Правила покупки комерційної нерухомості, федеральний закон
правила покупки комерційної нерухомості
На певному етапі ведення успішного бізнесу перед підприємцем постає питання необхідності оформити у власність раніше орендовані майданчики, будь то павільйон для торгівлі, складське приміщення або офісні площі. Необхідно бути готовим до того, що придбання навіть дуже невеликого за розмірами приміщення спричинить за собою вагомі фінансові витрати.
При відсутності досвіду в оформленні подібних угод власникам бізнесу буде нелегко обійти безліч підводних каменів. Зупинимося на найбільш важливих юридичних аспектах, які в обов'язковому порядку повинні бути перевірені при оформленні покупки комерційного приміщення.
Чистота права на власність
Чи оформлено право власності майна, виставленого на продаж, безпосередньо на продавця, можна з'ясувати, звернувшись в ЕГРП - Єдиного Державного Реєстру Прав на нерухомість. Оформивши виписку з реєстру, можна отримати інформацію про те, чи зареєстровано право на дану власність юридично, чи немає яких-небудь обтяжень у цій операції, наприклад, у вигляді додаткового договору оренди або іпотечного кредитного договору.
Отримати виписку досить просто. Для цього необхідно звернутися в Росреестр із запитом, бланки запитів можна знайти як в самому представництві Росреестра, так і на його офіційному сайті www.rosreestr.ru. Термін підготовки відповіді зазвичай становить близько одного робочого тижня.
Вартість оформлення виписки відрізняється: для юридичних осіб - 600 рублів, для фізичних осіб - 200 рублів. Організувати отримання виписки можна через сайт Росреестра. Також є можливість звернутися до різних посередникам, але їхні послуги обійдуться дорожче, початковий цінник - від 1000 рублів.
Важливо знати, що договори з терміном оренди, що становить менше 12 місяців, не вносяться до уваги ЕГРП. У разі придбання власності, обтяженої такими орендними зобов'язаннями, орендарям не потрібно укладати договір з новим власником, оскільки колишня домовленість переходить на покупця за замовчуванням!
У подібних випадках слід з'ясувати, чи передбачена як і раніше контрактом можливість дострокового припинення оренди в односторонньому порядку. Якщо такої умови немає, то буде практично неможливо видалити орендарів з приміщення до закінчення терміну оренди.
Для того щоб підстрахувати себе від зазначених ризиків, потрібно отримати від продавця всі наявні договори оренди на нерухомість, що купується. Якщо стане зрозуміло, що розірвання договорів після завершення угоди проблематично, то можна запропонувати продавцю розірвати їх самостійно, в якості умови оформлення подальшої купівлі-продажу. Такий крок досить популярний при оформленні подібних угод.
Наступним важливим пунктом перевірки чистоти права власності буде запит продавцеві про надання контракту на покупку їм цього приміщення і підтвердження проведеного платежу по угоді.
Справа в тому, що при внесенні даних в ЕГРП не проводиться перевірка оплати за угодами, так само як і перевірка ціни контракту і її відповідність ринкової вартості. Наслідком цього є випадки, коли, незважаючи на те, що за довідкою з Реєстру все оформлено правильно, за фактом оплата придбаної власності з яких-небудь причин не була проведена. Тоді вимоги з оплати старої угоди пред'являються кінцевого покупця, минаючи середню ланку.
Крім того, є реальні випадки, коли був вірно оформлений договір першої купівлі-продажу, придбана нерухомість була оплачена, але фінальна угода між продавцем і кінцевим покупцем визнавалася недійсною, і об'єкт переходив назад до першого власнику, залишаючи чесного покупця ні з чим. Причиною такого повороту подій була занижена вартість першої операції, що давало право суду перевести її в розряд безоплатних. Такі випадки зустрічаються в практиці нечасто, але можуть мати місце, особливо при терміні давності першої угоди менш 3-х років.
Запит документів в кадастрових органах
У список кадастрових документів входить техпаспорт на приміщення, план кожного поверху будівлі, експлікація приміщень. Всі ці документи можна буде перевірити до здійснення угоди.
Важливим моментом, який знаходить відображення в кадастрових документах, є наявність неузгоджених перепланувань приміщення. Більшою мірою така невідповідність актуально для житлового фонду, але і власникам комерційної нерухомості це порушення може принести проблеми.
Незареєстрована перепланування може стати перешкодою при реєстрації договору про надання в довгострокову оренду такої нерухомості в подальшому. Підставою для відмови служить невідповідність предмета, зазначеного в договорі, з даними в ЕГРП і інформацією в кадастрових документах. З такою ж проблемою можна зіткнутися і при оформленні нерухомості в іпотеку.
Інші документи комерційної нерухомості
Після того, як об'єкт пройде перевірку на юридичну чистоту, і право власності продавця підтвердиться в повному обсязі, варто розглянути договори продавця на комунальні послуги по об'єкту.
В першу чергу це забезпечення приміщення водою, електрикою, газом. Зазвичай договори з комунальними службами мають стандартну строго обумовлену форму. Важливими пунктами перевірки в даному випадку будуть повнота забезпечення нерухомості комунальними послугами та відсутність заборгованості по їх оплаті.
Відсутність забезпечення будь-яким ресурсом в повній мірі може привести до обмеження можливості використання об'єкта. Наявність же заборгованостей часто стає причиною повної відмови в наданні будь-якої комунальної послуги. Зазвичай принципи кооперації з комунальними службами відображені у відповідних параграфах контракту.
На закінчення варто підкреслити, що при оформленні угоди з придбання комерційної нерухомості. так само як і при будь-якій іншій угоді, необхідно перевірити самого контрагента.
Статті на цю тему
