Купівля земельної ділянки з самовільними забудовами

Відповідно до Цивільного Кодексу РФ,

Таким чином, вказувати цей будинок як об'єкт купівлі-продажу не можна.

Але потім після покупки земельної ділянки через суд можна визнати за собою право власності на нього.

Є питання до юриста?

Добрий день, Прошу підказати як правильно оформити угоду з купівлі-продажу земельної ділянки, якщо на ньому є незареєстровані споруди (будинок і земельну ділянку). Інформацію про них необхідно вказати в договорі купівлі-продажу ЗУ, або скласти окрему угоду?
Олександра

Добрий день. Якщо будинок не зареєстрований, то і сенсу вказувати немає. Якщо вкажіть як будинок, то Росреестр вимагатиме його реєстрації спочатку. Можна вказати, що з / у купується з надвірними будівлями.

Але краще окремо оформити договір на будинок, далі узаконити його через суд якщо він вже побудований повністю.

уточнення клієнта

А як же дачна амністія?

Продати самовільну споруду неможливо, спочатку потрібно зареєструвати право власності на неї. Тобто, включити її в договір неможливо.

Якщо в майбутньому бажаєте зареєструвати право власності на будівлю, то проблем не буде, головне мати договір про передачу земельної ділянки в вашу власність.

Відповідно до законодавства всі угоди з нерухомістю підлягають обов'язковій реєстрації

1. Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

Так як будинок не оформлений, то його офіційно не існує, а значить його купити не можна.

Але якщо є необхідно все таки продати земельну ділянку, то краще за все вказати в самому договорі, що на ділянці є (спорудження споруда, про будинок краще не вказувати).

Принцип можливості вказівки даного пункту випливає з волі укладення договору передбаченого Цивільним кодексом РФ

Таким чином, вказувати цей будинок як об'єкт купівлі-продажу не можна.
Солнцев Павло

У договорі вважаю необхідно вказати, що просто є спорудження, споруда, зараз Росреестр реєструє, тільки перехід права власності, так що включення даного пункту не може служити підставою для відмови в реєстрації даної угоди.

уточнення клієнта

Спасибі, я теж схиляюся до цього варіанту. Але, на жаль, довідкова Росреестра каже, що ймовірність відмови все-таки є причому досить висока. Хоча підстав я не бачу.

Мабуть найоптимальніше, це укласти окрему угоду, про те що покупець компенсував витрати продавця на споруди.

Місто не вказано

1. Спочатку замовте виписки з ЕГРП і кадастру нерухомості, щоб визначити як діяти.

2 Якщо ні в кадастр ні в ЕГРП відомостей про наявність будівель на ЗУ немає, Вам треба скласти договір в простій письмовій формі на купівлю-продаж ЗУ (Не вказуючи в ній будинок) і зареєструвати в ЕГРП. Договір купівлі-продажу на будинок складіть в простій письмовій формі точно так же, але не показуйте його в реєстрації.

3. Якщо хоча б в ЕГРП або кадастр є відомості про будинок, продавцеві доведеться зареєструвати «незаконку», а вже потім продавати, інакше землю не зареєструють.

4. Можливий варіант взяття генеральної довіреності на оформлення. Але треба мати на увазі, що на себе особа, зазначена в довіреності оформити нічого не зможе.

Все дійсно в тому випадку, якщо сам ЗУ стоїть на кадастровому обліку і є свідоцтво на право власності.
До речі, який вид дозволеного використання ЗУ (за свідченням)?

Самовільні споруди не можуть бути предметом угоди. Якщо ви їх вкажіть в договорі, при реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна в Росреестра у вас запитають кадастрові паспорта на ці об'єкти. Зареєструвати право власності первісного власника. Відповідно вам доведеться їх з початок узаконити в судовому порядку. Але не факт, що суд це зробить. Необхідно буде зібрати купу довідок і висновків різних служб, що підтверджують, що будинок відповідає всім нормам і правилам, що він придатний для проживання і т.д. Краще з початок, що б власник належним чином оформив всі будівлі наявні на земельній ділянці і тільки після цього оформляйте операцію.

Просто вказуйте, що купуєте земельну ділянку, так як самовільні споруди не реєструються.

Потім можете визнаєте право на будинок через суд (позов про визнання права власності на будинок).

Якщо покупець все-таки вимагає окремої угоди на будинок (самовільне будівництво) можете оформити, це окремим договором допустимо як купівля-продаж будівельних матеріалів.

Не все так просто, як здається на перший погляд.

А як же дачна амністія?
Олександра

А земля має якесь призначення?

уточнення клієнта

Землі поселень, для дачного будівництва.

Олександра, з питання самовільних будівель справді не все так просто. Вказувати в договорі разом з землею сенсу немає, якщо будівлі не відображені в кадастровому обліку.

Якщо вони в обліку є, то краще перекласти на продавця процедуру по визнанню за ним права власності, а вам вже купити «чисті» об'єкти.

Ще таку пораду - якщо плануєте надалі споруди узаканівать самі, то доцільно отримати від продавця всі наявні у нього документи на будівлі (при їх наявності, звичайно). В такому випадку краще хоч якусь угоду скласти.

Мабуть найоптимальніше, це укласти окрему угоду, про те що покупець компенсував витрати продавця на споруди.
Олександра

Так це не завадить зробити, так як потрібно зафіксувати що покупець віддає гроші не тільки за землю але і наявні на ньому будова.

А як же дачна амністія?
Олександра

А причому дачна амністія? Вона стосується можливості реєстрації будинку, що знаходиться на землях СНТ за умови, що призначення будинку - житловий.

Тобто, якщо у вас житлову будову, то потрібно оформляти технічний паспорт на будинок.

уточнення клієнта

Технічний паспорт на будинок у продавця є.