Незначна частка коли власника можна змусити продати свою частину житла

Іноді єдиною перешкодою тому, щоб стати повноправним власником квартири, стає який-небудь далекий родич, який отримав в дар або за заповітом незначну частку житла. Найчастіше на те, щоб оселитися на спірній квартирі, такі співвласники не претендують, і навіть готові продати свою частину квартири, зазвичай за завищеною вартістю. Чи можливо в примусовому порядку викупити таку частку, пояснив ВС.

Як ділити житло?

Спірні відносини між співвласниками квартир регулює ст. 252 ГК (розділ майна, що перебуває у спільній частковій власності), розповідає Анастасія Рагуліна, директор юридичної групи "Яковлев та Партнери" (доцент МГЮУ ім. О. Є. Кутафина, кандидат юридичних наук). Із змісту цієї норми випливає, що учасники часткової власності можуть поділити її двома шляхами: за угодою про спосіб і умови поділу спільного майна (виділ частки одного з них) або, якщо така угода не досягнуто, "ділитися" через суд.

Якщо виділення частки одного з власників в натурі не допускається законом або неможливий без невідповідного збитку загальному майну, він має право на виплату вартості його частки іншими учасниками часткової власності або отримання іншої компенсації. При цьому така виплата допускається лише за згодою власника, позбавляється своєї власності, за рідкісними винятками.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дає можливість примусово позбавити учасника спільної власності його частки, з виплатою її вартості або іншої компенсації. За словами Рагулін, законодавець, формулюючи це правило, виходив з винятковості таких випадків, їх допустимості тільки при конкретних обставинах і лише в тих межах, в яких це необхідно для відновлення порушених прав і законних інтересів інших власників. Наприклад, коли частка житлоплощі незначна, не може бути реально виділена, і власник не має істотного інтересу у використанні спільного майна, суд може без його згоди зобов'язати решту власників виплатити йому компенсацію.

Саме цю норму і застосував Верховний суд в двох випадках, коли власники не змогли домовитися про розподіл майна самостійно, а суди нижчих інстанцій в цьому теж не допомогли.

Викупити не можна, залишити

Главі сім'ї Корнілових * з Чебоксар належали 4/9 частки в "трійці", його дружина володіла 1/3 квартири, а дочка - 1/9 частиною житлоплощі. Частка, що залишилася (1/9) у спадок від матері дісталася родичці Корнілових - Катерині Ромашкіна *. У спірній квартирі та ніколи не жила, в'їхати туди не намагалася, за комунальні послуги не платила і навіть запропонувала родичам викупити її частку за 373 500 руб. попередивши, що в разі відмови буде змушена вимагати того ж в судовому порядку.

Примусовий викуп можливий, вважає ВС

Верховний суд направив обидві справи на повторний розгляд в апеляцію, вважаючи, що в зазначених випадках можливе застосування п. 4 ст. 252 ГК. За позовом Корнілових (№ 31-КГ16-3) апеляція досліджувала кілька принципово важливих питань. А саме: чи може Ромашкіна жити в квартирі, не порушуючи прав власників, що мають велику частку житла; чи є можливість надати їй ізольовану кімнату і чи є у відповідача інтерес у використанні цього майна. Крім того, ВС Чувашії не з'ясував, чи скільки насправді коштує 1/9 частка спірної квартири і чи справедливі заперечення відповідача щодо запропонованої їй позивачами суми компенсації. Не вирішено було також питання про те, чи можуть Корнілова заплатити родичці ті самі 187 000 руб. для чого потрібно було запропонувати позивачам внести ці кошти на депозитний рахунок, в якості забезпечення своїх позовних вимог і підтвердження наміру виконати зобов'язання про викуп частки.

У справі Шафутдінова (справа № 18-КГ16-65) ВС не взяв до уваги посилання судів нижчих інстанцій на відсутність між сторонами угоди про вартість викуповується частки, "оскільки при вирішенні питання щодо вартості частки вона визначається судом". Крім того, апеляція досліджувала звіт про оцінку ринкової вартості спірної квартири, підготовлений фахівцями БТІ Житомирського краю.

Що кажуть експерти

Думки експертів, опитаних "Право.ru", щодо позиції ВС з даного питання, розійшлися.

Анастасія Рагуліна з "Яковлев та Партнери" вважає, що прийняв законне і обґрунтоване рішення. Вона звертає увагу на те, що суди повинні з'ясувати, чи можуть в квартирі проживати всі власники, без порушення їх прав, чи можливо кожному надати окреме приміщення в межах їх частки і чи потрібно їм це. "Від з'ясування даних обставин залежить правильне вирішення судом спору по заявленим вимогам, - каже Рагуліна, вказуючи і на інші важливі обставини. - Якщо у відповідача є заперечення щодо ринкової вартості його частки в квартирі і незгоду з вартістю, пропонованої позивачами, то це повинно ставати предметом судової перевірки, також повинен досліджуватися судом питання про можливість реальної виплати позивачами відповідачу грошових коштів ".

"Питання, порушене ВС в зазначених справах, неоднозначно вирішується в судовій практиці", - розповідає Яна Чорнобіле, адвокат Колегії адвокатів м Москви "Барщевський і Партнери". Так, всі суди єдині в думці, що, якщо співвласник з незначною часткою вимагає від інших співвласників її викупити, то така вимога підлягає задоволенню. Більш цікавим юристу представляється інше питання, порушене в зазначених вище визначеннях ВС: чи може бути здійснений примусовий викуп частки співвласника, коли вона незначна. За її словами, КС України неодноразово вказував, що закон не передбачає можливості заяви одним учасником спільної власності вимоги про позбавлення іншого учасника права на частку з виплатою йому компенсації, навіть якщо цей учасник не має істотного інтересу у використанні спільного майна і його частка незначна, оскільки це порушує положення Конституції про недоторканність власності. "Однак ВС зазначені роз'яснення КС Україна ігнорує і дотримується позиції, що співвласники вправі вимагати викупу незначної частки іншого співвласника, навіть якщо у нього немає наміру відчужувати свою частку. Слід зазначити, що більшість судів загальної юрисдикції, а можливо, навіть і все, виходять з позиції Верховного суду ", - констатує Чорнобіле.