Який будинок побудувати, щоб потім його вигідно продати - фінанси bigmir) net

Свій будинок в два поверхи Людмила і Віктор збудували самі. За півтора року наші герої настільки увійшли в будівельний азарт, що вирішили поруч вибудувати скромний будиночок для здачі в оренду. Тільки дохід довелося порахувати лише раз: ще не сховався будиночок дахом, як.

Свій будинок в два поверхи Людмила і Віктор збудували самі. Абсолютно все, починаючи від проекту, - плід власної уяви, точних розрахунків і зразок скромної мрії про принади заміського житла: в будинку є камін, сауна, кімната з еркером, тераса. За півтора року наші герої настільки увійшли в будівельний азарт, що вирішили поруч вибудувати скромний будиночок для здачі в оренду. Місце відмінне - до першої тролейбусної зупинки в Києві п'ять хвилин розміреним кроком, а вже як жваво здаються в оренду квартири на столичному масиві по сусідству, і говорити не варто. Словом, ідея побудувати прибутковий будиночок на власних півтора сотках стала реальністю вже через рік після новосілля у власному котеджі. Тільки дохід довелося порахувати лише раз: ще не сховався будиночок дахом, як уже знайшовся покупець.

Прибутковий будиночок, якому не судилося перетворитися в додаткове джерело доходу, був проданий як однокімнатна квартира два роки тому всього-то за $ 65 тис. Хоча витрати на його будівництво склали близько $ 20 тис. Землі при ньому практично немає, півсотки на весь дворик. Скромна сума, виручена за двоповерховий будиночок в 35 квадратів загальної площі, послужила стартовим капіталом для нового проекту.

Саме тоді, коли на руках виявляється велика сума грошей, гострими нападами турбує головний біль. Тим більше, коли є спосіб примножити свої капітали в два - три рази за рік. Оглянувшись в поле, на краю якого стояв його власний новий будинок, Віктор вирішив знову зайнятися будівництвом.

Але якщо витратити виручені за маленький будиночок гроші на покупку землі, то мало що залишиться на будматеріали. Шукай подібного собі в партнери - говорить народна мудрість. І вже через кілька тижнів Віктор заливав фундамент на два будинки, а Людмила, який досяг успіху в точних науках, прораховувала розумне співвідношення загальної і корисної площі нового житла, зважувала необхідну кількість матеріалів і їх вартість.

Активна забудова - відразу два фундаменту було залито на 12 сотках - розгорнулася на ділянці партнера Віктора. Домовленість була така: на вартість половини ділянки Віктор виконує роботи з будівництва будинку для партнера. Ділянка був оцінений в $ 60 тис. У лічені місяці Віктор уже впорався з $ 30 тис. «Боргу»: вигнав стіни, поставив перегородки, перекриття, укрив будинок дахом. Природно, він сам виступав у ролі виконроба і, як давно «прописався» на будівельному масиві, знайшов бригаду робітників.

Договір дорожче грошей

Виводити коробку свого будинку за таким же проектом Віктор почав трохи пізніше. І вклав на $ 20 тис. Більше - за літо ціни на будматеріали значно зросли. За осінь в новозведеному будинку з'явився камін, опалення, всі комунікації. А до весни будинок з оштукатуреними стінами і стяжкою на підлозі був готовий до продажу. Покупець знайшовся тільки до початку минулого літа. Будинок «під чистову» на 160 квадратів з 6 сотками землі продали за $ 195 тис. З яких потрібно було віддати $ 20 тис. Боргу.

Бути може, на цьому і зупинився б виконроб-самородок, але тепер в партнери запросили його. На таких же умовах, як і в попередньому випадку, Віктор знову отримав в розпорядження ділянку в 15 соток. Проект будинку знову допрацьовувала Людмила, звичайно, з урахуванням попереднього досвіду. Партнер-замовник не стільки був зацікавлений в будинку, скільки в можливого прибутку від його продажу. Спочатку навіть обговорювалася ідея побудувати на досить великій ділянці таунхауз на чотири входи. Але така ідея дуже ризикована, особливо коли виникне необхідність терміново продати житло. Вирішено було все-таки поставити два повноцінних окремих будинки за перевіреним проекту. З початку року Віктор виставив «свій» будинок на продаж і став чекати покупця, спостерігаючи за зростанням цін на ділянки.

Будинки на продаж Людмила і Віктор будують за власним проектом. Хоча деякі елементи проектировок запозичили з різних варіантів архітектурних рішень. Благо нестачі в них зараз немає.

З вулиці будинок скромних розмірів. Але завдяки використанню підрівня, з'являється «додатковий» поверх - площа даху гаража перетворюється в корисну житлову. До того ж таке конструкторське рішення не вимагає великих і крутих сходів.

