Що необхідно знати власнику нерухомості про оцінку його майна - українська газета

З нинішнього року порядок розрахунку податку на нерухомість виходячи з її кадастрової вартості поширений на всю країну. Фото: depositphotos.com

В яких випадках вам знадобиться допомога незалежного оцінювача? Що таке кадастрова вартість нерухомості, чим вона відрізняється від ринкової? Як знайти "золоту середину", якщо продавець і покупець розходяться в оцінці одного і того ж товару? Як в разі потреби правильно вибрати оцінювача?

Відповіді на багато питань з оцінки можна знайти в новому випуску "Бібліотечки" української газети ". Збірник так і називається:" Оцінка майна: все, що необхідно знати власнику ". Підготовлено він фахівцями експертної групи VETA, які навіть самі" заморочений "речі написали простою і доступною мовою, супроводжуючи прикладами з життя.

Що таке ринкова вартість?

Під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт може бути відчужений (проданий) на відкритому ринку в умовах конкуренції. При цьому мається на увазі, що сторони угоди діють розумно, мають у своєму розпорядженні всю необхідну інформацію, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.

Треба розуміти, що ринкова вартість завжди залежить від співвідношення попиту і пропозиції на ринку, а тому далеко не завжди співвідноситься з собівартістю. Наприклад, коли ринок нерухомості швидко зростає, ринкова ціна квадратного метра може бути набагато вище фактичних витрат, які несе забудовник, бо збільшився їхній попит і квартиру все одно куплять. У кризових умовах, навпаки, продавці змушені пропонувати нерухомість з мінімальною націнкою до собівартості, але якщо попиту немає, ринкова ціна може дуже сильно впасти.

Коли необхідне проведення оцінки ринкової вартості?

Найпоширеніші випадки:

• для укладання угоди купівлі-продажу;
• для кредитування під заставу (в тому числі і для отримання іпотечного кредиту);
• для заперечування завищеною кадастрової вартості, коли в якості такої визнається ринкова ціна (це потрібно для правильного обчислення величини податку на майно);
• при розділі і передачі майна при розлученні, отриманні спадщини, оформленні дарчої і т.д .;
• при вилученні майна для потреб держави - федеральних, регіональних структур і муніципалітетів.

Крім того, бувають і інші, не настільки часто зустрічаються випадки, наприклад, визначення ринкової вартості цінних паперів, антикваріату, інших цінностей.

Правило тут одне: все, що може бути куплено або продано, може бути оцінений для встановлення ринкової вартості.

Що таке "справжня" і "розумна" вартість?

Нерідко в документах використовують терміни, не передбачені законодавством: "дійсна вартість", "розумна вартість", "еквівалентна вартість", "реальна вартість". У ст. 7 закону про оціночну діяльність встановлено, що якщо в договорі про оцінку, нормативно-правового акта, що вводить оцінку будь-якого об'єкта, не визначений конкретний вид вартості, то визначається ринкова вартість цього об'єкта. Це ж правило застосовується і в разі використання в документах термінів, частіше застосовуються в розмовній мові: "розумна", "реальна", "справжня" вартість та ін. Тобто у всіх таких випадках мається на увазі визначення ринкової вартості об'єкта.

Що таке інвестиційна і ліквідаційна вартість?

Інвестиційна вартість, на відміну від ринкової вартості, визначається перш за все користю, яку може отримати власник від використання об'єкта. Вважається, що це найбільша величина, яку готовий заплатити покупець. Фізичні особи замовляють встановлення інвестиційної вартості рідко, частіше замовниками виступають представники бізнесу і державні структури.

Що стосується ліквідаційної вартості - це найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт може бути проданий в короткі терміни, недостатні для залучення широкого кола покупців.

Коли потрібно знати ліквідаційну вартість?

Реалізація різних об'єктів власності за ліквідаційною вартістю рідко буває добровільною. Як правило, такий продаж -це вимушена дія власника, пов'язане з негативними обставинами його життя.

Громадяни стикаються з цією необхідністю, коли з яких-небудь причин змушені швидко "позбуватися" від свого майна. Наприклад, людина не в силах виплачувати кредит, допустив прострочення і готовий продати заставу, щоб отримані гроші повернути банку і закрити борг. Банк же, в свою чергу, вимагає продати заставу за ліквідаційною вартістю в найкоротші терміни.

Що таке кадастрова вартість?

Цей показник кардинально відрізняється від будь-якого іншого виду власності. Згідно з Федеральним стандарту оцінки "Визначення кадастрової вартості об'єктів нерухомості (ФСО N 4)" кадастрова вартість об'єкта нерухомості визначається на основі ринкової інформації, пов'язаної з економічними характеристиками використання об'єкта нерухомості. Важливо, що кадастрова вартість визначається як для об'єктів, присутніх на відкритому ринку, так і для об'єктів, ринок яких обмежений або відсутній. Такій оцінці підлягають всі об'єкти нерухомості, відомості про яких містяться в державному кадастрі нерухомості. Тому кадастрова оцінка носить тотальний характер.

Чи можна оскаржити кадастрову вартість?

Кадастрова вартість розраховувалася поетапно, в більшості випадків використовувалися методи масової оцінки, тобто для оцінки групувалися схожі об'єкти з приблизно однаковими характеристиками із застосуванням методів математичного моделювання. Але при такій процедурі розрахунків виникає чимало огріхів. Наприклад, вартість деяких земельних ділянок виявилася в 4-10 разів вище за ринкову вартість.

Тому законом передбачена процедура оскарження кадастрової вартості і встановлення щодо об'єкта його реальної ринкової вартості. Таку оцінку проводять незалежні оцінювачі.

Які ще питання розглядаються в збірнику

• як правильно укласти договір про оцінку;
• які права та обов'язки замовника оцінки;
• що являє собою договір і звіт про оцінку;
• як проходить оцінка в рамках судового розгляду;
• як оцінити успадковане майно;
• особливості оцінки збитку;
• які кваліфікаційні вимоги висувають до оцінювача, які його права і обов'язки.