Продаж нерухомості з обтяженням, продаж орендованої нерухомості

Нерідко покупці намагаються уникати нерухомість з обтяженням, чому об'єкти можуть простоювати роками на ринку. Давайте з'ясуємо, чи можна продавати обтяжену нерухомість, як правильно оформляти договір купівлі-продажу і як анулювати договір, якщо виникли спірні питання.

Чи можна продати нерухомість, обтяжену орендою?

Продати нерухомість, обтяжену договором оренди можна. Щоб детально відповісти на питання, ми звернемося за порадами до професійних юристів:

Щоб договір оренди вступив в силу, його необхідно зареєструвати в місцевому відділі Росреестра. В цьому випадку, орендар матиме повний перелік прав, зазначених у договорі, не залежно від того, хто власник нерухомості і чи відбувається зміна власника.
Щоб продати обтяжену нерухомість важливо враховувати її тип. Якщо договір оренди укладався з об'єктом, що не придатним для проживання, то це не грає великої ролі, так як багато власників просто чекають закінчення терміну оренди, або змінюють умови з орендарем. Все складніше, коли обтяжена нерухомість - це житлоплощу (квартира, земельна ділянка). Для проживання на купленій території необхідно розірвати договір оренди.

Оформлення договору купівлі-продажу: нюанси

Власникам на замітку: покупці мають право перевіряти нерухомість на юридичну чистоту. Для цього вони можуть попросити вас пред'явити виписку з ЕГРП, правовстановлюючі документи. Щоб оформлення договору купівлі-продажу було швидким і легким, важливо відразу попередити покупця про статус вашої нерухомості. У будь-якому випадку, покупець може запросити виписку самостійно в Росреестра. Як правило, у виписці міститься вся інформація про об'єкт: розташування, метраж, кадастровий номер, кількість власників і, звичайно ж, статус житла (чи знаходиться в обтяження чи ні, а також тип обмежень).

Необхідні документи для оформлення:

заяву про реєстрацію об'єкта про перехід прав власності;
правовстановлюючі документи на нерухомість (кадастровий і технічний паспорт, договір купівлі-продажу, акт прийому передачі нерухомості, договір застави або завдатку);
довіреність, якщо договір укладається між власником і посередником. Довіреність повинна бути нотаріально завірена;
квитанція про оплату державного мита. Сума залежить від виду нерухомості, а також від імені власника і покупця (фізична, юридична);
виписка з ЕГРП, в якій буде вказано кадастровий номер, інформація про власників і стан нерухомості (тип обтяження);
виписка особового рахунку. Можна отримати в ЖКГ. Виписка необхідна для підтвердження відсутності заборгованості;
договір оренди, зареєстрований в Росреестра;
інформація про власників і орендарів (паспортні дані, актуальні номери, прописка);
дозвіл на угоду від чоловіка, родичів, що входять в часткову власність;
дозвіл від органів опіки, якщо один з власників є неповнолітньою особою.

Важливо! Договір оренди та інформація про орендаря повинна зберігатися у покупця.

Як відбувається зміна орендодавця

Нерідко виникає питання: поки йде реєстрація правовстановлюючих документів, кому платити орендну плату? У цьому випадку власники повинні прописати в договорі, що після підписання угоди, всі права переходять новому власнику, або орендар виплачує плату першому обов'язковому особі, поки права не перейдуть новому власнику на законних підставах.

Важливо! Якщо відбувається зміна власників, і вносяться зміни в договір, то буде потрібно його перереєстрація в Росреестра, інакше всі внесені пункти будуть вважатися недійсними.

Як розірвати договір оренди

По-перше, можна прийти до обопільної згоди між орендарем та орендодавцем. По-друге, важливо звернути увагу на договір оренди, в якому вказані потенційні причини для розірвання.

Якщо щомісячний платіж не надходить більше трьох місяців.
Якщо майно орендодавця псується через орендаря.
Договір складений з помилками.
Якщо піднявся коефіцієнт річного податку на землю і нерухомість.
Якщо комунальні витрати перевищують суму щомісячної оренди. В цьому випадку можна підняти орендну плату через суд, щоб покривати всі витрати. У цьому випадку орендар може відмовитися від договору на добровільних засадах.
Якщо в договорі прописаний пункт про капітальний ремонт. При відмові орендаря можна в судовому порядку розірвати договір.

Як розірвати договір оренди і зняти обтяження до реєстрації прав власності

Розірвання договору відбувається за класичною схемою. Для цього важливо підключити продавця і разом з юристом знайти лазівки в договорі. Наприклад, договір оренди можна визнати недійсним, якщо він укладався без письмового дозволу одного з подружжя. Все тому, що будь-яка нерухомість, що купується в шлюбі, є власністю обох подружжя на рівних правах.

Як обмежуються права власника

Все залежить від типу договору. Бувають випадки, коли орендується земельну ділянку і в договорі прописаний пункт про будівництво. Тобто орендар має право зводити на території дозволені законом об'єкти, виплачувати всі витрати за комунальні платежі і податки. У цьому випадку руки у власників «будуть пов'язані», так як поки термін дії договору оренди не пройде, орендар має право використовувати землю в своїх особистих цілях. Нерідко в угоді прописується інформація, яка забороняє орендодавцю втручатися в справи орендаря.

Продаж власності з обтяженням - це складний процес, так як вимагає ретельного вивчення всіх документів. Багато об'єкти здаються в оренду на тривалий термін (від 2-х років і більше), причому орендарі можуть зводити цілі комплекси на ділянках. Розірвати без підстав договір - неможливо. Для цього необхідно бути юридично підкованим, знати свої права і звертати увагу на всі нюанси при виборі нерухомості і укладання угоди купівлі-продажу.