Способи управління багатоквартирним будинком
Найголовніше питання, яке належить вирішити власникам приміщень, - це яким способом буде управлятися їх будинок.
Рішення про те, яким способом буде управлятися будинок, приймають самі власники на загальних зборах.
Три варіанти:- безпосереднє управління самими власниками;
- управління товариством власників житла (ТСЖ), житловим кооперативом (ЖК) або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (СПК);
- управління керуючої організацією.
Вибір способу управління багатоквартирним будинком - це основа, на якій потім буде вибудовуватися вся подальша система утримання та ремонту будинку. Перш ніж виносити на голосування той чи інший варіант, потрібно дуже уважно прорахувати всі плюси і мінуси кожного способу управління.
Безпосереднє управління багатоквартирним будинком
Даний спосіб може бути реалізований тільки в будинку, кількість квартир в якому становить не більше ніж тридцять. У будинку, де більше 30 квартир, безпосереднє управління реалізовано бути не може.
Відмінною особливістю даного способу є те, що між споживачами і постачальниками комунальних послуг (компаніями, які забезпечують тепло, електроенергію, воду і т. Д.) Не існує посередників. Власники приміщень безпосередньо укладають договори з ресурсоснабжающими організаціями та окремими квитанціями самі оплачують комунальні послуги.
При безпосередньому управлінні власники на загальних зборах приймають рішення, з ким укласти договори на надання послуг і виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна.
Щоб не оголошувати загальні збори з поточних питань, власники можуть вибрати одного з них або інша особа, яка представлятиме їхні інтереси і мати право підпису. Для цього йому необхідно отримати письмову довіреність від всіх або більшості власників.
Плюси безпосереднього управління:- комунальні ресурси жителі оплачують безпосередньо постачальникам, минаючи посередників;
- повноваження з управління спільним майном залишаються у власників;
- не виникає витрат на оплату послуг з управління спільним майном.
- в будинку, де менше 30 квартир, може бути складно знайти того, хто зможе (і погодиться) взяти на себе відповідальність за укладення договорів від імені всіх власників;
- немає професійного управління спільним майном;
- власникам буває складно домовитися між собою і знайти підрядників з виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна;
- в разі якщо не вибрано уповноважена особа, контроль за якістю робіт з боку всіх або декількох власників може призводити до конфліктів між ними.
Управління товариством власників житла
Товариство власників житла - це юридична особа. Для його створення необхідно пройти державну реєстрацію як юридичної особи та отримати всі відповідні документи. Робота ТСЖ визначається нормами Житлового кодексу. ТСЖ несе відповідальність за надання як житлових, так і комунальних послуг.
Найчастіше голови ТСЖ, виправдовуючись перед жителями, кажуть: «Ми не винні в тому, що контейнери для сміття переповнені, це компанія з вивезення сміття погано працює!» Насправді винних треба шукати саме в ТСЖ: вони зобов'язані докласти всіх зусиль (аж до зміни компанії-підрядника), щоб усі послуги надавалися точно в строк.
Утримувати загальне майно ТСЖ може двома способами:- Самостійно, маючи в штаті всіх необхідних фахівців (інженера, слюсаря-сантехніка, електрика, тесляра, двірника, прибиральницю, інженера, бухгалтера, паспортиста і т. П.), Причому фахівці можуть бути з числа мешканців в даному будинку, аби вони могли забезпечити своєчасні дії з утримання житла та припинення аварійних ситуацій.
- Найнявши підрядника - керуючу або обслуговуючу організацію.
Як створити ТСЖ?
Якщо ініціатор або ініціативна група власників вважатимуть такий варіант прийнятним, то необхідно підготувати документи для проведення загальних зборів і продумати кандидатури до органів управління ТСЖ і контрольно-ревізійні органи: правління, його голова, а також ревізійна комісія.
За створення ТСЖ і затвердження його Статуту повинні проголосувати власники, що володіють більш ніж половиною квадратних метрів в загальній площі житлових та нежитлових приміщень у даному будинку. Після цього починається етап оформлення паперів.
Державна реєстрація товариства власників житла на сьогоднішній день здійснюється в формі реєстрації товариства власників нерухомості.
Часом виникають випадки, коли ніхто з власників не хоче займатися діяльністю ТСЖ. В цьому випадку членам ТСЖ потрібно його ліквідувати. Чи це можливо? Так можливо. Для цього необхідно провести загальні збори членів ТСЖ і прийняти рішення про його ліквідацію та створення ліквідаційної комісії. Далі діяти доведеться так, як описано в цивільному кодексі щодо ліквідації будь-якої юридичної особи.
Крім того, в ч. 2 ст. 141 Житлового кодексу прописано ще одна підстава, за яким ТСЖ можна ліквідувати: число квадратних метрів, що належать членам ТСЖ, менше половини площі всіх житлових і нежитлових приміщень в МКД.
