Одностороннє розірвання договору пайової участі пайовиків, підстави і порядок розірвання дду

Я вклався в покупку квартири в споруджуваному будинку і уклав договір ДДУ з Забудовником. Будинок ще не зданий. Чи можу я розірвати ДДУ в односторонньому порядку і повернути свої гроші? Які для цього потрібні підстави, і який порядок дій?

Закон дозволяє дольщику расторгнутьДоговор пайової участі (ДДУ). укладений з Забудовником. але тільки в певних випадках, і при наявності на те визначених законом підстав. Одного бажання пайовика тут буде недостатньо.

Про можливості та ризики розірвання ДДУ для пайовика розповімо по порядку.

Знаменитий на ринку первинного житла закон ФЗ-214 дає право кожному учаснику пайового будівництва на односторонню відмову від виконання Договору пайової участі на будь-якому етапі будівництва будинку. Це і є розірвання ДДУ. Таке право закріплено у статті 9, закону ФЗ-214.

В односторонньому порядку ДДУ може бути розірваний як пайовиком, так і самим Забудовником. Крім того, договір може бути розірваний за згодою сторін. або в судовому порядку (про це нижче).

У всіх цих випадках Забудовник зобов'язаний повернути дольщику сплачені за договором гроші.

Забудовник має право на одностороннє розірвання договору тільки з однієї причини - несвоєчасна оплата договору пайовиком (п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214) - і то тільки після закінчення 30-ти днів після письмового попередження пайовика про його заборгованості і про наслідки його неплатежів.

Пайовик же може розірвати ДДУ з цілого ряду підстав. Закон тут явно на боці фізосіб. Які ж причини можуть дозволити дольщику відмовитися в односторонньому порядку від виконання договору з Забудовником.

За якими ознаками визначати надійність і стійкість Забудовника - см. На відповідному кроці Інструкції, за посиланням.

Підстави для розірвання Договору пайової участі

В одних випадках пайовик має право розірвати Договір пайової участі самостійно (тобто без суду), просто надіславши Забудовнику письмове повідомлення про розірвання ДДУ в односторонньому порядку. В інших випадках пайовик доведеться звертатися до суду, спираючись на встановлений законом порядок.

Пайовик має право розірвати Договір пайової участі в позасудовому порядку з таких підстав (п.1, ст.9, ФЗ-214):

1. якщо Забудовник затримав встановлений в договорі термін передачі квартири пайовикові більше, ніж на два місяці;
2. якщо після передачі квартири пайовикові, Забудовник не виправляє пред'явлені йому недоробки, або не відшкодовує дольщику витрат на самостійне усунення недоробок (як того вимагає ФЗ-214);
3. якщо Забудовник допустив істотне порушення вимог до якості квартири і / або будинку в цілому (п.3, ст.7, ФЗ-214 - про гарантії якості);
4. якщо в самому договорі встановлені додаткові підстави для його одностороннього розірвання.

Тобто в цих випадках пайовик досить просто відправити Застройщікууведомленіе про односторонню відмову від виконання Договору пайової участі (повідомлення про розірвання договору) рекомендованим листом з описом вкладення. Після цього договір вважається розірваним (див. Нижче - порядок розірвання).

Пайовик може зажадати розірвати ДДУ в судовому порядку з таких підстав (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):

1. якщо будівництво зупинено зовсім або припинена на час, і при цьому стає очевидним, що Забудовник вже не зможе здати будинок і передати квартиру дольщику в заявлений термін;
2. якщо Забудовник значно змінив проектну документацію в процесі будівництва будинку, зокрема, змінив загальну площу квартири більш, ніж на 5%;
3. якщо Забудовник змінив призначення загального майна і / або нежитлових приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку;
4. якщо в самому договорі встановлені додаткові підстави для його розірвання в судовому порядку.

Якщо ж Забудовник виконує свої зобов'язання як годиться, і причепитися при всьому бажанні ні до чого, то закон не дозволяє дольщику розривати ДДУ в позасудовому порядку. Правда, можливість розірвати договір у суді все одно залишається, якщо суд визнає достатніми підстави для цього.

