Порядок покупки квартири в іпотеку етапи і правила оформлення документів

Іпотека - досить складний процес для непідготовленої людини. Однак в законодавства практично поетапно розписано всю процедуру взяття житла з використанням цільового кредиту. І якщо робити все по порядку, не поспішаючи і виконуючи дії відповідно до норми, то ніяких складнощів виникнути не повинно.

Вибір банку і підходящої іпотечної програми

Сам процес придбання житла за допомогою іпотеки починається з вибору підходящого банківської установи. В даний час «розкид» процентних ставок та інших умов житлового кредитування досить високий, і є з чого вибрати навіть в невеликих містах. Більш того, діють різні федеральні програми, які дозволяють оформити іпотеку на особливих пільгових умовах, наприклад:

іпотека з держпідтримкою уможливлює придбання квартири в новобудові з частковим погашенням відсотків державою (тобто кредит обходиться значно дешевше);
програма для молодих сімей дозволяє взяти кредит на пільгових умовах зі зниженими відсотками і зменшеним розміром початкового внеску;
скориставшись військової іпотекою. можна взагалі забути на час служби про частину платежів, так як їх буде виплачувати банку Міноборони;
материнський капітал можна використовувати в якості початкового внеску або для закриття діючих зобов'язань;
державна субсидія, що видається сім'ям, які потребують поліпшення житлових умов, здатна «покрити» до 75% від вартості нової квартири.

Крім цього, можна скористатися спеціальними пропозиціями банків, наприклад:

Дельтакапітал готовий давати кредит під початковий внесок зі ставкою трохи вище іпотечної;
Уралсиб пропонує спеціальний вклад з донарахуванням коштів від держави для формування коштів на сплату початкового внеску.

Експерти радять подавати заявки на іпотеку відразу в кілька банків. На відміну від спроб взяти кілька споживчих кредитів, заявки на іпотеку не псують кредитну історію: банки розуміють, що людина навряд чи збирається оформити кілька житлових позик, а масову розсилку заявок робить для вибору між кількома реченнями. Не рекомендується дублювати заявки - зазвичай банки ставляться до подібних явищ з упередженням. Якщо по анкеті немає відповіді, краще зателефонувати і уточнити, а не направляти її повторно.

Які параметри кредиту проаналізувати

Як правило, краще розіслати кілька заявок в різні банки (ефективніше це зробити в режимі онлайн, ніж особисто відвідувати кожен офіс), отримати схвалення і проаналізувати пропозиції за наступними параметрами:

Також при виборі банку обов'язково зверніть на те, як ви будете оплачувати кредит. Якщо банк знаходиться на іншому кінці міста, а для погашення іпотеки обов'язково потрібно бути в офіс, то цей варіант малопривабливий. Найкращий і зручний спосіб погашення боргу - в режимі онлайн. Так можна подивитися і інші параметри кредиту, не виходячи з дому. Ідеально, якщо можна буде навіть погашати достроково через інтернет-банк. Наприклад, Сбербанк недавно реалізував таку функцію.

Що перевірити при виборі житла

Після того, як визначилися з вибором банку і підходящої іпотечної програми, можна приступати до пошуку житла. Зазвичай схвалення діє 2-3 місяці, краще уточнити цей момент, щоб не пропустити останній день активності заявки.

При виборі відповідного житла потрібно звертати увагу на наступні моменти:

чи підходить квартира або будинок під вимоги банку - наприклад, за програмою держпідтримки можна купувати тільки новобудови;
хто є господарем і як давно він володіє житлом - наприклад, якщо він вступив в успадкування зовсім недавно, то його право власності можуть оскаржити протягом півроку, так що краще підстрахуватися;
чи є в числі власників діти - тоді попросіть їх продемонструвати дозвіл на угоду від органів опіки;
чи є за квартирою борги по квартплаті - просите довідки з керуючої компанії;
щоб переконатися, що квартира не обтяжена і не закладена, запитайте відповідну довідку в Росреестра;
перевірте на сайті місцевого суду через «Пошук», чи не є квартира предметом судового спору;
обов'язково звірте реальну планування з вказаною в техпаспорті - інакше доведеться узаконювати всі переробки або повертати до початкового стану за свій рахунок;
перевірте, хто саме є власником, і чи згодні вони все на продаж квартири - інакше можна потрапити в неприємну ситуацію, коли хто-небудь з власників не дасть згоди на проведення операції;
якщо квартиру продає посередник, перевірте його доручення - чи не вийшла термін, якими повноваженнями він володіє і т.д. - і все-таки зв'яжіться з власником і переконайтеся, що він згоден продавати.

Природно, потрібно звернути увагу і на такі параметри квартири, як її площа, поверховість, планування, навколишня інфраструктура і т.д. - але ми тут говоримо про юридичну чистоту угоди.

Необхідні документи

Для подачі заявки

По суті порядок оформлення житлового кредиту передбачає здачу документів два рази: для оцінки кредитоспроможності позичальника і для перевірки самої продаваної квартири (тобто банківської застави).

Для подачі анкети кожного позичальника і Созаємщиков знадобиться приготувати такі документи:

особистий паспорт;
будь-який другий документ;
військовий квиток (якщо є);
свідоцтво про шлюб;
шлюбний договір;
документи про кількість дітей і інших утриманців на забезпеченні (наприклад, батьків-інвалідів);
копію трудової книжки або копію трудового договору (обидва документи повинні бути завірені на підприємстві);
довідку про доходи (потрібна не всім, зарплатних клієнтам Ощадбанку, наприклад, обидва останні документа не потрібні) або виписку з рахунку (обов'язково повинні бути видні коди приходу грошей);
інші підтверджуючі дохід документи (наприклад, декларацію про доходи, довідку з другого місця роботи, договір оренди майна, що належить потенційному позичальникові і т.д.).