У цьому випадку власники зобов'язані прийняти рішення про ліквідацію ТСЖ.
Щоб пройти державну реєстрацію ТСЖ, потрібно надати до податкової інспекції:- заяву на державну реєстрацію, завірена у нотаріуса;
- протокол загальних зборів власників приміщень, на якому прийнято рішення про створення ТСЖ і про прийняття його статуту;
- статут ТСЖ;
- відомості про осіб, які проголосували на зборах за створення ТСЖ, про належні їм частки в праві спільної власності.
Головний документ ТСЖ - це його статут, в якому прописуються всі основні права і обов'язки членів ТСЖ, сфера його діяльності і т. Д.
Як тільки буде пройдена процедура державної реєстрації ТСЖ, воно стає юридичною особою. У кожного ТСЖ має бути печатка зі своїм найменуванням, розрахунковий рахунок в банку, інші реквізити. Важливий момент: у одному будинку може працювати тільки одне ТСЖ. ВУкаіни заборонено створення одного ТСЖ на кілька багатоквартирних будинків. За винятком випадку, коли багатоквартирні будинки розташовані на земельних ділянках, що мають спільний кордон, інженерні мережі, інші загальні об'єкти.
У разі банкрутства ТСЖ відповідає за своїми зобов'язаннями всім своїм майном. При цьому потрібно розуміти, що майно власників, їх квартири, а також загальне майно в багатоквартирному будинку до складу майна ТСЖ не входять. Якщо банкрутство раптом сталося у одного з членів товариства, ТСЖ за нього відповідальності не несе. Також самі члени ТСЖ не відповідають за боргами товариства.
Органи управління ТСЖ
Важливо розуміти, що можливість проведення загальних зборів членів ТСЖ не скасовує необхідності проводити в багатоквартирному будинку загальні збори власників приміщень з питань, віднесених до виключної компетенції таких зборів. Наприклад, питання організації та проведення капітального ремонту загального майна в МКД не можуть бути вирішені на загальних зборах членів ТСЖ. Для ухвалення рішення стосовно них необхідно скликати загальні збори власників.
Правління товариства власників житла - це виконавчий орган, він підпорядковується загальним зборам членів ТСЖ. Тому найбільш важливі питання вирішуються на зборах, а ті питання, які відповідно до Житлового кодексу і статутом не відносяться до компетенції загальних зборів власників і загальних зборів членів ТСЖ, можуть вирішуватися правлінням ТСЖ.
Обирати членів правління можна на будь-який термін у межах двох років. Як правило, вибори призначають або раз на рік, або раз на два роки.
Засідання правління скликає голова (до речі, його можна вибирати на правлінні, а можна - на загальних зборах членів ТСЖ, який варіант вибрати - справа самих членів товариства власників житла, проте обраний спосіб повинен бути зафіксований в статуті).
Власники приміщень в будинку, які не є членами ТСЖ, не можуть бути обрані в правління. Крім того, заборонено обирати до правління членів ревізійної комісії товариства та членів ТСЖ, які працюють в органах управління організації, з якою ТСЖ уклало договір про обслуговування.
Для того щоб рішення правління вважалися законними, на його засіданні має бути присутня як мінімум половина членів правління. Якщо більше половини присутніх проголосувало за будь-яку пропозицію, воно вважається прийнятим. Після голосування необхідно оформити протокол, який повинні підписати голова та секретар засідання.
Обов'язки Ради ТСЖ- Дотримуватися законодавства і вимог статуту ТСЖ.
- Контролювати своєчасність сплати внесків членами ТСЖ.
- Складати річні кошторису витрат і доходів ТСЖ, звіти про фінансову діяльність, надавати їх загальним зборам ТСЖ для затвердження.
- Укладати договори на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в будинку.
- Наймати і звільняти працівників для обслуговування будинку.
- Вести реєстр членів товариства, бухгалтерію, діловодство.
- Скликати і проводити загальні збори членів ТСЖ.
- Виконувати інші обов'язки, що випливають із статуту ТСЖ.
Голова правління ТСЖ - особа виборне. Як вже говорилося, його можуть обирати члени правління, а можуть всі члени ТСЖ на загальних зборах. Термін роботи голови обговорюється в статуті товариства. Його завдання - координувати роботу правління і ТСЖ в цілому. Крім того, він розробляє нормативні документи: правила внутрішнього розпорядку ТСЖ (затверджуються ці правила на загальних зборах), положення про оплату праці найманих працівників і т. Д.
Ревізійна комісія (ревізор) ТСЖ обирається на загальних зборах членів ТСЖ. Максимальний термін роботи комісії - 2 роки, потім повинні послідувати перевибори. Головне її завдання - як мінімум раз на рік проводити ревізії фінансової діяльності ТСЖ і давати звіт членам товариства про результати. Крім того, ревізійна комісія складає висновок на кошторису різних робіт, розроблені правлінням.