Порядок реєстрації Договору пайової участі - див. В окремій замітці за посиланням.

Порядок розірвання Договору пайової участі пайовиків

Пайовик може розірвати ДДУ трьома способами:

1. за угодою сторін (домовившись полюбовно з Забудовником);
2. в односторонньому порядку (якщо на те є підстави, перераховані вище);
3. по суду (у всіх інших випадках, якщо суд з ними погодиться).

Розірвати можна лише зареєстрований договір ДДУ, і факт його розірвання теж реєструється в Росреестра.

Розірвати договір ДДУ можна тільки до підписання Акту прийому-передачі квартири. інакше після підписання акту, зобов'язання сторін за договором вважаються виконаними, і відмовлятися від виконання договору буде вже пізно.

Порядок розірвання ДДУ за угодою сторін

Якщо сторони зуміли домовитися і вирішити всі питання мирно, то між ними полягає письмова угода про расторженііДоговора участі в пайовому будівництві. Потім ця угода реєструється в Росреестра. Тут уже підстави для розірвання не грають особливої ​​ролі, оскільки умовою припинення дії договору за угодою сторін є взаємна домовленість.

В цій угоді про розірвання договору, крім іншого, боку обговорюють і повернення грошей пайовикові. І ось тут криється хитра заковика!

Справа в тому, що якщо договір розривається пайовиком в односторонньому порядку. то відповідно до закону ФЗ-214, Забудовник зобов'язаний повернути йому не тільки сплачені ним гроші, а й відсотки за користування грошима в розмірі (для фізосіб) 1/150 ставки рефінансування ЦБ України (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причому, термін повернення грошей обмежений двадцятьма робочими днями. А якщо Забудовник вчасно не повернув дольщику вартість квартири з відсотками, то він потрапляє ще на додаткові штрафні відсотки за прострочення повернення грошей (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Тому перед тим, як підписувати і віддавати на реєстрацію угоду про розірвання ДДУ. потрібно порівняти його умови повернення грошей з тими, які пайовик отримав би по закону, якби розривали договір в односторонньому порядку або за рішенням суду. Краще таке порівняння проводити на консультації з профільним юристом. Він допоможе скласти угоду на вигідних для пайовика умовах, або підкаже на що той зможе розраховувати при зверненні до суду.

Порядок розірвання ДДУ пайовиком в односторонньому порядку

Щоб пайовик мав право розірвати Договір пайової участі в односторонньому порядку без звернення до суду. має відбутися одне з встановлених законом подій (підстав), перерахованих вище.

Якщо така підстава є, то пайовик для одностороннього розірвання ДДУ потрібно зробити наступне:

1. Запропонувати Забудовнику розірвати договір за взаємною згодою, вказавши суму, покладену до повернення, з урахуванням відсотків за користуванням грошима (1/150 ставки рефінансування за кожний день користування).
2. Якщо Забудовник згоден, то - см. Рекомендації вище.
3. Якщо Забудовник відмовився від угоди, то потрібно скласти офіційне повідомлення про расторженіеДоговора участі в пайовому будівництві і відправити його поштою рекомендованим листом з описом вкладення. До повідомлення додається розрахунок суми до повернення і реквізити рахунку пайовика для переказу йому грошей.
4. Гроші повинні бути переведені Забудовником протягом 20 робочих днів (це вимога закону).
5. Якщо гроші на рахунок пайовика протягом цього терміну не надійшли, то можна звертатися до суду. У позовній заяві до вимоги про повернення грошей з відсотками вже додається вимога про штрафи і компенсації (див. Нижче порядок розірвання через суд).

Договір ДДУ вважається розірваним з дня відправки офіційного повідомлення Забудовнику про односторонню відмову від виконання договору пайовиком (п.4, ст.9, ФЗ-214). Проте, сам факт розірвання договору необхідно зареєструвати в Росреестра.

Заява на реєстрацію розірвання ДДУ подається разом з ксерокопією відправленого Забудовнику повідомлення про односторонню відмову. Держмито при односторонньому і при судовому розірвання - не стягується.

