Як знизити орендну плату 15 способів приклади листів

Не секрет, що для багатьох підприємців-початківців орендна плата стає одним з найбільш значних витрат. Будь то офіс, склад, торгове або виробниче приміщення. Щоб збільшити ефективність роботи власного підприємства, має сенс спробувати знизити вартість орендної плати. Зробити це без особливих знань практично неможливо, тому нижче представлені поради, які допоможуть досягти успіху напевно.

Загальні поради, як знизити вартість оренди

Не обов'язково предметом договору може бути тільки оренда. Вигода для орендодавця може полягати в нематеріальних благах. Наприклад, якщо він є господарем великого готелю і здає в оренду приміщення на її території під фітнес-центр, то платою може стати прийом гостей. При цьому ні гість, ні господар готелю орендарю нічого буде не повинен. Багато запитають, чому ж це вигідно орендодавцю? Все просто. Він пропонує своїм клієнтам додатковий сервіс, не витрачаючи на це практично ніяких коштів.

Звернути увагу на промислові і простоюють площі

Сенс тут в тому, щоб отримати гарне приміщення за низькою ціною. Не факт, що там прибуток буде високою, але ж і оренда істотно менше. Як можна поступити в такому випадку? Запропонувати господареві площ, взяти частину його витрат на себе. Тут маються на увазі кошти на сплату рахунків за світло, воду, електрику. Додатково можна провести ремонт за власний рахунок. Таким чином, і орендодавець отримає додатковий прибуток, і орендар безсумнівну вигоду.

Щоб спровокувати орендодавця на зниження вартості оренди, діяти потрібно не переконанням, а діями. У хід можуть піти знання про середню вартість на ринку. Ще одним відмінним варіантом стане наявність альтернативних приміщень. Потрібно дати орендодавцю зрозуміти, що у потенційного орендаря є й інші офіси на прикметі. Але дуже важливо впливати на господаря помешкання дуже тонко. Шантаж в таких справах не допоможе. Наявність альтернативи і для орендаря буде відмінним способом знайти найбільш вигідне приміщення.

Вартість оренди - не єдиний фактор, який є важливим для власника приміщення. Щоб вступати з ним в переговори про ціну, варто дізнатися про те, що для нього дійсно важливо. Варіантів тут безліч. Ось найбільш популярні:

своєчасність здійснення платежів;
тривалість оренди;
можливість оплатити оренду за кілька місяців вперед;
проведення ремонту за рахунок орендаря;
використання власних меблів і техніки.

Багато хто вважає ці фактори незначними, на ділі ж виявляється, що виконання хоча б кількох вимог зі списку дозволить істотно знизити ціну (іноді кінцева вартість може знизитися навіть на 40%).

Не платіть за приміщення, стежте за приміщенням!

Для багатьох ця думка здається абсурдною. Насправді ж вона може дійсно працювати. Тільки для пошуку відповідного варіанту може піти трохи більше часу. Прикладів більш ніж достатньо. Іноді підприємці їдуть на якийсь час в іншу країну або місто, а торгові площі залишаються незадіяними. При цьому плата за світло, податок на майно, сигналізація та інше - все це лягає на плечі власника. Для багатьох з них куди вигідніше в такому випадку перекласти свої зобов'язання на іншу людину. Часу шукати тих, хто за це ще й платив би, часто немає. У такі моменти і з'являються заповзятливі орендарі, які отримують відмінне приміщення. Іноді за це їм ще й доплачують.

Якщо людина вміє вибудовувати ділові відносини правильно, то він з легкістю зможе домовитися про надання йому послуги. При цьому вона буде вигідна обом сторонам одночасно. Це здається неможливим? Ось лише один приклад такої взаємодії. Великий холдинг потребує власної веб-студії. Для неї виділяють приміщення. При цьому виконувати роботу всередині компанії потрібно не так вже й часто. Такий варіант взаємодії - відмінна альтернатива для орендаря і орендодавця.

