Прогалину в законодавстві при використанні материнського капіталу

Квартира, куплена в кредит з використанням материнського капіталу, може стати міною сповільненої дії. Якщо частка неповнолітньої дитини в житло не виділена, таку угоду можна оскаржити, повідомили BFM.ru юристи.

Юристи виявили серйозна прогалина в законодавстві, що регулює використання материнського капіталу при вирішенні житлового питання за допомогою іпотечного кредиту.

Розмір материнського капіталу в поточному році становить 387,6 ​​тисячі рублів.

Квартири, куплені по іпотеці з залученням маткапіталу, можуть стати «бомбами» уповільненої дії - як квартири, які в 90-і роки були приватизовані без участі прописаних (зареєстрованих) в них неповнолітніх. Угоди з такими квартирами легко можна було оскаржити тоді, і сьогодні вони несуть потенційну небезпеку для покупців, навіть якщо останні є добросовісними набувачами.

Відповідно до закону про материнський капітал, в разі якщо батьки витрачають його на покупку нерухомості, то діти повинні отримати в квартирі або будинку хоч якусь частку. Розмір цієї частки закон не визначає, констатуючи, що це повинно бути зроблено «за згодою».

У федеральному законі №256-ФЗ «Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей» сказано: «Житлове приміщення, придбане (побудоване, реконструйоване) з використанням засобів (частини коштів) материнського (сімейного) капіталу, оформляється у спільну власність батьків, дітей (в тому числі першого, другого, третього дитини і наступних дітей) з визначенням розміру часток за угодою (ст. 10, пункт 4).

Але коли кошти материнського капіталу направляються на оплату покупки житла з використанням іпотеки, то частку дітей у власності виділити відразу не виходить. Справа в тому, що жоден банк не видасть кредит на ту квартиру, де в числі власників є неповнолітні діти. В такому випадку оформлення власності може бути відстрочено до моменту погашення кредиту.

Втім, як повідомили BFM.ru практикуючі юристи, виконання цього зобов'язання ніким не контролюється - більш того, в документах про власність або заставу квартири немає ніяких позначок про таке зобов'язання або про той факт, що квартира придбана з використанням маткапіталу.

Це і створює додаткові труднощі для тих, хто захоче купити таку квартиру на вторинному ринку. «Відповідно до федеральним законом №256, житлове приміщення, придбане з використанням коштів материнського капіталу, оформляється у спільну власність батьків і дітей (з визначенням частки за угодою). Недотримання зазначеної умови тягне за собою нікчемність угоди подальшої купівлі-продажу квартири. Угода може бути оскаржена за позовом будь-якого зацікавленої особи », - пояснила Анна Польова, старший юрист юридичної фірми« Авелан ».

«Якщо батьки не виконають своє зобов'язання і не передадуть частку у власності своїм дітям після погашення іпотечного кредиту, а захочуть таку квартиру продати, то зараз вони можуть зробити це безперешкодно, оскільки ніхто не контролює їх дії після виплати кредиту», - повідомила BFM.ru Марія Артемова (Кітайчік), керівник проектів юридичної фірми Via lege.

Юрист розповіла BFM.ru, що їх клієнти попросили перевірити історію квартири, яку вони хотіли купити. В ході перевірки виявилася така колізія. «Сплативши іпотечний кредит за квартиру, продавці вирішили поліпшити свої житлові умови, помінявши квартиру на іншу. З точки зору представлених документів продається квартира була абсолютно чистою, проте коли ми поцікавилися, чи не використовувався для її покупки материнський капітал, відповідь була позитивною. При цьому батьки [неповнолітніх дітей, одержувачі сертифіката - BFM.ru] не встигли переоформити квартиру у спільну часткову власність з дітьми і планували наділити останніх власністю вже в новій квартирі. Ми разом звернулися до пенсійного фонду з питанням, чи можна так вчинити, щоб не затягувати угоду, але нам відповіли, що це питання їх не стосується, і вони не контролюють подальші дії батьків після виплати кредиту », - пояснила вона.

