоди недійсною судом. Особливо це стосується вчинення дій по її придбання на вторинному ринку.
Грамотне оформлення договорів зі страховою компанією насамперед залежить від уважного вивчення їх змісту та знання особливостей, пов'язаних з титульної захистом. Особливу увагу при цьому слід приділити умовам страхування і розміру страхової суми, яка не повинна бути меншою, ніж ринкова ціна приміщення.
Також необхідно з усією серйозністю підійти до вивчення ризиків при оформленні угод купівлі-продажу, і максимально детально дізнатися історію переходу прав власності на придбану квартиру.
Задайте питання і отримаєте відповідь юриста через 5 хвилин
Договір майнового страхування
Страхування квартири в Ощадбанку
Страхування від втрати роботи