Нові вимоги орендарів тц
Криза внесла суттєві корективи у взаємини власників і орендарів торгових центрів: «м'яч» виявився на боці останніх. Саме рітейлери сьогодні диктують параметри угод, з особливою ретельністю вибираючи і торговий комплекс, і саме приміщення в ньому. І сам підхід орендарів до вибору істотно змінився. Експерти виділили п'ять основних відмінностей у вимогах «докризового» і «кризового» орендаря.
Андрій Ковальов, власник ГК «Екоофіс»
Сьогодні всі вимоги, які пред'являють орендарі до торгових площ так чи інакше «прив'язані» до кінцевого прибутку. Раніше були непоодинокі випадки, коли ритейлер відкривав магазин в ТЦ тільки тому, що там вже орендували площу його конкуренти. При цьому вирішальною була маркетингова складова: прибуток мережа завойовувала за рахунок інших магазинів. Тепер маркетинговий підхід пішов в минуле.
Денис Колокольников, голова ради директорів компанії RRG
Якщо раніше мова йшла про захоплення якихось неосвоєних географічних напрямків, нових територій, відкритті магазинів в пику конкурентам, підтримці іміджу, то сьогодні ритейлери вважають гроші - магазин повинен просто приносити дохід. Грошовий фактор вийшов на перше місце. Всі торгові точки відкриваються виключно для того, щоб заробити. Тому збиткові часто закривають. В цілому ж маржинальність бізнесу впала в силу зниження споживчих витрат і зростання собівартості.
На першому місці - відвідуваність
Андрій Ковальов, власник ГК «Екоофіс»
Сьогодні мало хто вимагає, щоб в торговому центрі присутні тільки брендові магазини, тоді як раніше це було одне з неодмінних умов для багатьох рітейлерів.
Іншими словами, для орендарів не має вирішального значення престижність присутності в тому чи іншому ТЦ і навіть сучасність і «концептуальність» цього ТЦ. Головне, щоб оборот, що отримується в даному магазині, був досить ефективним. Наприклад, в нашому ТЦ «Соняшники», який можна віднести до неформатним, рівень вакантних площ становить не більше 3%. Справа в тому, що розташування у метро «Вулиця Подбельського» - тобто в спальному районі і поруч зі станцією метро - забезпечує великий купівельний трафік.
Денис Колокольников, голова ради директорів компанії RRG
Потенційні орендарі сьогодні в обов'язковому порядку запитують дані про відвідуваність, поточної або прогнозованої. Однак остання повинна бути обґрунтована, що робиться за допомогою гравітаційних моделей. Крім того, для прийняття позитивного рішення про оренду є обов'язковою присутність в ТЦ сильного «якірного» орендаря, здатного генерувати істотний обсяг купівельного трафіку. Найбільш привабливий такий орендар - супер- або гіпермаркет FMCG - тобто торговий об'єкт, покликаний задовольняти первинні потреби споживачів.
Денис Колокольников, голова ради директорів компанії RRG
Більшість орендарів вимагають укладення договорів зі ставкою, що розраховується від відсотка з обороту. У багатьох нових торгових центрах Москви фіксовані ставки діють тільки для «якірних» орендарів, в fashion-галереях мова йде тільки про відсоток з обороту або про комбінованої орендною ставкою з мінімальною фіксованою сумою. Більш того, власники дивляться на прогноз по оборотам - причому математично обгрунтований, розрахованого із застосуванням геомаркетингових та інших інструментів, часто залучаючи до розрахунків професійних консультантів ринку.
Андрій Ковальов, власник ГК «Екоофіс»
Як і в будь-який кризовий період, зараз орендарі порушують питання про розрахунки за схемою «відсоток з обороту». Втім, сам по собі такий спосіб, природно, не самоціль: рітейлерів цікавить зниження орендної плати як таке. З початку поточного року корекція відбувалася за трьома напрямками. Це і зниження цін, яке за минулі місяці склало 5-15%, і перехід з доларового обчислення ставок на рублеві, і зміна схеми розрахунку на відсоток з обороту.
Тільки що працюють ТЦ!
Андрій Ковальов, власник ГК «Екоофіс»
Пішли в минуле ті часи, коли ритейлер міг орендувати площу в новому ТЦ, щоб «застовпити» місце. У період, коли попит на площі в успішних торгових проектах істотно перевищував пропозицію, деякі власники магазинів прагнули орендувати приміщення в новому ТЦ якомога раніше. Сьогодні площі в нових ТЦ, які ще не заповнені і в яких відсутній поки стійкий трафік, здаються вкрай складно. У той же час давно працюють торгові об'єкти, у яких є своя «купівельна аудиторія», не відчувають проблем із заповнюваністю.
Денис Колокольников, голова ради директорів компанії RRG
Економія на ремонті
Денис Колокольников, голова ради директорів компанії RRG
Якщо до кризи більшість орендарів воліло приміщення в стані «під чистову обробку» і займалися ремонтом і оформленням інтер'єрів самостійно, то сьогодні орендарі чекають, що власник зробить обробку за свій рахунок. Також затребувані торговельні приміщення з уже виконаної обробкою, повністю готові до в'їзду. Обумовлено це бажанням рітейлерів звести до мінімуму обсяг інвестицій у відкриття кожної нової торгової точки.
Андрій Ковальов, власник ГК «Екоофіс»