Ринкова та кадастрова вартість земельної ділянки відмінності і оцінка, розрахунок, що якщо кадастрова

Чому взагалі у земельних ділянок дві вартості? У чому їхня відмінність? У чому співвідношення між ними? Чи може одна вартість замінювати іншу?

Ринкова та кадастрова вартість: відмінності і взаємозв'язок

Прикметники «ринкова» і «кадастрова» стосовно нерухомості, і в тому числі до земельних ділянок синоніми, це різні поняття, що визначають його вартість.

Кадастрова ж вартість викликає багато питань, в тому числі і як її правильно визначити?

Чим відрізняється кадастрова вартість нерухомості від ринкової?

Вам потрібна допомога? Проконсультуйтеся з нашому юристом безкоштовно!

Або зверніться до нашого онлайн-консультанту!

Ринкова це така ціна, яка традиційно використовується переважно на вторинному ринку нерухомого майна, висловлюючи в оціночно-наочному еквіваленті співвідношення попиту і пропозиції. Це те, що побутовою мовою називають «ціна землі».

Чим відрізняється кадастрова вартість від ринкової, яке відношення вони мають один до одного, в чому суттєва різниця цих понять?

Кадастрова вартість, на відміну від ринкової наділяє земельну ділянку юридичною значимістю, надаючи йому певні повноваження.

До того ж, на відміну від ринкової, здатної в залежності від коливань відповідної ринкової кон'юнктури значно змінюватися, кадастрова вартість земельної ділянки більш статична: її можливо змінити не частіше ніж один раз на три роки.

При цьому розмір ринкової вартості земель різних цільових призначень природним чином залежить від умов ринку, тоді як розмір кадастрової визначається, згідно із законодавством (ФЗ «Про державну кадастрової оцінки») строго відповідно до встановленої процедури державної кадастрової оцінки земель.

Крім того, ринкова вартість може значно збільшуватися при наявності на ділянці будівель, кадастрова ж від зведених об'єктів змінюватися не буде.

Не дивлячись на те, що між цими двома вартостями є істотна різниця, вони при цьому взаємопов'язані, і більш того, - впливають одна на іншу: ось чому при обліку кадастрової вартості в обов'язковому порядку беруть до уваги ринкову.

Як розраховується кадастрова вартість?

Будь-яку земельну ділянку підлягає державній кадастрової оцінки, і така оцінка встановлюється не рідше одного разу на п'ять років.

Кадастрова вартість - це якась середня вартість, оцінка землі, отака стандартна її форма.

Також на вартість впливають ринкові ціни відповідного регіону розташування земельної ділянки на день твори такого розрахунку і розвиток його інфраструктури.

Отже, як розрахувати кадастрову вартість?

Порядок розрахунку встановлений законодавством, полягає в наступному строгій логічній послідовності дій, виконуючи які можна оцінити будь-який об'єкт:

1. Ухвалення органом влади України або муніципальним органом місцевого самоврядування рішення про проведення кадастрової оцінки;
2. Формується перелік земель, що підлягають кадастрової оцінки;
3. Визначається виконавець кадастрових робіт з призначенням кадастрового інженера;
4. Складається звіт про проведену державою оцінці земель;
5. За результатами оцінки встановлюється кадастрова вартість.
6. На сайті Росреестра розміщуються відомості про кадастрової вартості земель;
7. Дані вносяться до державного кадастр.

Що робити, коли кадастрова вартість вище ринкової, або дорівнює їй?

Що більше: величина ринкової, або ж кадастрової вартості об'єкта нерухомості?

Як правило, ринкова вартість будь-якого об'єкта нерухомості, - земельної ділянки, квартири, будинки, - вище кадастрової, і між ними завжди присутня деяка різниця.

Але буває, що по чисто об'єктивних причин (найчастіше це збіги цінових орієнтирів), кадастрова не нижче, а дорівнює ринковій вартості, тобто вони тотожні за розміром, або кадастрова вартість ділянки, квартири, навіть вища за ринкову.

На скільки відрізняється величина кадастрової вартості від комерційної залежить від кожного конкретного об'єкта оцінки.

Найчастіше, збіг або перевищення кадастрової вартості над ринковою сталося помилково (наприклад, невірно обраний метод оцінки об'єкта), і тоді кадастрова вартість нерухомості природно буде завищена.