ТСЖ - це юридична особа з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками. Про це голови ТСЖ і члени правління часто забувають, щиро вважаючи, що за їх помилки їм «нічого не буде». Тим часом в реальності за цим слід серйозна відповідальність. Розмір штрафів за порушення в житлово-комунальній сфері доходить до 250 тисяч рублів.
Управління керуючої організацією
Це найпоширеніший спосіб управління будинками - всі роботи з утримання та ремонту більшості багатоповерхівок в нашій країні проводяться фахівцями УО.
Житловий кодекс України вимагає, щоб керуюча компанія виконувала абсолютно всі роботи, які передбачені мінімальним переліком і замовлені їй власниками за договором. При цьому КК може наймати інші підрядні організації, але всю відповідальність за якість послуг несе саме вона.
Для того щоб почати працювати з керуючою організацією, необхідно спочатку укласти з нею договір. Для цього потрібно, щоб на загальних зборах власники самі вибрали, якої організації вони готові довірити управління, і затвердили умови договору. В реальності ж часто буває, що мешканцям будинку так і не вдається зібратися разом і обговорити цю важливу проблему.
Щоб будинок все-таки не залишився «безхазяйним», роль ініціатора загальних зборів беруть на себе органи місцевого самоврядування. Якщо власники самостійно не вибирають керуючу організацію, то остання визначається за результатами конкурсу.
Керуюча компанія повинна приступити до своїх обов'язків протягом тридцяти днів після укладення договору.
Істотні умови договору управління багатоквартирним будинком - так називаються моменти, без досягнення згоди за якими договір вважається неукладеним.
Крім істотних умов, передбачених законодавством, такими є будь-які умови, за якими власники вирішили дійти згоди з КК. Наприклад, крім умов про порядок контролю за діяльністю КК, власники можуть наполягти на затвердження конкретної форми річного фінансового звіту.
Терміни укладання договору можуть бути різними. Закон надає досить великий розкид: від 1 року до 5 років. Правда, на 5 років договір можна укладати, тільки якщо власники вибрали керуючу компанію на загальних зборах. Якщо ж керуюча організація обрана для будинку за підсумками конкурсу, проведеного органами місцевого самоврядування, максимальний термін договору не може перевищувати 3 років.
Ліцензування діяльності з управління МКД
Жодна керуюча компанія не може пропонувати свої послуги, якщо у неї немає ліцензії. Ліцензування діяльності включає в себе два аспекти:- Видача ліцензії.
- Контроль за відповідністю організації або індивідуального підприємця ліцензійним вимогам.
- реєстрація організації або індивідуального підприємця на території Укаїни;
- наявність у керівника організації або індивідуального підприємця кваліфікаційного атестата, який видається йому в разі успішної здачі кваліфікаційного іспиту на право здійснювати керівництво організацією, що здійснює управління багатоквартирними будинками;
- відсутність у керівника організації або індивідуального підприємця незнятої або непогашеної судимості за злочини в сфері економіки, тяжкі та особливо тяжкі злочини;
- організація не піддавалася процедурі анулювання ліцензії на право керування багатоквартирними будинками;
- керівник організації або індивідуальний підприємець не піддавалися процедурі дискваліфікації;
- розкриття організацією інформації про свою діяльність.
Рішення про видачу ліцензії або про відмову в її видачі приймає ліцензійна комісія, створена в суб'єкті РФ. У складі ліцензійної комісії не менше ніж одну третину займають представники саморегулівних організацій, громадських об'єднань, інших некомерційних організацій.
Стежить за відповідністю діяльності керуючої організації ліцензійним вимогам Державна житлова інспекція.
При цьому ліцензійні вимоги до діяльності компанії, що отримала ліцензію, ширше, ніж ті, які пред'являються до претендента.
Якщо компанія протягом року отримує два приписи про усунення порушень по одному багатоквартирному будинку і не виконує їх - вона втрачає право на управління цим будинком. Якщо площа таких будинків більше 15% площі всіх будинків, якими управляє КК, вона позбавляється ліцензії на управління будинками, а її керівник підлягає дискваліфікації на певний термін. Ліцензія анулюється за рішенням суду на підставі розгляду заяви Державної житлової інспекції.
Незважаючи на наявність невиконаних приписів, власники на загальних зборах можуть прийняти рішення про продовження роботи з діючою організацією. У цьому випадку ліцензія не відгукується.
Протягом 15 днів з дня отримання повідомлення від Державної житлової інспекції про припинення дії ліцензії орган місцевого самоврядування скликає загальні збори власників для вирішення питання про вибір способу управління багатоквартирним будинком. Якщо власники не приймають рішення або збори не має кворуму, орган місцевого самоврядування в триденний термін оголошує конкурс на отримання права керування таким будинком.