Як вирішити проблему недобудов - стаття, інтерв’ю та думки -

Проблема ошуканих пайовиків існує вУкаіни з початку 90-х років. В даний час в ряді регіонів нашої країни її навчилися успішно вирішувати. Зокрема, цю проблему успішно вирішують в Москві, Пермському краї, республіці Татарстан і ряді інших.

У Полтаваской області зараз вироблений алгоритм, за допомогою якого до кінця року планується здати 6 з 10 подібних об'єктів. Серед них вдома на вул. Даугавская, вул. Морозова і пров. Аеропортівський. У більшості випадків причина зупинки будівництва - банальне шахрайство забудовника. Однак бувають ситуації, коли будівельна компанія нікуди не зникає, підтверджує намір довести об'єкт до кінця, але коштів на це не має, як, наприклад, сталося в будівельній компанії «ВАНТ» в Ростовській області. У багатьох випадках до повної і остаточної зупинки будівництво ведеться уповільненими темпами протягом 4-5 років.

У місті Долгопрудний Московської області після збанкрутілого забудовника - «Будіндустрія» - будівництво кількох будинків завершила компанія «ПІК». У місті Пушкіно Московської області компанія «Прінед-Союз» добудовує новобудови після здала свої позиції корпорації «Слов'яни». Подібних прикладів у цілому, як по Москві, Московській області, так і по всейУкаіни величезна кількість.

Як вирішується проблема?

Найчастіше держоргани, що займаються проблемами заморожених об'єктів, допомагають сумлінному забудовнику взяти кредит в банку для завершення будівництва. Крім того, створюються умови, що дозволяють здійснити добудову за рахунок, наприклад, зміни проекту будинку (збільшення поверховості, можливість побудувати додаткову будівлю на виділеній ділянці), оптимізації технічних умов з метою економії на підключенні до комунальних мереж. Так, в даний час вирішується питання про притягнення нового забудовника для завершення будівництва будинку, розташованого в Домодєдово, на перетині вулиць Радянська і Дачна, 1-го Московського проїзду. Будівля закинуто компанією ТОВ «Кемі-Фінанс», яка проходить процедуру банкрутства. Нового забудовнику влада обіцяє пільгові умови по виділенню землі під інші будівельні майданчики, якщо вона за власний рахунок завершить кинуте будівництво.

Проблемні об'єкти добудовують пайовики

Подібна практика існує в багатьох містах. Наприклад, в Горловкае було ініційовано створення ТСЖ для учасників «недобудови». Об'єднавшись, ошукані пайовики брали на себе функції замовників і своїми силами закінчували будівництво будинку. Так, роботу будівельної компанії «Градстрой» по вул. Калініна завершили самі інвестори, які створили ТСЖ «Калина» і самостійно найняли підрядника. Таким же чином були добудовані ще два будинки: по вул. Миру і по вул. Чкалова. У Москві на вулиці Металургів будинок 62 добудовується за рахунок покупців квартир, Забудовник - ЗАТ «Военінвесстрой» - знаходиться в стадії банкрутства, майбутні власники житла організували ЖБК «Доміз», який і добудовує будинок.

Подібних прецедентів по країні набирається не одна сотня. Однак основна складність подібних проектів полягає, по-перше, в нестачі коштів у людей, які часто вже і так вклали всі наявні у них гроші, а, по-друге, у відсутності керівного початку, ініціативної групи, яка здатна взяти на себе організацію процесу і готова нести за нього відповідальність. Бракує найчастіше і знань: далеко не завжди серед пайовиків виявляється хоча б один фахівець в галузі будівництва, юрист чи економіст. Разом з тим, якщо знайдені кошти і обізнана людина, готовий очолити дане підприємство, то така практика стає можливою, особливо коли будинок побудований на 80-90%.

Яку пораду в такому випадку можна дати? Пайовикам, в першу чергу, необхідно зареєструвати своє право власності на незавершений будівництвом об'єкт. Робиться це, як правило, через суд. На підставі судового рішення можна отримати свідоцтво про право власності в Росреестра. Потім, організувавши товариство власників житла, житлово-будівельний кооператив або некомерційне партнерство, варто розпочати збір відсутніх коштів і пошуку підрядника.

До речі, в Москві немає жодного прецеденту добудови будинків за рахунок самих пайовиків, завершення будівництва здійснюється з бюджету Москви. У Московській області все інакше: обласний бюджет кошти на довгобуд не виділяє, і пайовикам доводиться вирішувати проблеми за власний рахунок. Випадки, коли добудову або будь-яке інше рішення питання з проблемним об'єктом фінансували з державного бюджету, рідкісні, але, на щастя, є. Наприклад, в Самарській області був прийнятий закон «Про заходи щодо захисту прав учасників пайового будівництва багатоквартирних будинків на території Самарської області», на реалізацію якого спрямовано близько 4,5 млрд. Рублів обласного бюджету: за рахунок цих коштів ведеться моніторинг кризових об'єктів, розробляється програма виходу зі складної ситуації, організовуються зустрічі з пайовиками, здійснюється добудова житлових будинків.

Як підвищити інтерес девелоперів до добудови проблемних об'єктів?

Для того, щоб зацікавити забудовників питанням добудови проблемного об'єкта, владі необхідно створити їм відповідні умови, тому що працювати собі в збиток підприємницькі структури не будуть. Перед прийняттям рішення про «добудую» необхідно проведення аудиту: перевірки технічного стану будинку та наявності проектної документації, можливості фінансового оздоровлення проекту. У держорганів буде набагато більше шансів знайти інвестора, якщо всі ці дії будуть здійснені за рахунок бюджету.

Адвокат Олег Сухов ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова»)