Що потрібно робити, якщо кадастрова вартість квартири завищена, - вона більше ринкової вартості, або ці дві вартості рівні?

У таких випадках необхідно спробувати оскаржити вартість за допомогою твори кадастрового перерахунку.

Некоректно певна, вона неминуче тягне істотні збитки при обороті ділянок і податкових виплатах.

Такий перерахунок можливий в адміністративному, або судовому порядку: в першому випадку необхідно звернутися в територіальний орган Россреестра і написати встановленого зразка заяву, з додатком документів, що підтверджують неправильність проведених розрахунків або використання в процесі їх твори помилкових даних.

Наприклад, ринкова ціна земельної ділянки певного цільового призначення знизилася через псування грунту. В такому випадку доказом буде служити результат відповідної експертної оцінки.

В судовому порядку буде потрібно складання відповідної позовної заяви.

На що впливає кадастрова вартість?

Визначившись з кадастрової вартістю, виникає питання: на що ж все-таки впливає кадастрова вартість? Відповідь криється в тому сенсі, який Законодавець вклав в цей вид вартості.

Іншими словами, від розміру кадастрової вартості повністю залежить розмір податкового нарахування, тобто податок на землю і на майно розраховується виходячи з встановленої величини кадастрової вартості цих об'єктів.

Показник кадастрової вартості враховується і при укладенні договорів оренди, оскільки орендні платежі теж грунтуються на такій вартості.

Крім того, у вартість викупу земель також входить розрахунок кадастрової вартості.

Коли необхідна оцінка кадастрової вартості, в яких випадках ринкова має перевагу?

Кадастрова вартість є основним значущим економічним елементом обороту земельних ділянок, вона закладена в основу оподаткування.

Без оцінки кадастрової вартості не обійтися в разі поділу майна (сімейні суперечки і т.д.).

Також вона необхідна в разі викупу ділянки у держави, при зарахуванні до статутного капіталу юридичної особи внеску.

Буде потрібно оцінка кадастрової вартості і при оформленні іпотеки або застави.

Ринкова оцінка земельної ділянки, як вартість реальна об'єкта нерухомості, переважно застосовується при:

• Необхідності отримання реальних даних про ділянку і для прийняття об'єктивного рішення;
• Об'єкт за допомогою публічної оферти бере участь в публічних торгах;
• Ціна відчуження ділянки є обґрунтованим гонорарів за об'єкт продажу, угода проведена за вільним волевиявленням сторін.

Вартість послуг оцінки землі

Така послуга лідирує по затребуваності на ринку нерухомості. Після укладення відповідного договору експерт здійснює виїзд на місце, до об'єкта оцінки, після чого здійснює розрахунок вартості об'єкта.

Завершується послуга оцінки складанням експертного висновку.

Вартість такої послуги, звичайно, різниться в залежності від регіону оцінки, але найбільший вплив на неї надає розмір оцінюваного об'єкта: так, оцінити об'єкт площею до 10 кв. метрів обійдеться приблизно в 4 000 рублів.

Скільки коштує оцінка земельної ділянки площею від і більше 10 кв. метрів?

На оцінку ділянки, що не перевищує 70 кв. метрів, буде потрібно вже 9 000 рублів.

Ділянка площею до 1 гектара потребують 20 000 рублів, і кожен додатковий гектар збільшить вартість оцінки на 1 тисячу рублів.

Великі ділянки, від 5 гектар, будуть коштувати близько 30 000 рублів.

Така висока вартість оцінки пов'язана з підвищеними матеріальними витратами на її проведення.

Таким чином, при здійсненні юридично значимих дій (купівля-продаж, дарування, спадщина тощо), а також для контролю правильності податкових нарахувань необхідно знати розмір кадастрової вартості, який в необхідних випадках можливо відкоригувати.

Процедура розрахунку кадастрової вартості зрозуміла, але як і де дізнатися її величину?

Всю інформацію про земельні ділянки, що стосується в тому числі кадастрової вартості, можна знайти на офіційному сайті Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії www.rosreestr.ru, інформація надається по кадастровому номеру шуканого об'єкта, що міститься у виписці з Єдиного державного реєстру прав або в виписці з Єдиного державного земельного кадастру.

При втраті таких виписок територіальний відділ Росреестра протягом 10 днів за запитом з доданими до неї правовстановлюючими документами на об'єкт і паспортом заявника здійснює їх видачу.