Якщо ніякі способи і вмовляння не діють, можна перейти до більш агресивної тактики. В даному випадку маються на увазі причіпки щодо приміщення і його стану. Таку стратегію найкраще використовувати на перших етапах. У хід можуть піти абсолютно різні дрібниці. Ось кілька прикладів:

відсутність інтернету;
вихід вікон не на ту сторону;
відсутність стоянки або паркування поблизу;
поганий стан приміщення (необхідність робити ремонт).

Але тут дуже важливо враховувати психологічний фактор. Не можна перегинати. Варто стежити за реакцією орендодавця. Не можна забувати, що після укладення договору з ним ще потрібно буде працювати.

Особливості бізнесу як фактор зниження орендної вартості

Розмовляючи з орендодавцем, можна вдатися до використання додаткових аргументів:

Якщо у відкривається магазину буде низький рівень націнки, то прибуток сама по собі не буде великою. Для орендодавця це може бути вагомим аргументом при прийнятті рішення.

Не зайвим буде згадати про кризову ситуацію в країні. Варто запастися аргументами, надати реальні цифри по падінню вартості рубля по відношенню до іноземних валют. Імпортні товари вУкаіни стали істотно дорожче. Як наслідок, на них знизився попит, що зменшує можливості підприємця отримати високий прибуток.

Якщо підприємець говорить про якнайшвидше розірвання договору, то він повинен наочно продемонструвати свою готовність. Наявність відповідного листа стане чудовою мотивацією для орендодавця переглянути свої вимоги.

рекомендації підприємців

Багато хто ставиться до «безіменним» радам з великою недовірою, вважаючи їх лише теоретичною частиною питання. Саме тому далі представлено кілька думок людей, які знайомі з практичною стороною орендних відносин.

Сергій Абдульманов, Дмитро Кибкало і Дмитро Борисов

Торг завжди доречний! Це один з основних принципів будь-якого бізнесу. «Якщо ви не торгуєтесь - відірвіть собі руки! Фігурально. »За попит же грошей не беруть. Якщо всім і завжди платити стільки, скільки вони просять, то собі зовсім нічого не залишиться. Практично будь-яка пропозиція має на увазі, що людина готова хоч трохи але поступитися в ціні.

1. Для прикладу розглянемо приміщення за 500 т.р. в місяць. Але ми розуміємо, що більше 250 т.р. ми за нього не можемо заплатити. Тому ми даємо відповідь на пропозицію: «Хлопці, давайте ми дамо вам 250 т.р. і заїжджаємо вже завтра? »А тим і це в радість, тому що добре мати орендаря, який хоч щось платить саме зараз, ніж взагалі нікого. Правда, вони можуть сказати: «Домовилися! Але якщо знаходимо орендаря дорожче, то ви з'їжджаєте ». Пробувати все одно варто, тому що приміщення так роками може стояти і ніхто не зніме.

2. Торги раніше! Щороку, а то й частіше, орендар намагається підняти орендну плату хоча б на 10%. Завжди так! Ми цю закономірність просікли і за пару тижнів раніше ми надсилаємо прохання знизити оренду. У підсумку в гіршому випадку ціна залишається тією ж, в кращому - ціну знижують.

Генеральний директор компанії «Роздрібні відносини», має величезний досвід роботи в роздрібному бізнесі, а саме в модній індустрії. Ось, що думає він про зниження орендних платежів.

Щоб спілкування з орендодавцем було ефективним, важливо розуміти, яким чином здійснюється ціноутворення в торгових центрах. Всі вони встановлюють свою норму прибутку, яка допомагає спрогнозувати термін окупності об'єкта. Це може бути і 5, і 7, і 10 років.

При складанні власного бізнес-плану магазини звертають увагу на такі фактори:

привабливість місця розташування;
розмір інвестицій та умови, на яких вони були залучені в проект;
сприятливість інфраструктури району;
рівень пішохідної прохідності.

Чим більше позитивних факторів, тим швидше окупиться проект за рахунок більш високих орендних ставок.