У батьків теж можуть бути проблеми

«Ця юридична« діра »може призвести до хвилі судових процесів, пов'язаних з оскарженням права власності на продану квартиру досягли повноліття дітьми. Також операцію з продажу такої квартири батьками, можливо, в майбутньому зможуть оскаржити органи опіки та піклування або інший орган, який буде наділений повноваженнями по контролю за даним положенням закону, - вважає Марія Артемова (Кітайчік). - Більш того, теоретично можливі позови Пенсійного фонду або інших контролюючих органів до батьків про «нецільове» використання коштів материнського капіталу або про спонукання до виконання зобов'язання про наділення дітей власністю ».

Подати позов можуть і скривджені члени сім'ї. «Члени сім'ї, яких не наділили власністю, можуть звернутися за захистом своїх інтересів до суду. Для неповнолітніх термін позовної давності починається з моменту виконання ним вісімнадцяти років », - пояснює керівник іпотечної служби компанії« РЕЛАЙТ-Нерухомість »Ірина Кажікіна.

На думку Марії Артемова (Кітайчік), проблема може бути навіть більш масштабною, ніж «приватизація без участі неповнолітніх».

Нагадаємо, що на початку 90-х закон дозволяв приватизувати житлоплощу, на якій були прописані неповнолітні діти, тільки їх батькам або опікунам. Пізніше закон був переглянутий, і дітей в обов'язковому порядку стали включати в число власників житла. Однак угоди з квартирами, приватизованими в «першу хвилю», стали оскаржуватися дітьми, які досягли 18-річчя. Суди ставали на їхній бік, а покупцям таких квартир доводилося або доплачувати за придбані метри (в розмірі покладеної дітям частки), або взагалі повертати квартиру після визнання угоди нікчемною.

«Що ще, мені здається, дуже важливо відзначити, ПФР згадує, що зараз інформація в Росреестр не надсилається. А це означає, що людина, яка купує квартиру, колишню в іпотеці, купує кота в мішку: він ніяк не може перевірити, чи була вона оплачена материнським капіталом, - підкреслює Марія Артемова (Кітайчік). - Непрямі ознаки, наприклад, наявність зареєстрованих в квартирі двох неповнолітніх дітей, можуть про це свідчити, але глобально на поточний день покупцеві залишається покладатися тільки на слова продавця ».

Президент Інститут економіки міста Надія Косарєва вважає за доцільне внесення особливої ​​графи в систему реєстрації прав.

«ПФР, як тільки виділяє гроші, направляв би інформацію в органи реєстрації прав на нерухомість, і в цій графі ставилася б відмітка, що після виплати кредиту в цій квартирі повинна бути виділена частка дітей. Тоді при будь-якій угоді з цією квартирою орган по реєстрації розумів, що на цю квартиру є обмеження. Ми зараз якраз пишемо за завданням Росреестра новий проект закону по держреєстрації, цю тему спробуємо теж врахувати », - пояснила Надія Косарєва BFM.ru.

На її думку, якщо продаж квартири буде здійснена до виділення частки дітей, то така угода повинна бути визнана недійсною за допомогою участі органів опіки.

У прес-службі Пенсійного фонду BFM.ru теж вважають, що такі угоди повинні взяти під свій контроль органи опіки та піклування. Але складність полягає в тому, що органи опіки не мають інформації про квартирах, придбаних в іпотеку з використанням материнського капіталу, оскільки діти в них не стали власниками, і тому теж не можуть контролювати оформлення часткою у власності, пояснили BFM.ru експерти.

На думку Ірини Кажікіна, держава повинна створити окремий контролюючий орган, який буде строго стежити за дотриманням інтересів всіх членів сім'ї, які скористалися материнським капіталом для придбання житлової нерухомості. Такий контроль стане гарантією чистоти угоди і для тих, хто купує таке житло на вторинному ринку.