Купівля нерухомості в лізинг чим це загрожує

Купівля нерухомості в лізинг: чим це загрожує?

Нестабільність вітчизняної економіки призвела до зниження інвестиційної привабливості ринку нерухомості. Експерти говорять про зростаючі ризики, пов'язаних з придбанням житла та комерційних об'єктів - на тлі цього, поступово зменшується кількість реальних угод. Гравцям ринку залишається придумувати нові варіанти залучення покупців.

Найчастіше потенційних покупців заманюють різними акціями та знижками. Деякі продавці пішли ще далі - пропонують різні варіанти продажу нерухомості, які, в ряді випадків, дозволяють істотно заощадити. Одним з них є договір лізингу.

Схема придбання нерухомості в лізинг складається з декількох етапів: Кредитор і лізингоодержувач укладають договір лізингу - оренди з правом подальшого викупу нерухомості. Потім лізингоодержувач шукає продавця, після чого кредитор (лізингодавець) купує об'єкт у власність.

Багато в чому використання лізингу виявляється ефективніше придбання нерухомості в кредит, і, тим більше, найму житла. Розглянемо найбільш істотні відмінності.

По-перше, власники житла вкрай рідко укладають договір найму на кілька років: найчастіше термін дії угоди обмежується одним роком. Тобто, формально, наймач фактично погоджується на щорічну індексацію ціни угоди. У той же час суть лізингу на увазі тривалі відносини всіх сторін угоди. Згідно із законом, продавець, лізингоодержувач і лізингодавець можуть встановити коефіцієнт зміни вартості користування об'єктів - наприклад, обмежити її підвищення на період дії договору.

По-друге, як сказано в 671-й статті Цивільного кодексу РФ, наймодавцем може бути як власник об'єкта нерухомості, так і будь-яка особа, уповноважена власником об'єкта підписувати договір найму. Але, як показує практика, довірені особи часом зловживають своїми правами - в результаті власники об'єктів змушені оскаржувати угоди найму в судовому порядку. При тому, що лізингодавцем може бути виключно власник приміщення.

До того ж, договір найму не передбачає наступний передачу житла у власність наймача. А суть лізингу нерухомості - в досягненні саме такий правовий мети.

У лізингу є безсумнівні переваги перед іпотекою. По-перше, фінансові вимоги до лізингоодержувача набагато лояльніше, ніж до іпотечних позичальників - адже нерухомість не переходить у власність одержувача. По-друге, процес придбання нерухомості в лізинг відбувається набагато швидше покупки об'єкта в іпотеку: на відміну від банківських структур, лізингові компанії менш забюрократизовані.

У механізму лізингу є свої особливості і недоліки. Перш за все, у відповідність з 667-ю статтею Цивільного кодексу РФ, продавця нерухомості необхідно повідомити про те, що майно набувається для подальшої передачі в лізинг. В іншому випадку угода буде вважатися неукладеним. Дана вимога - наслідок складних правовідносин сторін угоди, в якій лізингоотримувач наділений правами покупця, але не бере участь в угоді купівлі-продажу. Система заплутана, і продавці ліквідної нерухомості часто не розуміють схему проведення таких угод.

Разом з тим, у відповідність з 665-ю статтею Цивільного кодексу РФ, право власності у набувача нерухомого майна, в тому числі - лізингодавця, виникає з моменту реєстрації об'єкта. Таким чином, механізм лізингу не можливо використовувати при покупці житла, що будується.

Ще одна особливість цієї системи полягає в тому, що об'єкт нерухомості перебуває у власності лізингодавця протягом усієї дії договору лізингу - тобто, до моменту викупу лізингоодержувачем. Відповідно, у останнього виникає зобов'язальне право вимоги майна у власність після його оплати (в той час як за договором іпотекі- зареєстроване

речове право власності позичальника лише обмежена заставою). Таким чином, на майно, що перебуває у власності лізингодавця, може бути накладено арешт з відносин виникли між лізингодавцем і іншими особами. Все це породжує певні ризики.

Але, мабуть, головний недолік лізингу нерухомості - вкрай складна для розуміння правова конструкція таких угод. Що, в свою чергу, часто породжує різного роду зловживання.

Право вибору об'єкта, як правило, лежить на лізингоодержувача: з одного боку, це цілком логічно адже нерухомість купується з метою передачі лізингодавцем позичальнику. З іншого боку: право на вибір продавця таїть в собі небезпеку - відповідальність за невиконання угоди продавцем лежить на тому, хто вибирає продавця - лізингодавець або лізингоодержувач.

Якщо нерухомість вибирає лізингоотримувач, відмова продавця передати нерухомість або наявність обтяжень у власності може призвести до різних судових спорів. При цьому лізингоодержувач не звільняється від оплати платежів за договором. І, більш того, має відшкодувати лізингодавцю всі збитки, пов'язані з невиконанням угоди. Таким чином, якщо лізингоодержувач зіткнеться з недобросовісним продавцем, він не тільки залишиться без житла, але і буде відшкодовувати збитки - оплачуючи при цьому лізингові платежі за спірне майно.

В цілому, правова конструкція угод лізингу обмежена: купувати нерухомість можна лише за договорами купівлі-продажу. Договори міни, підряду, пайової участі і будь-які інші види угоди залишаються поза рамками даної системи.

Не варто забувати і про те, що процес викупу взятого в лізинг майна непростий. За загальним правилом, договір лізингу не передбачає автоматичного переходу майна у власність лізингоодержувача після закінчення виплати лізингових платежів. Для цього сторони повинні встановити порядок викупу залишкової вартості нерухомості. Судова практика дає різні відповіді на питання про те, яким чином лізингодавець може зловживати своїми правами при вирішенні питання про викуп нерухомості, якщо порядок викупу не було зазначено в угоді про лізинг нерухомості.

Лізинг - досить цікава схема придбання нерухомості, яка тільки набирає популярність вУкаіни. При цьому в портфелі зарубіжних компаній лізинг нерухомості займає від 20% до 30% всього обороту угод. Вітчизняний ринок поки лише придивляється до цього нового і вельми незвичайному інструменту покупки об'єктів нерухомості.

Нотаріус Харкова Олексій Комаров