Чоловік або дружина позичальника обов'язково входять в число основних кредитуються незалежно від рівня доходу і віку. А ось інших поручителів можна залучати за бажанням.

Для перевірки нерухомості

Так як іпотечна квартира обов'язково стає предметом застави, в схему кредитування обов'язково включається етап її перевірки. Банк повинен переконатися, що квартира є юридично чистою і ліквідною. Більшість документів доведеться просити у власника (продавця), але деякі можна отримати і самим. Отже, для перевірки об'єкта нерухомості знадобляться:

паспорт продавця (або довіреність і паспорт представника);
свідоцтво про право власності або довідка з Росреестра;
правовстановлюючих документація (договір, довідка, свідоцтво, акт і т.п.);
технічна документація - кадастровий, технічний паспорт, експлікація, дозвіл на перепланування і т.д .;
нотаріально завірена згода чоловіка / дружини продавця на угоду;
письмову згоду інших власників;
розширена довідка з житлової контори з перерахуванням всіх прописаних;
виписка з Росреестра про відсутність обтяжень на квартирі (дійсна 2 тижні, замовляти потрібно в останню чергу).

Обов'язково потрібно оцінка майна. Її повинен робити незалежний оцінювач. Цей документ потрібен, щоб підтвердити, що продаж відбувся за адекватною ціною, для визначення заставної вартості квартири і для розрахунку суми страховки.

Можливо, виходячи з ситуації, банк запросить що-небудь ще. Перевірка документації займає від 3 до 5 днів, так що треба попросити продавця почекати. При позитивному рішенні можна переходити безпосередньо до складання й підписання договору.

Особливості укладення кредитного договору

Нерідко сторони перед укладенням договору включають в алгоритм дій складання попереднього договору. Це робиться для того, щоб і продавець, і покупець не відмовилися на будь-якому етапі від здійснення угоди.

Попередній договір не є угодою про купівлю-продаж квартири, він є документом, який зобов'язує сторони здійснити цю операцію в майбутньому. При цьому в деяких ситуаціях без нього не обійтися. Наприклад, якщо продавцеві потрібен авансовий платіж для погашення іпотеки і виведення квартири з-під обтяження.

У попередній договір купівлі продажу квартири обов'язково включається положення про штрафні санкції для сторін:

якщо покупець відмовляється від угоди, він втрачає заставу;
якщо продавець вирішує не виконувати свої зобов'язання, він повертає заставу в подвійному розмірі.

Таким чином, відбувається «закріплення» сторін, і ніхто з них без наслідків не може скасувати угоду. Тим більше, що авансовими платежами часом проходять досить великі суми. Стандартний розмір застави - 50-100 тисяч рублів, але іноді передають і більше - в залежності від ситуації.

При передачі грошей обов'язково складається розписка, якщо при цьому були присутні свідки, вони теж повинні поставити свій підпис на документі, засвідчуючи, що все пройшло законно.

Такий договір укладається зазвичай ще до безпосереднього оформлення іпотеки. Після того, як банк схвалив угоду, настає етап складання стандартного договору. Його можна скласти і самим, але так як в тутешньому випадку присутній іпотека і застава, краще довіритися фахівцеві - юристові, нотаріусу або працівникові банку.

У договір включаються такі положення:

відомості про учасників «заходу»;
дані про квартирі;
сума договору;
Права та обов'язки сторін;
схема розрахунку (розписується досить докладно, враховуються вже сплачені кошти);
алгоритм вирішення спорів.

В кінці ставиться дата і підпис. Договір з заставної складається в трьох примірниках: ще один передається банку як заставодержателя.

Реєстрація угоди і оформлення іпотеки

Після того, як договір складений, необхідно підготувати копії всіх документів, згаданих в ньому, і звернутися в одну з наступних організацій для його реєстрації:

безпосередньо в регпалати;
в Багатофункціональний центр (т.зв. «єдине вікно»);
через сайт уявлення держпослуг (при наявності у всіх власників електронного підпису).

Як правило, найчастіше вибирається другий варіант як найшвидший, зручний і зрозумілий.
Підписання договору відбувається при безпосередній здачі документів. Процедура досить проста. Головне, не забути забрати у реєстратора розписку в отриманні документів.

Разом з нею і підписаним договором сторони повинні підійти в банк. Подальша схема дій така:

позичальник оформляє іпотеку, підписуючи потрібні папери і оформляючи страховку;
кошти перераховуються безпосередньо на рахунок або картку продавця;
сторонам видаються платіжні доручення, що підтверджують здійснення операції;
продавець оформляє розписку, що отримав від покупця всі гроші (вона згодом стане в нагоді для податкового вирахування).

На цьому процедура покупки квартири з використанням іпотечного кредиту завершується.

покроковий алгоритм

Щоб виключити всі питання і наочно показати, як реалізується весь процес покупки житла з використанням іпотечних схем, був складений наступний алгоритм:

майбутній позичальник вибирає банк і відповідну програму, залишає заявку і отримує схвалення;
далі він шукає підходящу квартиру;
за згодою продавця почекати складається попередній договір купівлі-продажу з передачею застави і оформленням розписки;
в банк здаються документи для перевірки юридичної чистоти угоди;
при схваленні оформляється основний договір купівлі-продажу;
договір реєструється в МФЦ або Регпалате;
після новий власник бере в Росреестра довідку про те, що він є власником приміщення;
боку звертаються в банк, демонструють договір і отриману довідку;
продавець отримує гроші, а покупець укладає з банком іпотечний договір.