Будь-девелопер має коридор вартості орендної плати, за який виходити йому буде нерентабельно. Починаючи переговори, власники торгових центрів, як правило, називають найвищу ціну. Знизити її роздрібним торговцям нелегко. І все ж, зробити це можливо. Потрібно слідувати таким планом:

Для початку потрібно вивчити сфери роботи вже наявних орендарів. Важливо, щоб магазин гармонійно вписувався в їх список.
Вибрати потрібно такий торговий центр, в якому орендаря захочуть бачити. В кінцевому підсумку це дозволить істотно знизити орендну вартість. В іншому випадку зробити це буде практично неможливо.

Відразу ж назріває питання, а як стати привабливим для орендодавця. Необхідно впливати на нього за допомогою таких методів:

Є ще один важливий момент. Він відноситься до ситуації, коли орендар хоче знизити орендую ставку, вже маючи договір оренди на руках. У таких випадках необхідно повідомити власнику приміщення про свої наміри і бажання заздалегідь. При цьому дуже важливо оперувати живими цифрами роботи свого магазину. В такому випадку можна апелювати:

розміром трафіку торгового центру;
середнім чеком;
кількістю відвідувачів;
співвідношенням вартості оренди і прибутковості.

Дуже важливо довести, що при встановленій орендною ставкою магазині не може отримувати чистий прибуток. Так можна переконати орендодавця змінити фіксовану суму на відсоток від усього обороту, що буде для підприємця більш вигідним і гнучким рішенням.

Директор з розвитку і маркетингу в компанії BlackStone Keeping Company. Її експертна думка тому, як уникнути маніпулювання з боку орендаря сумлінним орендодавцям.

Не завжди орендарі чесні з орендодавцями. Природно, існують об'єктивні причини, внаслідок яких цілком закономірним є зниження орендної плати. Але є й інша сторона медалі. Деякі не дуже сумлінні підприємці намагаються тиснути на жалість, тим самим бажаючи знизити орендну ставку. Вони починають говорити, що у них все погано.

Щоб уникнути подібних випадків можна:

Забезпечити великий лист очікування.
Підвищувати лояльність у орендарів. Зробити це можна, налагодивши не тільки партнерські, але ще і довірчі дружні відносини. У таких випадках робота в неформальній обстановці буде відмінним способом зміцнити взаємодію. Саме такі довгострокові заходи дають максимальний ефект від співпраці. Людина, лояльно налаштований до орендодавця, не стане придумувати фіктивні причини, які повинні допомогти йому знизити орендну плату. Чи не буде він маніпулювати своїм партнером. Лояльно налаштований орендар - це надійний партнер, який не раз доведе, що дружба сприяє зміцненню довірчих і взаємовигідних відносин.

Що щодо орендних відносин говорить закон?

Якщо говорити про закон, тут потрібно обговорити відразу кілька важливих питань. По-перше, про порядок зміни розміру орендної плати та правомірності здійснюваних дій. Посилаючись на закон, можна стверджувати наступне:

Існує ряд ситуацій, в яких орендар може ініціювати зменшення орендної ставки в односторонньому порядку. Здійснити подібні дії буде правомірно в наступних випадках:

Якщо стан майна значно погіршився не з вини орендаря і з огляду на факторів, за які він не відповідає. Це передбачено пунктом 4 статті 614 Цивільного кодексу України. Сюди можуть відноситися дії самого власника майна, третіх осіб або обставини, що не залежать від інших. Це різні пожежі, повені та інші ситуації.
Якщо орендар виявив серйозні недоліки приміщення, відповідальність за які несе власник майна. Цей факт встановлений в пункті 1 статті 612 Цивільного кодексу України.
Якщо в період оренди приміщення з'ясувалося, що є треті особи, які можуть претендувати на орендоване майно.
Якщо орендодавець не виконав або серйозно порушив свої зобов'язання щодо проведення капітального ремонту в приміщенні. Це закріплено в пункті 1 статті 616 Цивільного кодексу України.

По-друге, поняття орендних канікул.

Ось як справи йдуть з ними:

Якщо говорити з практичної точки зору, то під орендними канікулами розуміється період часу, коли орендар платить за оренду істотно менше, ніж в інші періоди. Іноді він звільняється від сплати повністю.

