Право довічного користування і проживання в квартирі при продажу
Крім права власності існують ще й право користування квартирою. Це те, що кардинально відрізняє первинний ринок житла от вторинного. І саме ця особливість додає нам (Покупцеві), головний біль при з'ясуванні всіх особистостей, які можуть мати такі права користування. Але з'ясовувати це нам все-таки доведеться, і зараз ми це з'ясуємо.
Очевидно, що кожен власник має всі види прав на квартиру, в тому числі і безумовне право користування нею. Але сюрприз для Покупця в тому, що можуть бути й інші люди - не власники - які за законом теж мають право користування квартирою. тобто право проживання в ній.
Нам, звичайно ж, потрібна квартира, вільна від прав проживання в ній сторонніх осіб. А для цього ми повинні, як мінімум, цих осіб знати.
Хто ж може мати право на проживання в квартирі?
- Всі власники квартири (їх видно з Титулу або з Виписки ЕГРП);
- Члени сім'ї власника квартири, в т.ч. колишні (що не мають прав власності на квартиру, але прописані в ній);
- Особи, які отримали право користування квартирою за заповідальним відказом (в разі, коли квартира перейшла господарям у спадок);
- Рентополучателя - попередні власники квартири, які уклали з поточним власником Договір довічного утримання з коштом;
- Особи, з якими власник квартири уклав договір найму, або договір безоплатного користування.
Розглянемо їх по порядку. Нас буде цікавити питання, хто з них може зберегти право проживання в квартирі після її продажу. і як від цього права ми можемо позбутися (в деяких випадках).
Власники квартири, не «прописані» в ній, втрачають право користування разом з правом власності при продажу квартири.
«Прописані» ж в квартирі власники, можуть зберегти право проживання в ній тільки якщо це буде прямо вказано в Договорі купівлі продажу квартири (ДКП). і погоджено з Покупцем (чого в практиці, як правило, не буває). В інших випадках (тобто в більшості угод) - Продавець після відчуження квартири зобов'язаний знятися з реєстраційного обліку (виписатися), і ця умова обов'язково вказується окремим пунктом в договорі.
Члени сім'ї власника можуть мати право користування квартирою тільки якщо вони там «прописані». Саме наявність «прописки» підтверджує їх право проживання в квартирі. Виписка їх з квартири, відповідно, позбавляє їх цього права. За загальним правилом, члени сім'ї власника повинні виписатися з квартири при її продажу (цей обов'язок для них встановлена законом). І якщо вони цього не роблять, новий власник може «виписати» їх з квартири через суд.
Але тут є нюанси.
Наприклад, тимчасово виписані члени сім'ї власника мають шанс відновити свою «прописку» (тобто відновити право користування) навіть після продажу квартири, якщо доведуть в суді, що їх право було порушено. Такими тимчасово виписаними персонажами можуть бути ті, хто проходив тривале лікування в стаціонарі, поїхав у тривале відрядження, пішов служити в армію, відправився за рішенням суду відбувати покарання, і т.п.
Прописані в квартирі неповнолітні діти потребують підвищеної уваги. Цей випадок ми розглянемо докладно далі, на кроці ІНСТРУКЦІЇ - «Покупка квартири з неповнолітніми».
Як дізнатися хто прописаний в квартирі?
Список всіх осіб, «прописаних» (зареєстрованих) в даній квартирі нам покаже Виписка з Домовик книги.
Звичайна Виписка дає інформацію про всі «прописаних» в даній квартирі на поточний момент.
Архівна Виписка дає інформацію про всі мешканцях коли-небудь колишніх «прописаних» в даній квартирі, включно з тими, хто прописаний на поточний момент.
Очевидно, що для цілей перевірки нас буде цікавити більш повна, тобто архівна Виписка. Саме з неї ми дізнаємося, чи існують тут особи, тимчасово зняті з реєстраційного обліку або зниклі в невідомому напрямку. Ці номери надруковані в останній графі Виписки. «Коли і куди вибув, тимчасово або постійно».
Якщо таких персонажів немає - все в порядку.
Якщо такі виявляються, то є шанс, що вони можуть повернутися, і їх права на користування квартирою можуть бути відновлені. Від такої квартири краще відмовитися. У всякому разі, до врегулювання цього питання.
