Купівля-продаж часткової власності (частки) в квартирі що це таке

Найчастіше люди схильні купувати квартиру повністю, але буває, що доводиться викуповувати лише її частина. Швидше за все, причина криється в нестачі коштів або частка викуповується з метою подальшої покупки залишилися часткою.

Квартири, що знаходяться в частковій власності, приносять чимало проблем її власникам, тому так важливо знати механізми виконання прав, можливостей і наслідків їх припинення.

У даній статті розбирається поняття частки квартирі: що це таке і які ризики придбання подібної нерухомості.

Спільна часткова власність на квартиру

Якщо квартира є власністю 2-х або декількох осіб, то вона належить їм на праві спільної власності. У разі, коли частка кожного не визначена, можна говорити про спільну сумісну власність, якщо частки визначені - про спільну часткову.

Власники спільної часткової власності повинні чітко позначити свої частки у праві на спільне майно.

Частки можуть бути розподілені на підставі законодавства (наприклад, при отриманні квартири у спадок частки всіх спадкоємців визнаються однаковими, по ст. 532 ЦК України), або ж частини встановлюються за домовленістю.

Коли ніяких вказівок немає, то квартира розділяється на однакові частини між усіма власниками. Якщо один з власників зробив ремонт і поліпшив умови проживання, то за ст. 245 ГК він має право на збільшення своєї частки.

Не варто забувати, що квартира, навіть поділена на частини, є власністю всіх власників.

На підставі ст. 288 ГК України власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю квартирою за її призначенням.

Особливості правового регулювання часткової власності:

• якщо умови поділу майна нічим не регламентовані, то частки діляться порівну (п.1, ст. 245);
• будь-яка дія власника завжди узгоджується з іншими співвласниками (п.1, ст. 246);
• будь-які розбіжності між співвласниками вирішуються в суді (п. 1, ст. 247);
• кожен із співвласників має право розпорядитися своєю часткою за власним бажанням, однак, якщо він вирішить продати свою частку, то в першу чергу він зобов'язаний запропонувати іншому співвласнику викупити її, і тільки в разі негативної відповіді пропонувати третім особам (п. 2, ст. 246, п. 1, ст. 250) - це називається правом переважного придбання частки;
• при порушенні цього права, співвласник може протягом 3-х місяців перевести права покупця на себе (п. 3, ст. 250);
• будь-який прибуток, яку співвласники отримують від квартири, розподіляється пропорційно частці кожного (ст. 248);
• будь-які витрати розподіляються відповідно розміру частки кожного співвласника (ст. 249).

Тут ви зможете скачати зразок згоди про відмову від права переважної покупки.

Як вона виникає?

Підстави для виникнення частки можуть бути наступними:

• Угоди між фізичними або юридичними особами. До них відносяться:
  1. дарування - безкоштовна передача житлового приміщення;
  2. купівля-продаж - угода, за якою одна людина передає іншій майно за певну плату;
  3. міна - одна сторона передає і отримує від іншої майно такої ж вартості;
  4. рента - угода, за якою одна сторона передає іншій у власність майно за умови постійних виплат цією стороною обумовленої грошової суми.
• Спадкування квартири здійснюється двома способами:
  1. за заповітом;
  2. за законом.

Приватизація - безкоштовна передача державою квартири приватній особі.

Визнання права власності через суд. Квартира стає власністю людини тільки з моменту державної реєстрації, для проходження якої потрібен певний набір документів.

У разі відсутності будь-яких документів, власник не може зареєструвати своє житло і тоді подається судовий позов.

Виділення частки в квартирі регламентується ст. 244 ГК РФ. Робиться це з кількох причин:

• Виділ частки в квартирі дружину (колишнього чоловіка);
• Виділ частки в квартирі родичу (братові, дядькові, бабусі і т.д.);
• Виділ часток в квартирі дітям і т.д.

Найбільш відомий вид спадщини - частка в приватизованій квартирі. За умови, що спадкодавець залишив заповіт, ситуація стає значно простіше.

Але навіть в цьому випадку право спадкоємця можуть оскаржити особи, які мають право на обов'язкову частку у спадщині:

• неповнолітні і непрацездатні діти спадкодавця;
• батьки, за умови, що вони є пенсіонерами або інвалідами;
• колишній чоловік, який перебував на утриманні у спадкодавця.

