Продаж житлового будинку

Здавалося б, ну що небезпечного може таїти в собі для продавця таке звичайна подія, як продаж свого житлового будинку?
Для відповіді на це питання, мені б хотілося навести приклад зі своєї практики громадянського адвоката.

Суть справи в тому, що мій довіритель (продавець) продав покупцеві свій житловий будинок. Деякий час по тому, цей покупець подав на продавця позов до суду про те, що будинок виявився неякісним, і попросив стягнути з мого довірителя гігантську суму грошей для покриття своїх витрат.
Занурившись в юридичні хитросплетіння порядку врегулювання подібних суперечок, ми попросили районний суд повністю відмовити в позові за необґрунтованістю. Продаж житлового будинку - це ж не пачка сигарет, і вимагає від покупця обачності і обережності при здійсненні угоди.

Районний суд не погодився з нашими аргументами та виніс рішення про стягнення з мого довірителя великої суми грошей (більше 1,5 мільйонів рублів). Однак Верховний Суд РБ при розгляді поданої нами апеляційної скарги повністю скасував рішення районного суду і виніс рішення на користь нас!

Наводжу в цій статті текст апеляційної скарги як історію про те, чим може обернутися для продавця продажу житлового будинку.

У судову колегію у цивільних справах Верховного Суду Республіки Башкортостан

від відповідача А.Ф.У. прож. (.)
(Представник - адвокат Оkень І.П.)

Рішенням (....) Районного суду Республіки Башкортостан (суддя ....) За позовом Є. А.М. постановлено:
- стягнути з А.Ф.У. на користь Е.А.М. суму витрат, які необхідно вкласти в роботи з утеплення конструкцій будинку за результатами незалежної експертизи в розмірі 1 450 099 рублів, вартість ПДВ (18%) в розмірі 261 018 рублів, також витрати по утепленню прихованих зон дому та статі в цокольній частині в розмірі 101 361 рубль.
- стягнути з А.Ф.У. на користь Е.А.М. витрати по тепловізійного обстеження будинку в розмірі 30 000 рублів, витрати по оплаті будівельно-технічної експертизи в розмірі 30 520 руб. стягнути сплачену позивачем державне мито в розмірі 17 690 рублів.

Я не згоден з прийнятим судовим рішенням, вважаю його незаконним, необґрунтованим, таким, що підлягає скасуванню з наступних підстав.

При цьому, суд не взяв до уваги, що на підставі частини 3 статті 48 Містобудівного Кодексу України (далі ГРК РФ), здійснення підготовки проектної документації не потрібно при будівництві, реконструкції, капітальному ремонті об'єктів індивідуального житлового будівництва (окремо розташованих житлових будинків з кількістю поверхів не більше ніж три, призначених для проживання однієї сім'ї).

Частиною 2 статті 48 ГрК Україна визначено, що проектна документація являє собою документацію, яка містить матеріали в текстовій формі і у вигляді карт (схем) і визначальну архітектурні, функціонально-технологічні, конструктивні та інженерно-технічні рішення для забезпечення будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва, їх частин, капітального ремонту.

Частиною 2 статті 49 ГрК Україна передбачено, що експертиза проектної документації і результатів інженерних вишукувань не проводиться щодо проектної документації окремих житлових будинків з кількістю поверхів не більше ніж три, призначені для проживання однієї сім'ї (об'єкти індивідуального житлового будівництва).

З наведених вище положень Містобудівного Кодексу України випливає, що для будівництва індивідуального житлового будинку з кількістю поверхів більше трьох і призначеного для проживання однієї сім'ї не потрібна підготовка проектної документації та отримання дозволу на будівництво.

Таким чином, з наведених вимог закону випливає, що законодавець дозволяє громадянам набувати у власність новостворені житлові будови з кількістю поверхів не більше трьох і призначених для проживання однієї сім'ї на підставі лише двох документів: технічного паспорта на об'єкт і документа, що засвідчує наявність у такої особи права на земельну ділянку, на якому така будова зведено. При цьому для того, щоб будова вважалося житловим досить заявити його в цій іпостасі.

