Розірвання договору іпотеки, причини, етапи, іпотечне кредитування
На відміну від звичайних споживчих кредитів, іпотека - довгострокова і масштабна операція. Якщо в першому випадку кредит береться максимум на 5 років, то термін житлових позик рідко не перевищує 10-15 років. Переважна більшість людей насилу може спланувати своє життя на наступні 3-5 років, а вже про більш тривалих термінах і говорити нема чого. Тим більше що ніхто не застрахований від таких життєвих обставин, як:
- втрата місця роботи або зменшення заробітної плати;
- виникнення серйозного захворювання або інвалідності у позичальника, яка не дозволяє працювати за основною професією;
- втрата постійного доходу одного з подружжя і збільшення витрат у зв'язку з народженням дитини;
- поява додаткових постійних витрат через хворобу когось із родичів і так далі.
Через деякий час, як у банку, так і у позичальника можуть значно змінитися обставина, що змусить одну зі сторін припинити взаємини. Слід враховувати, що розірвання договору іпотеки спричинить або повне погашення заборгованості перед банком, або укладення нового кредитного договору. Іпотечні взаємини можуть бути розірвані:
- з ініціативи банку-кредитора;
- за ініціативою позичальника.
Розірвання іпотечного договору з ініціативи кредитора
Варто відзначити, що на практиці таке трапляється досить рідко. Найбільш поширеною причиною розірвання договору з іпотечним позичальником стає виникнення у нього серйозну заборгованість по щомісячних виплатах. При цьому позичальник не йде на контакт і не бажає обговорювати з банком свої фінансові проблеми.
Як правило, таке розірвання супроводжується позовною заявою до суду. Крім того, є ще ряд причин, за якими банк може ініціювати розірвання іпотечного договору:
- якщо позичальник буде використовувати кредитні гроші не за їх цільовим призначенням, тобто якщо позикові кошти або їх частина не будуть спрямовані на придбання житла. На сьогоднішній день це дуже малоймовірна причина, оскільки, як правило, банки контролюють всю угоду від початку до кінця і перераховують гроші безпосередньо продавцеві;
- якщо позичальник навмисно надав банку недостовірні дані про себе, особливо те, що стосується доходів і місця роботи. Ця умова в переважній більшості випадків прописано прямо в договорі і якщо через деякий час після взяття кредиту з'ясовується обман, банк має повне право достроково розірвати договір і зажадати повернення повної суми боргу і можливо навіть сплати якоїсь суми штрафу;
- якщо позичальник навмисно змінює вартість житла без узгодження з банком або заподіює йому шкоду, сюди відносяться різні види ремонту, перепланування, перенесення сантехніки і т.д. Можливість здійснювати періодичні інспекції заставного житла прописана в ФЗ «Про іпотеку»;
- якщо позичальник не уклав підписується щорічно страховий договір на житло. Для банку це означає, що його ризики не застраховані і в разі псування або втрати об'єкта застави, не вийде компенсувати відповідні витрати і страхових платежів.
У всіх зазначених випадках розірвання може бути виконано за постановою суду або за взаємною домовленістю позичальника і кредитора. Зазвичай банки всіма засобами прагнуть не доводити справу до суду. Якщо у позичальника виникають фінансові труднощі, то йому, як правило, пропонують різні варіанти реструктуризації боргу, кредитні канікули і інші варіанти полегшення кредитного тягаря.
Розірвання іпотечного договору за ініціативою позичальника
Тут основною причиною так само, як і в попередньому випадку є відсутність у позичальника можливостей по обслуговуванню кредиту. Якщо клієнт не може домовитися з банком про пом'якшення умов кредиту на прийнятних для себе умовах, то у нього немає іншого виходу, як розірвати договір. Однак необхідно пам'ятати, що припинення дії іпотечного договору тягне за собою дострокове повернення всієї суми боргу. Також позичальник може розірвати договір з однією з таких причин:
- рефінансування іпотеки в цьому ж або іншому банку. Як правило, до такого ходу вдаються в тому випадку, якщо з'являється більш вигідна іпотечна програма, ніж та, яку вже обслуговує позичальник. У багатьох банках є окремий напрямок рефінансування, оскільки такі угоди вимагають особливого підходу;
- якщо позичальник хоче продати або обміняти об'єкт іпотеки. У такій ситуації клієнт повинен буде повністю погасити позику достроково або укласти з банком кредитний договір на інших умовах для того, щоб погасити частину боргу;
- якщо банк порушує свої зобов'язання, прописані в кредитному договорі, наприклад, самовільно змінює відсоткову ставку в бік збільшення або необґрунтовано вимагає дострокового погашення позики. Однак і в такій ситуації грошові зобов'язання позичальника нікуди не дінуться, і борг банку необхідно буде виплатити
Форс-мажор і нестандартні ситуації
Найчастіше випадки форс-мажору прописуються в договорі окремим пунктом. При цьому вказується, як повинні поводитися боку в кожному із зазначених випадків. Правда, рідко в іпотечних договорах враховується така ситуація, як банкрутство банку. Законодавство не передбачає припинення кредитних зобов'язань в разі банкрутства кредитора. Якщо раптом щось подібне станеться, то позичальнику слід звернутися за вирішенням питання до суду.
У іпотечної практиці зрідка, але трапляються такі ситуації, коли позичальник через кілька років звертається до суду з вимогою визнати договір недійсним. Причиною для такого рішення може бути будь-яка помилка або невідповідність пунктів договору чинному законодавству. Для позичальника це дуже вигідна ситуація, оскільки при визнанні договору недійсним, недійсними визнаються і зобов'язання сторін. А це означає, що клієнт повинен повернути банку тільки суму, взяту в кредит без відсотків, а все що він виплатив за минулі роки понад неї, банк повинен буде йому повернути.
Однак банки сьогодні ретельно опрацьовують тексти своїх іпотечних договорів, щоб виключити можливість подібного розвитку подій.
Підібрати програму іпотеки
Перевірити кредитну історію