Спадкоємці обов'язкової частки зберігають своє право на спадщину, навіть якщо спадкодавець залишив заповіт тільки на одного спадкоємця. А також чоловік або дружина померлого мають право подружньої частки.

Зразок договору купівлі-продажу частки.

процес викупу

Викуп частки квартири контролюється ст. 250 ГК України.

Власник, який зібрався продати свою частку, зобов'язаний в письмовій формі сповістити співвласників по праву переважного викупу. У повідомленні про продаж, яке необхідно розіслати всім співвласникам, повинні бути чітко записані ціна і умови угоди.

Завантажити бланк зразка повідомлення про продаж частки в квартирі.

Якщо після закінчення місяця ніхто з співвласників не відгукнувся, то власник має право продати частку кому завгодно.

Власник може подарувати частку в квартирі. не попередивши нікого із співвласників.

До такої схеми вдаються, щоб приховати факт оплати, однак, якщо шахрайство розкриють, це може призвести до втрати прихованих грошей і проданої частки.

• Після того, як співвласники квартири були повідомлені про продаж частки, можна почати підготовку документації:
  1. документ, що підтверджує право часткової власності;
  2. виписка з ЕГРН про відсутність обтяження і свідоцтво про реєстрацію права з Росреестра;
  3. висновок БТІ;
  4. технічний паспорт;
  5. виписка з будинкової книги;
  6. паспортні дані учасників угоди.
• Укладання угоди купівлі-продажу. Договір складається за вимогами законодавства. Всі необхідні документи, що додаються до нього, повинні бути в наявності і достовірні;
• Звернення в Росреестр для реєстрації права. Свідоцтво видається протягом 18 днів;
• Встановлення правил користування житловою площею. Зазвичай проводиться між рештою пайовиками;
• Передача грошей і житлової площі на підставі акту прийому-передачі.

Проблеми і труднощі

Продати частку в квартирі непросто, а перепродати дорожче і зовсім неможливо. Існує ризик, що продаж проблемної частки може сильно затягнутися через інших пайовиків. Давши свою формальну згоду, вони спеціально можуть відтягувати час, не дозволяючи придбати частку незнайомим людям.

Саме для того, щоб цього уникнути, продавець частки відправляє повідомлення і якщо через місяць відповідь не прийде - він може продати частку третій особі.

Буває так, що один із співвласників, який раніше відмовився від покупки, спробує анулювати договір в суді. В такому випадку новому власнику можна попросити у продавця всі папери, що підтверджують законність угоди.

Купуючи у власність частку, необхідно з'ясувати причини продажу, можливо, вона криється в конфліктних сусідів або в великому числі проживають, так само потрібно з'ясувати, чи є продавець дієздатною особою.

Чи варто купувати частку в квартирі?

Для початку потрібно з'ясувати, для чого необхідна покупка частки в квартирі.

Можливо, що угода укладається для оформлення прописки.

Але слід пам'ятати, що для того, щоб людина змогла прописатися, на нього має припадати не менше 6 квадратних метрів.

Якщо ж частка купується для проживання, то треба розуміти, що не завжди можна претендувати на окрему кімнату, замикається на ключ. Всі власники будуть користуватися житловими приміщеннями в рівній мірі.

За фактом, людина переїжджає в гуртожиток, в якому все якість подальшого життя буде залежати від відносин з сусідами.

Якщо співвласники доведуть в суді, що не отримували повідомлення про продаж частки або ж якісь дані були викладені невірно, існує велика ймовірність, що угоду визнають недійсною.

Якщо продавець запропонує оформити договір дарування. але насправді частка буде продана, співвласники можуть подати суд і угода знову буде визнана недійсною.

Частка навряд чи буде повноцінно придатна для проживання, найчастіше її набувають для подальших маніпуляцій з житловою площею.

Негативних сторін у купівлі тільки частки все-таки більше ніж позитивних. Покупця частки квартири може очікувати чимало суперечок, судів і розбіжностей в процесі використання свого придбання.

Як грамотно оформити договір завдатку при купівлі квартири? Відповідь ви знайдете в нашій статті.