Отже, питання про чітке дотримання СНиП при будівництві зазначених будівель законодавець залишає на розсуд самих громадян, чиє життя і здоров'я залежать від безпеки споруджуваного ними вдома.

Жорсткі вимоги відповідності різним ГОСТам, СНіП, кліматичних нормативам і т.п. пред'являються до багатоквартирних житлових будинків, які будують спеціалізовані будівельні організації, де потрібна наявність проектної документації, дозволу на будівництво і т.д.

Оскільки при ІЖС підготовки проектної документації не потрібно, то А.Ф.У. як фізична особа в силу закону не був зобов'язаний здійснювати будівництво свого житлового будинку відповідно до кліматичних нормативами, прийнятими для (... ..) району РБ і СНіПами.

Отже, виходячи зі статті 59 ЦПК РФ, суд припустився помилки, визнавши висновок будівельно - технічної експертизи відношуваним доказом у справі, що спричинило прийняття неправильного рішення по суті справи.

Кожен з перерахованих СНиПов і ГОСТів не зобов'язаний був дотримуватися А.Ф.У. при будівництві спірного житлового будинку з таких підстав.
Як зазначалося вище, при ІЖС підготовки проектної документації не потрібно, а як видно з перерахованих СНиПов і ГОСТів, область їх застосування - при ПРОЕКТУВАННІ житлових будинків.

1) Так, СНиП 2.08.01 - 89 «Житлові будинки» вже більше 10 років як припинили свою дію. Крім цього, ці норми і правила поширювалися на проектування житлових будинків (квартирних будинків, включаючи квартирні будинки для людей похилого віку та сімей з інвалідами, що пересуваються на кріслах-колясках, в подальшому тексті - сімей з інвалідами, а також гуртожитків) висотою до 25 поверхів включно.

Таким чином, застосування експертом Б.А.С. даного Зводу правил необгрунтовано, оскільки ці правила були введені в дію через рік після введення спірного будинку в експлуатацію.

Крім цього, з тексту пункту 8.1 розділу 8 «Забезпечення санітарно-епідеміологічних вимог» слід, що при проектуванні і будівництві будинків повинні бути передбачені встановлені цим склепінням правил заходи, що забезпечують виконання санітарно-епідеміологічних вимог з охорони здоров'я людей і навколишнього природного середовища.

З пункту 9.1 розділу 9 «Енергозбереження» слід, що будинок повинен бути запроектований і побудований таким чином, щоб при виконанні встановлених вимог до внутрішнього мікроклімату приміщень і інших умов проживання забезпечувалося ефективне і економне витрачання невідновлюваних енергетичних ресурсів при його експлуатації.

Згідно пункту 9.3 розділу 9 цього Зводу Правил, при оцінці енергоефективності будинку за характеристиками його будівельних конструкцій та інженерних систем вимоги цього зводу правил вважаються виконаними, якщо дотримані наступні умови:
приведений опір теплопередачі і повітропроникність огороджувальних конструкцій не нижче тих, що вимагаються СП 50.13330.
Згідно пункту 9.4 Зводу правил, при оцінці енергоефективності будинку за комплексним показником питомої витрати енергії на його опалення вимоги цього зводу правил вважаються виконаними, якщо розрахункове значення питомої витрати енергії q для підтримки в будинку нормованих параметрів мікроклімату і якості повітря не перевищує максимально допустимого нормативного значення. наведеного в СП 50.13330.

Відповідно до пункту 5 статті 10 ГК РФ, сумлінність учасників цивільних правовідносин і розумність їх дій передбачаються.

Відповідно до пункту 1 статті 9 ЦК РФ, громадяни та юридичні особи на свій розсуд здійснюють належні їм цивільні права.

У зв'язку з цим, Е.А.М. при покупці спірного будинку, діючи розумно й обачно, повинен був розуміти і знати, що купується їм житловий будинок міг бути побудований без підготовки проектної документації, а значить, на законних підставах Не Відповідати кліматичних нормативам, прийнятим для (... ..) району РБ.

Відповідно до ст.ст. 309-310 ГК РФ, продажу житлового будинку повинна виконуватися належним чином відповідно умов договору та вимог закону, інших правових актів, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна його умов не допускаються, за винятком випадків, передбачених законом.