Всередині будинок виглядає просторим і затишним, найменша кімната - кабінет або дитяча спальна в підрівні площею 15 квадратів.

Кожен новий будинок досконаліше іншого. Наприклад, в тому, що зараз виставлений на продаж, є вікно в даху на мансардному поверсі. Може здатися, що середньостатистичний громадянин вибирає заміський будинок з особливих вишукувань - камін, сауна, гараж, кількість кімнат. Ні в якому разі, як зауважила Людмила: «Вибирають, швидше за все, такий будинок, який можна буде легко містити без послуг домробітниці». Звичайно, до такого висновку прийшли, прислухавшись до думки покупців попередніх будинків. «Розрахунок дуже простий, - зізнається Віктор, - такий будинок може купити середньостатистичний городянин, продавши, наприклад, квартиру і доплативши $ 50 - 70 тис. За землю». І такого городянину вигода очевидна - квадратура будинку в два рази більше, ніж квартири, є гараж і свою ділянку.

Ще одна відмінність останнього проекту - використані будматеріали. Попередні проекти виконані з пінобетону і цегли. Нині блоки пінобетону дуже дороги. Тому вирішили використовувати черепашник, поки ще не настільки дорогою, але зате більш екологічний матеріал.

Ціна на будматеріали, можна сказати, - що визначає прибутковості проектів Віктора і Людмили. Коли починали будувати перший будинок, мішок цементу коштував 8 грн. а вартість землі в передмісті - $ 5 тис. за сотку. А нині, через півтора року, - вже $ 15 тис. За сотку землі і 23 грн. за цемент. При цьому продажна ціна будинків - $ 200 тис. І $ 320 тис. Відповідно.

Розрахунок за службовим

Тільки продасться цей будинок, Віктор візьметься за будівництво наступного, тим більше що фундамент вже залитий. Чергове будівництво розпочато в кредит - підганяють ті ж ціни, які в сезон будівництва злетять в 1,5-2 рази. Поки вдається позичати під відсотки у друзів. «У банку кредит буде дорожче, - вважає Людмила, - до того ж необхідно щомісяця гасити платіж, а у нас немає планомірного надходження грошей». Борг у друзів оформляється розписками з фразою «до моменту продажу будинку». Крім іншого в банку потрібно залишити майно в заставу, а ризикувати своїм добром Віктор не готовий.

До своєї одноразової прибутку наші герої йдуть поступовими капіталовкладеннями. І економно витрачають кошти. Наприклад, Віктор сам виступає виконробом і постачальником. Найманий менеджер запросив би щомісяця мінімум $ 1,5 тис.

Є і «своя» бригада робітників, які отримують відповідно до обсягу виконаних робіт. З досвіду виконроба-самородка, найскладніше знайти не стільки майстрів-фахівців, скільки чесних і відповідальних працівників. А такий підхід до оплати праці дуже дисциплінує і дозволяє розраховувати на оптимальні терміни будівництва. «Якщо є гроші і хороша бригада, - розповідає Віктор, - будинок можна побудувати за 4 - 5 місяців з усіма комунікаціями, заведеними в будинок, і штукатуркою».

А ось де економія шкідлива, так це при оформленні документів на будинок. Віктор не чекає в чергах, а використовує канали «швидкої передачі». За що платить близько $ 5 тис. Довідок не так вже й багато, але час обходиться занадто дорого. Наприклад, ще не всі документи отримані на перший будинок, а там вже новий господар живе майже рік і чекає, коли зможе переоформити його на себе. Не менш року потрібно, щоб здати в експлуатацію готовий будинок, а якщо не використовувати «зв'язку», тільки три-чотири місяці можна чекати своєї черги, щоб потрапити на прийом в БТІ і здати документи на оформлення.

Такий рентабельності, яку вдалося отримати на продажу першого будинку, наші герої вже не чекають. Але в абсолютному вираженні можна заробити більше, якщо збільшити площу чергового будинку. А для цього потрібні хороші капіталовкладення. Тільки особливого сенсу у великих проектах наші герої не бачать. «Великий будинок, звичайно, можна набагато дорожче продати, - розмірковує Людмила, - але потрібно замовити оригінальний проект, що недешево, більше вкласти в саме будівництво, а головне - довше чекати покупця». Дуже багато будинків на масиві, які продаються роками, вірніше, ніяк не знайдуть свого покупця. Як справедливо міркують Віктор і Людмила, за ту ціну, яку просять за великі котеджі з облагородженої навколо територією, красивими огорожами і зручними під'їздами, вигідніше будувати самому: «Скажімо, за $ 700 тис. Можна купити або побудувати котедж в тихому і мальовничому місці, - каже Віктор, - а у кого є $ 300 - 400 тис. той будує будинок сам, наймаючи бригаду з виконробом ».