Сам собі начальник приватний маклер
Коли ріелтору варто пускатися в самостійне плавання? Ціна питання, ризики та можливості, які дає ріелтору незалежність? RealEstate.ru вирішив розібратися в цих питаннях і все порахувати. На цей раз ми поговоримо про плюси і мінуси роботи приватного маклера. А в наступних публікаціях оцінимо ризики відкриття свого агентства і роботи по франшизі.
Коли ріелтору варто пускатися в самостійне плавання? Ціна питання, ризики та можливості, які дає ріелтору незалежність? RealEstate.ru вирішив розібратися в цих питаннях і все порахувати. На цей раз ми поговоримо про плюси і мінуси роботи приватного маклера. А в наступних публікаціях оцінимо ризики відкриття свого агентства і роботи по франшизі.
Освоївшись в професії ріелтора, наростивши свою клієнтуру і зробивши деякі фінансові запаси, співробітники агентств нерухомості рано чи пізно замислюються про вихід з під крила своєї компанії і початку власного бізнесу. Начебто початкові інвестиції в цей бізнес невеликі, і здається, що працювати самостійно може кожен ріелтор. Але багато хто вважає, вирішуються - десятки, виходить - у одиниць.
Коли ми йдемо?
Більшість з опитаних RealEstate.ru успішних власників агентств нерухомості і успішних приватних маклерів зізнавалися, що «не було б щастя, та нещастя допомогло». Тобто вирішувалися вони на відділення від материнської компанії в момент потрясінь - фінансових або управлінських криз, чималу роль при цьому відігравав і людський фактор. «Якби не скритність і жадібність моїх партнерів, що призвело до повної втрати довіри до них, я б ніколи не пішов на цей крок», - згадує генеральний директор компанії Penny Lane Realty Георгій Дзагуров.
Забігаючи наперед, скажемо, що з безлічі опитаних фахівців, на подив, було вкрай мало тих, хто горів бажанням стати самостійним гравцем, а ось чому, розглянемо далі.
У кого вийде?
За словами приватного ріелтора Наталії Широкова. йти в самостійне плавання має сенс досвідченим агентам з напрацьованою власною клієнтурою. «На створення своєї бази йде не менше двох років». - зазначає вона. При цьому ріелтор не тільки повинен володіти спеціальними знаннями і вміннями в різних областях, щоб провести операцію від початку і до кінця, але і бути самоорганізованим і дисциплінованою людиною, а також мати дуже сильну мотивацію. Після того, як ви станете працювати на себе, підганяти вже ніхто не буде, адже начальників-то немає, але і підтримати вас теж нікому - ні з ким порадитися, всі рішення потрібно приймати самостійно, і нести за це відповідальність. «Треба бути готовим працювати перші три місяці не покладаючи рук, мати план по старту, і тоді все вийде», - говорить Наталія Широкова.
Три способи працювати самостійно
Існує три форми самостійної роботи:
- приватний маклер (з реєстрацією індивідуального підприємства або без), мінімальний обсяг стартових інвестицій становить 50 -100 тис. рублів.
- створення свого агентства нерухомості, на старт-ап - 300 -500 тис. рублів
- покупка франшизи у великих брендів. Франчайзинговий офіс обійдеться в 2,5 - 3 млн рублів.
Приватний маклер: робота «на ліво»
Саме з цього, за словами Ольги Нікітіної. і починають практично всі приватні маклери. Такий метод дозволяє йому користуватися базами агентства, мати прикриття на випадок виникнення якихось проблем, і не відлякує клієнтів.
«Дійсно, зараз все більше клієнтів, налякані повідомленнями про чорних маклерів, звертають уваги на юридичний статус ріелтора, продавці і покупці нерухомості бояться, що їх обдурять і охочіше укладають договір з компанією, ніж з приватником», - говорить ріелтор Юлія Махно.
«Зазвичай я працюю самостійно, клієнти приходять до мене від людей, яким я вже допомогла придбати або продати квартиру, але якщо для когось із них важливо, щоб угода здійснювалася саме через агентство, то я звертаюся в ту компанію, де я працювала раніше і проводжу угоду під їх брендом », - розповідає Ольга Нікітіна.
В такому випадку сума винагороди для компанії залежить від індивідуальних домовленостей, зазвичай це близько 30% від комісії ріелтора. Якщо агент з хорошою репутацією, його давно знають, то сума може бути символічною, так як компанія, нічим не ризикуючи і не вкладаючи сил і засобів, отримує гроші за формальність.
Але працювати неофіційно стає все складніше. Наприклад, українська гільдія ріелторів (РГР) готує законопроект, згідно з яким всі ріелтори, незареєстрованих в професійних СРО будуть вважатися поза законом. Потрібно буде мати статус хоча б «індивідуального підприємця».
ІП - наступний крок
Інший спосіб отримати юридичний статус - зареєструватися як індивідуальний підприємець (ІП). Це, звичайно, серйозно збільшує видаткову частину (реєстрація, бухгалтерський супровід, щоквартальна здача звітів і, що важливо, сплата податків), але дозволяє приватнику відчувати себе впевнено.
Доходи приватного ріелтора - це окрема і дуже індивідуальна тема, все залежить від спеціалізації (житлова нерухомість, комерційна, оренда або продаж і т.д.) і власних можливостей маклера.
З одного боку, він перестає ділитися комісією з агентством, і може забирати її собі: якщо раніше він отримував 30 - 50% від принесених в компанію грошей, то зараз може забрати собі всі 100% (за вирахуванням витрат). Але тут знову вступає в силу людський фактор: щоб залучити клієнта маклер може знизити розмір комісії, угоди іноді зриваються в самий останній момент, та й сили не безмежні.
Вести одночасно кілька угод - заняття виснажливе, перекласти «текучку» ні на кого (якщо, працюючи в компанії, можна попросити допомогти колегу, там є кур'єри, секретарі та ін. То тут ти один). На перші півроку доведеться забути про відпустку і лікарняних, домашні справи, родичів, бути готовим до постійного стресу.
Орієнтовні стартові витрати
• близько 30 000 рублів на місяць - придбання баз даних (мінімальний набір: ціан, WinNER і 1-2 бази з оренди)
• до 5 000 рублів - реєстрація індивідуального підприємця
• 20 000 - 35 000 рублів - річне обслуговування в банку
• 5 000-25 000 рублів на місяць - бухгалтерське обслуговування (якщо ІП не готовий самостійно освоювати тонкощі банківських проводок і здачі звітів до податкової, пенсійного фонду тощо).
Разом: перший рік роботи обійдеться, як мінімум, в 700 тис. Рублів.