Згідно ст.549 ГК РФ, за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.

В силу ст.558 ЦК України, договір продажу житлового будинку підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

В силу ст.557 ЦК України, у разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, застосовуються правила статті 475 цього Кодексу, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору.

Згідно ч.1 ст.475 ЦК України, якщо недоліки товару не були застережені продавцем, покупець, якому переданий товар неналежної якості, має право за своїм вибором вимагати від продавця: пропорційного зменшення ціни; безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк; відшкодування своїх витрат на усунення недоліків товару.

В силу ч.2 ст.475 ГК РФ, у разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення непереборних недоліків, недоліків, які не можуть бути усунені без невідповідних витрат або витрат часу, чи виявляються неодноразово, або виявляються знову після їх усунення, і інших подібних недоліків) покупець має право за своїм вибором відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої за товар грошової суми.

Відповідно до ст. 476 ГК України продавець відповідає за недоліки товару, якщо покупець доведе, що недоліки товару виникли до його передачі покупцеві або з причин, які існували до цього моменту.

Таким чином, можна констатувати, що матеріалами справи і висновком експертизи не підтверджується продаж продавцем А.Ф.У. покупцеві Е.А.М. житлового будинку, який відповідає умовам договору купівлі - продажу про його якість.

Згідно ч.2 ст.469 ЦК України, за відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для цілей, для яких товар такого роду звичайно використовується. Житловий будинок має на увазі цілий рік проживання, в документах вказано призначення: житлове. Пунктом 7 договору купівлі - продажу Позивач і Відповідач передбачили, що цей договір містить весь обсяг угод між сторонами щодо предмета цього договору, відміняє і робить недійсними всі інші зобов'язання або подання, які могли бути зроблені сторонами, будь то в усній або письмовій формі, до укладення цього договору.

Згідно з поясненнями А.Ф.У. та наявним у справі фотографій, об'єкт нерухомості використовувався їм до продажу Е.А.М. як житловий будинок для постійного проживання, яких-небудь дефектів, пов'язаних з промерзанням будинку, надходженням холодного повітря не було. Згідно технічних та реєстраційних документів, об'єкт нерухомості зареєстрований як житловий будинок.
Як вказує сам позивач Е.А.М. після покупки будинку їм було проведено його ремонт. Таким чином, експертний висновок будівельно-технічної експертизи було складено після проведення ремонтних робіт Е.А.М. Згідно клопотання керівника експертної організації, визначити первинний стан будинку не представляється можливим. Таким чином, встановити конкретну дату установки будь-якого обладнання або проведення робіт з поліпшення експлуатаційних властивостей об'єкта встановити технічно неможливо /л.д.197/. У зв'язку з цим, Е.А.М. не представлено доказів того, що виявлені в конструкції будинку дефекти виникли до передачі нерухомості покупцю і що вони відносяться до істотних недоліків.

Надані Е.А.М. копії квитанцій, чеків і накладних доводять придбання позивачем зазначених будівельних матеріалів. Однак, дані документи не підтверджують той факт, що недоліки товару виникли до його передачі покупцеві або з причин, які існували до цього моменту. Крім того, з представлених документів не випливає, що зазначені в них будівельні матеріали були використані для ремонту саме спірного житлового будинку. Крім цього, з даних документів не випливає, що їх придбання і використання в спірному будинку обумовлено саме виправленням недоліків, за які відповідає продавець А.Ф.У. Таких доказів в рамках цієї справи немає. Е.А.М. як власник житлового будинку, міг використовувати придбані будівельні матеріали для поліпшення технічних характеристик спірного, або будь-якого іншого об'єкта, але це не накладає на А.Ф.У. обов'язки з відшкодування Е.А.М. зроблених витрат. Таким чином продажу житлового будинку була проведена продавцем на законних підставах
На основі викладеного,

Рішення (......) районного суду Республіки Башкортостан скасувати, в задоволенні позовних вимог Е.А.М. до А. Ф. У. про стягнення збитків і грошових коштів відмовити.

Цивільний адвокат Окене І.П.