Як таке питання можна «врегулювати» краще уточнювати на додатковій консультації юриста стосовно конкретної угоді. У тому числі - якщо виявляється тимчасово виписаний або зниклий незрозуміло куди персонаж не з числа сім'ї Продавця, а з числа колишніх власників (якщо квартира продається не вперше).
Тут уже доводиться розраховувати на особисту чарівність і подяку «в межах розумного». Якщо навіть це не допомагає, доводиться звертатися «наверх» - до старшої паспортистці, або до начальства територіального відділу ФМС. «Пінокіо зверху», як правило, швидко допомагає недбайливої паспортистці вирішити задачу.
Якщо немає бажання догоджати паспортисток особисто, витягаючи з них відомості, можна звернутись за подібною послугою в спеціалізовані комерційні служби або юридичні контори.
Буває, що в Виписуванню інформація відображена не належним чином (спишемо на «людський фактор» або лінь паспортистки), тоді відсутні відомості потрібно запитувати там же, в паспортному столі, окремо. Наприклад, в графі «Коли і куди відбув, тимчасово або постійно» часто може стояти тільки дата зняття з реєстраційного обліку. Цієї інформації явно недостатньо для Покупця.
Тут нам знову можуть допомогти ввічливі люди зі спеціалізованих служб, працівники яких спеціально «заточені» на видобуток подібної інформації, і отримання різних довідок, в т.ч. архівних Виписок з Домовик книги.
У Москві замість Виписки з Домовик книги можна взяти Єдиний житловий документ (ЕЖД). який дублює багато відомості, пов'язані з квартирою, її мешканцями та власниками, в т.ч. відомості з Домовик книги.
Хто має довічне право проживання в квартирі?
Про кого тут йдеться?
Довічне право проживання в квартирі мають такі особи:
Виявити цих персонажів дозволяють Виписка з Домовик книги або ЕЖД (у випадку з відмовою від приватизації), і основний правовстановлюючий документ на квартиру (в разі заповідального відмови або змісту з утриманням).
Власне наявність «прописаних» людей в квартирі, навіть на момент здійснення угоди купівлі-продажу, є звичайною практикою на ринку, особливо, в альтернативних угодах. Важливо, щоб всі вони (особливо, ті, хто не є власником, і формально не бере участі в угоді) були в курсі майбутньої угоди з квартирою, були повністю дієздатними. і готові були виписатися з квартири після її продажу.
Корисно буде взяти окреме письмове зобов'язання знятися з реєстраційного обліку у тих, хто «прописаний» в квартирі, але не є її власником (тобто у «третіх осіб»).
Така «страховка» дасть нам перевагу в разі судового спору з тими, хто не захоче виписуватися з квартири після операції. Тоді їх виписують в примусовому порядку, за рішенням суду. А то саме письмове зобов'язання від «третіх осіб» (крім інших умов угоди, згідно з договором), буде вагомим аргументом у суді.
Хто ще може мати право користування квартирою?
У цьому випадку нам необхідно зажадати від Продавця розірвання такого договору з користувачем (наймачем) квартири.
До речі, потрібно ще вкласти собі в голову таку думку - правильне складання Договору купівлі-продажу квартири (ДКП) знижує ризик можливих претензій «третіх осіб». в т.ч. претензій на право користування квартирою.
В умовах ДКП рекомендується вписати зобов'язання Продавця повідомити Покупця про всіх користувачів квартири, зобов'язання зняти срегістраціонного обліку всіх «прописаних» там мешканців, і передати квартиру вільної від прав «третіх осіб».
Додатково в ДКП можна вписати зобов'язання Продавця, в разі претензій з боку «третіх осіб». вирішити їх самостійно і за свій рахунок (або компенсувати судові витрати Покупця).
Важливо, щоб ці пункти договору були прописані юридично грамотно, і мали однозначне трактування.
Грамотно сформулювати ці зобов'язання Продавця в ДКП допоможе Нотаріус.
Ще одним застосовуваним на практиці стимулом для Продавця «юридично звільнити» квартиру після операції, є особлива умова отримання грошей при розрахунках. Продавець отримує повну суму за квартиру тільки тоді, коли всі мешканці будуть зняті з реєстраційного обліку.
Зняття всіх мешканців з реєстраційного обліку (до угоди або після) ріелтори називають «юридичним визволенням» квартири. Звичайно, ситуація значно спрощується, якщо на момент угоди квартира вже «юридично вільна».
