Особливості та ризики при покупці квартири з переуступки - стаття, юридичні питання -

Що таке переуступка прав на нерухомість і кому вона потрібна

Переуступка - це договір, який підписується між сторонами і підлягає державній реєстрації. Суть його в тому, що права, які є у однієї особи, переходять до іншого за певну грошову винагороду.

Типова схема виглядає так: людина вирішує вкласти кошти в будівництво житла на етапі котловану. Він укладає із забудовником договір пайової участі (ДДУ) і за порівняно невелику суму отримує права на майбутню квартиру. У міру зведення будинку ризики довгобуду зменшуються, а нерухомість росте в ціні.

У пайовика, який переслідує тільки інвестиційні цілі і не збирається жити в квартирі, є два шляхи. Він може дочекатися завершення будівництва, оформити право власності та втридорога продати квартиру на вторинному ринку - це вигідна, але досить тривала схема. Другий варіант - позбутися від нерухомості відразу, як тільки вона істотно зросла в ціні. Однак перепродати недобудований об'єкт не можна (формально він ще не належить дольщику), зате можна переуступити іншій особі своє право на нерухомість по ДДУ.

Переуступка права і забудовник - чи потрібна згода

Сама по собі можливість продажу житла з переуступки - абсолютно легальна схема, передбачена 214 - ФЗ. Однак часто на етапі укладення ДДУ будівельні компанії намагаються обмежити право пайовиків використовувати цей варіант. Для цього в договір включається вимога, щоб будь-яка операція з переуступки полягала лише за згодою забудовника. Таким чином девелопер намагається тримати ситуацію під контролем. Теоретично, якщо відповідного пункту в ДДУ немає, пайовик може оформляти угоду, навіть не повідомляючи забудовника. І той опиниться в скрутній ситуації, не знаючи, з кого вимагати доплати за додаткові квадратні метри, або кому робити повернення.

Згода девелопера на переуступку - аж ніяк не порожня формальність, більш того, це право, але не обов'язок забудовника. На практиці він цілком може відмовити дольщику в здійсненні угоди. Досить часто будівельні компанії спекулюють своєю можливістю накласти вето. Вони дозволяють переуступку, але вимагають від пайовика комісію - зазвичай від 1 до 3% від суми. Згідно із законом обійтися без згоди девелопера не вийде - учасникам угоди доводиться платити відступну.

Переваги та ризики переуступки прав на житло

У якомусь сенсі переуступка - навіть більш безпечний вид угоди на первинному ринку, ніж звичайний ДДУ. Як правило, такі угоди укладаються на пізніх етапах будівництва, коли забудовник вже зарекомендував себе з хорошого боку і очевидно, що будинок буде зданий вчасно. При цьому купити квартиру з переуступки можна дешевше, ніж цю ж новобудову після того, як будівля введуть в експлуатацію і буде зареєстровано право власності.

Основні складності з оформленням переуступки пов'язані з тим, що крім покупця і продавця в угоді беруть участь треті особи - забудовник і банк, якщо новобудова купувалася в кредит. Нерідко девелопер вимагає занадто великий відсоток «відступних» і у пайовика немає юридичних підстав оскаржити його самодурство. А у випадку з іпотекою в кредитному договорі обов'язково буде умову, що право на об'єкт нерухомості не може передаватися без згоди банку. Відповідно питання з кредитною організацією доведеться вирішувати до укладення договору поступки прав.

Як запобігти невдачі при переуступку прав

Людині, який планує придбати права на квартиру, важливо пам'ятати: продавець в цьому випадку відповідає лише за законність оригінальних документів. Він продає не готову нерухомість, а тільки ДДУ, який дозволяє вимагати у забудовника конкретну квартиру. Що станеться з квадратними метрами після реєстрації переуступки - вже не проблема початкового інвестора. Тому, про всяк випадок, краще завжди наводити довідки - чи немає підстав думати, що прекрасна готова нерухомість стане довгобудом через проблеми з введенням з експлуатацію.

Ще один можливий казус пов'язаний з тим, що в процесі переуступки покупець отримує не тільки права, але й обов'язки пайовика. І неуважний людина завжди ризикує отримати в навантаження до майбутньої квартири значний борг перед забудовником. Щоб уникнути таких казусів, при підписанні договору потрібно уважно перевіряти всі платіжні документи і залишити всі оригінали квитанцій про перерахування коштів собі. Також не зайвим буде запитати у будівельній компанії акт звірки. Цей документ підтвердить, що всі зобов'язання інвестора на момент переуступки виконані.

В процесі операції новий власник прав на квартиру отримує оригінальний договір пайової участі, на підставі якого інвестор придбав право на квартиру і тепер може його поступитися. Також продавець повинен передати йому всі платіжні квитанції по об'єкту і додаткові угоди, якщо вони полягали в процесі будівництва. На думку юристів, цього пакета документів цілком достатньо, щоб відчувати себе в безпеці і спокійно чекати новосілля.