Про законність укладення попереднього договору пайової участі - пайовик юридична допомога

Законом № 214-ФЗ учасникам пайового будівництва надані правові гарантії, в числі яких: обов'язкова державна реєстрація договору участі в пайовому будівництві, право застави у відношенні не завершеного будівництвом об'єкта та земельної ділянки, або наявність поручительства банку, можливість ознайомлення з проектною і фінансовою документацією забудовника . Правам учасника пайового будівництва відповідають обов'язки забудовника, до числа яких відносяться: залучення грошових коштів лише на підставі укладеного (зареєстрованого) договору, цільовий характер витрачання грошових коштів учасників пайового будівництва (тільки на будівництво), обов'язок розкриття фінансової і бухгалтерської інформації, а також обов'язковість проходження щорічної аудиторської перевірки.

Притаманне вітчизняним забудовникам прагнення спростити і оптимізувати схему залучення пайових коштів, передбачену Законом № 214-ФЗ призвело до появи «сірих» схем участі в пайовому будівництві. Забудовники вважають за краще залучати грошові кошти на підставі інвестиційних договорів, попередніх договорів пайової участі або купівлі-продажу, договорів про резервування квартир.

Керівник робочої групи президії генради ВПП «Єдина Україна» щодо захисту прав вкладників і пайовиків, депутат Державної Думи Олександр Хінштейн бачить в подібній ситуації набагато більш серйозні наслідки. За його словами, «... нормальний в цілому закон про пайове будівництво не працює на практиці. Сьогодні, на жаль, багато забудовників обходять закон, і це може послужити основою для нової кризи в пайовому будівництві ».

У цій статті будуть розглянуті можливі наслідки укладення попередніх договорів участі в будівництві, оскільки, згідно зі спостереженнями, сформованим в практиці роботи Агентства правових захисту «пайовиків», висновок саме таких договорів є найбільш поширеною схемою залучення грошових коштів.

В силу ст. 429 Цивільного кодексу РФ, за попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому договір про передачу майна, виконанні робіт або наданні послуг (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором.

1. Найчастіше при реалізації такої схеми для пайовиків виникає проблема «пороку змісту» попереднього договору. В силу ст. 429 Цивільного кодексу РФ, попередній договір повинен містити умови, що дозволяють встановити предмет, а також інші істотні умови основного договору (договору пайової участі в будівництві). Частина 4 ст. 4 Закону № 214-ФЗ відносить до істотних умов основного договору:

визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації;
термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;
ціну договору, строки та порядок її сплати;
гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва.

Згідно ст. 432 Цивільного кодексу РФ, договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. При цьому під істотними розуміються: 1) умови про предмет договору, 2) умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також 3) всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнуто згоди.

Таким чином, за відсутності угоди щодо будь-якого з істотних умов попередній договір участі в пайовому будівництві буде вважатися неукладеним. Неукладеним договір не створює для сторін будь-яких прав або обов'язків. Така ситуація створює серйозні ризики для пайовиків, оскільки позбавляє їх права на отримання квартири від забудовника.

При такій ситуації єдино можливим виходом для пайовика, який вніс грошові кошти, є стягнення грошових коштів із забудовника в якості безпідставного збагачення. Як правило, стягнення грошових коштів супроводжується залученням забудовника до відповідальності за користування чужими грошовими коштами. При цьому пайовик отримує понад внесеної суми від забудовника відсотки в розмірі, відповідному ставкою рефінансування. Якщо пайовиком є громадянин і при цьому вдається довести, що грошові кошти залучалися забудовником для цілей будівництва, то забудовник понад отриманої від громадянина суми згідно ч. 3 ст. 3 Закону № 214-ФЗ зобов'язаний сплатити відсотки від цих коштів в подвійному розмірі і відшкодувати понад відсотки завдані збитки. Однак низька ставка рефінансування, встановлена Центральним банком РФ, а також складність у доведенні дійсного розміру збитків (в разі, якщо цільовий характер використання коштів буде встановлено), як правило, не відповідають очікуванням пайовиків.

2. Ще однією проблемою використання схеми попереднього договору є порушення терміну укладення основного договору. Згідно ст. 429 Цивільного кодексу РФ, в попередньому договорі повинен бути вказаний термін, в який сторони зобов'язуються укласти основний договір.

Звичайним поясненням забудовника, що пропонує дольщику укладання попереднього договору, є тимчасова відсутність будь-якої документації, необхідної для укладення основного договору, складності в узгодженні проекту різними інстанціями або необґрунтоване порушення термінів адміністративними органами. Подібні відмовки використовуються забудовниками також і для обгрунтування неможливості укладення основного договору участі в пайовому будівництві в термін, визначений в попередньому договорі. Іноді пайовикам, які звертаються за висновком основного договору, повідомляється про відсутність одноосібного виконавчого органу, здатного підписати основний договір ( «директор зараз у від'їзді»). Як правило, такі пояснення наводяться усно і документально не фіксуються. При цьому забудовник веде якусь діяльність на будмайданчику, і це теж допомагає переконати пайовика почекати з укладенням договору.

Тим часом наслідки неукладення основного договору визначені п. 6 ст. 429 Цивільного кодексу РФ: «зобов'язання, передбачені попереднім договором, припиняються, якщо до закінчення терміну, в який сторони мають укласти основний договір, він не буде укладений або жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію укласти цей договір». Таким чином, в разі, якщо в термін, зазначений в попередньому договорі, основний договір участі в пайовому будівництві не буде укладено, то зобов'язання забудовника щодо його укладення припиняється. При цьому в залежності від правової конструкції, використаної в попередньому договорі для обґрунтування внесення пайовиком суми (забезпечення, авансу, гарантійного внеску та ін.), В гіршому випадку пайовик може втратити раніше внесеної забудовнику грошової суми навіть без реальних перспектив її стягнення із забудовника.

3. Не менш поширеною проблемою, з якою стикаються пайовики, які уклали попередні договори, є неспроможність забудовника. При цьому пайовики, які внесли кошти за попередніми договорами, часом позбавляються можливості не тільки отримати квартиру, але і повернути суму, внесену забудовнику. Причиною тому є відсутність будь-яких гарантій виконання забудовником своїх зобов'язань, оскільки на відносини, в які вступають боку грунтується на попередньому договорі пайової участі в будівництві, не поширюються норми Закону № 214-ФЗ про заставу щодо незавершеного будівництвом об'єкта та земельної ділянки, або поручительство банку. При таких обставинах відносини пайовиків із забудовником припиняються в зв'язку з банкрутством останнього, і часто без відшкодування внесених грошових коштів.

Звісно ж, що забезпечення прав пайовиків на отримання житла багато в чому залежить від їх готовності захистити свої права. Як повелося вУкаіни, для усвідомлення необхідності правової експертизи документів, що підписуються пайовиками, і для оцінки ризиків внесення грошових коштів забудовнику учасники пайового будівництва чекають, поки «вдарить грім», після чого звертаються до фахівців. У такій ситуації досягнення бажаного результату вимагає не тільки досвіду і кваліфікації, але і неймовірних зусиль для відновлення порушених прав пайовика. Агентство правового захисту «пайовиків» спеціалізується в області відносин пайового будівництва і допомагає пайовикам захищати свої права.