При цьому орендодавець отримує приміщення в користування, але фактично працювати на території його працювати протягом певного періоду не може. Причинами можуть бути:

проведення ремонтних робіт;
облаштування приміщень;
безпосередній переїзд.

За актом прийому-передачі приміщення передається орендодавцю, але оплату в цей період він не здійснює або робить це в істотно меншому розмірі.

Нерідко орендними канікулами називають період, коли орендна ставка зменшується на суму витрат, понесених орендарем для здійснення ремонту в приміщенні. Фактично називати це орендними канікулами не зовсім правильно. Йдеться про внесення орендних платежів за частину періоду у вигляді витрат на поліпшення стану орендного приміщення. Це встановлено підпунктом 5 пункту 2 статті 614 Цивільного кодексу України.

Тривалість орендних канікул в більшості випадків варіюється від 1 місяця до півроку. У ряді випадків тривалість може бути зменшена або збільшена.

Орендні канікули - це одна з умов договору оренди. Користування в цей період майном не є ознакою безоплатного користування за договором позички, згідно зі статтею 689 Цивільного кодексу України. У подібних випадках між сторонами не укладаються якісь інші відносини, якщо додатково не укладається договір позики. Під весь інший термін користування приміщенням орендар повинен вносити суми, встановлені договором оренди, поки майно буде придатним для використання.

Пишемо лист орендодавцю

Факти, якими можна оперувати при складанні листа орендодавцю

Складаючи лист про зниження орендної плати, потрібно навести аргументи на свою користь. Тут можна оперувати такими обставинами:

Відбулося істотне зниження орендних ставок на всій території регіону (причиною тому може стати зміни законодавчих актів, кризова ситуація та інше).
З'явилися серйозні проблеми (з опалювальною системою, водо- чи електропостачанням, вентиляцією), для усунення яких потрібні додаткові кошти.
Орендодавець не зробив капітальний ремонт приміщення, але ж це є його обов'язок, згідно зі статтею 616 Цивільного кодексу РФ.

Можна повідомити і про труднощі самого орендаря (зниження прибутку, сезонні коливання або будь-які інші тимчасові труднощі). Вони відносяться до об'єктивних обставин.

Перед тим як скласти лист орендодавцю, варто оцінити ситуацію на підприємстві, виявити труднощі і документально їх підтвердити в листі.

Приклади листів орендодавцю про зниження оренди

Шановний Афанасій Петрович,

З огляду на кризову ситуацію в країні, ми зіткнулися з труднощами матеріального плану. Тому у нас на даний момент немає можливості оплачувати оренду в повному обсязі. Просимо Вас розглянути можливість зниження орендної ставки на час.

Шановний Афанасій Петрович,

ТОВ «Слов'янка» протягом багатьох років співпраці з Вами завжди виконувала свої зобов'язання за Договором оренди в строк. Нестабільна економічна ситуація в країні негативно відбилася на матеріальному стані нашої компанії. Ми просимо Вас знизити орендну ставку.

Сподіваємося, що ви ввійдете в наше становище і підете на поступки. Ми ж даємо зобов'язання виплачувати орендну плату в строк.

Шановний Афанасій Петрович,

Через важку ситуацію в країні і різкого зниження купівельної спроможності, ми просимо Вас знизити орендну ставку на 8%.

Звертаємо Вашу увагу на те, що наша організація ніколи не затримувала виплати і вносила кошти в термін. Якщо Ви ввійдете в наше становище і погодьтеся знизити розмір орендної плати, ми гарантуємо, що всі зобов'язання виконуватимемо своєчасно, не дивлячись на важку кризову ситуацію.

Шановний Афанасій Петрович,

Хочемо звернути Вашу увагу на те, що через кризову ситуацію в країні, виконувати пункт №6 Договору №814 нам нерентабельно. Просимо Вас змінити розмір орендної плати.

Сподіваємося на Ваше розуміння і чекаємо пропозицій щодо розміру орендної ставки.

висновок

А також просимо вас поділитися своїми методами, як торгуватися з орендодавцем, щоб знизити вартість оренди приміщення.