Порядок розірвання ДДУ по суду з ініціативи пайовика

Пайовик має право розірвати Договір пайової участі. звернувшись до суду як при наявності прямо передбачених для цього підстав (див. вище), так і у всіх інших випадках, коли він хоче вийти з договору, але не може вирішити це питання з Забудовником. Тоді суд вже на свій розсуд визначає можливість припинення дії договору, і порядок повернення грошей пайовикові.

Для цього пайовик повинен звернутися з позовною заявою до суду за місцем знаходження компанії-забудовника (ст.28, ЦПК України). У цій заяві потрібно вказати вимогу про розірвання договору, про повернення грошей, стягнення відсотків (за користування грошима), і компенсації збитків (якщо збитки мали місце).

При цьому неустойка, передбачена за прострочення передачі квартири пайовикові (ч.2, ст.6, ФЗ-214) при розірванні ДДУ Не справляється. Крім того, на вимогу Забудовника суд може зменшити розмір відсотків за користування грошима пайовика в силу статті 333, ГК РФ.

Разом з позовною заявою до суду подаються такі документи:

• Копія Договору участі в пайовому будівництві;
• Підтвердження висунутих вимог: документи, що підтверджують порушення зобов'язань Забудовником або невиконання ним вимог закону (наприклад, підтвердження припинення будівництва, або внесення значних змін в проектну документацію);
• Розрахунок підсумкової суми, необхідної з Забудовника;
• та інші документи, які можуть знадобитися суду.

Якщо суд задовольняє позов пайовика, то Забудовник зобов'язаний повернути встановлену судом суму протягом 10 робочих днів з дня набрання чинності судового акта. Якщо Забудовник як і раніше не повертає гроші, пайовик отримує в суді виконавчий лист і передає його судовим приставам. Далі вже вони в жорсткому режимі примусово виконують судове рішення.

Судова практика вУкаіни показує, що в більшості випадків суди стають на захист інтересів фізосіб, учасників пайового будівництва, і задовольняють (повністю або частково) їх позовні вимоги. Але навіть якщо суд відмовить у проханні пайовика, то у нього є можливість оскаржити це судове рішення в суді вищої інстанції.

До слова, закон допускає стягнення з Застройщікасудебних витрат пайовика. включаючи витрати на адвоката. Для цього позивачеві треба буде подати заяву про відшкодування витрат відразу після того, як суд винесе позитивне рішення по його справі.

При цьому, потрібно розуміти, що розірвати Договір пайової участі просто так, без вагомих на те причин (підстав) у пайовика не вийде. Для виходу з договору у пайовика є можливість продати свої права іншій дольщику за Договором уступки прав вимоги.

Як правильно приймати квартиру у Забудовника - основні правила.

Ризики розірвання ДДУ для пайовика

Пайовик повинен усвідомлювати, що розірвання ДДУ несе в собі певний ризик для нього. Як мінімум, це ризик втрати часу на повернення вкладених коштів, як максимум - ризик втрати і квартири і грошей.

Приймаючи рішення розривати або не розривати договір ДДУ достроково, пайовик повинен враховувати поточне фінансове становище Забудовника. його фактичну можливість повернути гроші. а також терміни судових розглядів (з урахуванням ймовірного протидії юристів компанії), і терміни стягнення.

Крім того, наслідком розірвання договору буде втрата прав застави на незавершений об'єкт нерухомості. який до цього перебував в забезпеченні у пайовика. Таким чином, наприклад, при банкрутстві Забудовника пайовик позбавляється не тільки виплат від компанії, але і забезпечення, реалізація якого могла б частково повернути вкладені в будівництво кошти.

Тому, при затягуванні будівництва, наприклад, дольщику буває вигідніше і надійніше дочекатися все-таки його закінчення, а потім компенсувати собі втрати за рахунок належної за законом неустойки за прострочення передачі квартири, і відшкодування збитків (якщо вдасться довести ці збитки в суді).

Правила та послідовність підготовки угоди купівлі-продажу квартири - на інтерактивній карті покрокова інструкція (відкриється у спливаючому вікні).