Як відмовитися від покупки квартири без втрати завдатку 1

Як відмовитися від покупки квартири без втрати завдатку?

Серед ріелторів ходить такий жарт: хочеш зірвати угоду - запроси юриста. Дійсно, на перший погляд може здатися, що юристи часом занадто перестраховуються, що сумніви їх зайві, адже у ріелторських компаній існує усталена практика укладання договорів, і перейматися питаннями теорії зайвий раз неначебто ні до чого.

«Власник» вже писав про те, як можна внести передоплату за квартиру, які варіанти існують і який з них краще. Йшлося про загальноприйняті і використовуваних повсюдно всіма ріелторами завдаток і аванс. Здавалося б, тема вичерпана. Але редакція отримала і відгуки від практикуючих юристів, які виступають проти існуючої практики внесення передоплати за житло, що купується. Чому? Спробуємо розібратися разом.

Уявімо на хвилинку, що ви - потенційний покупець квартири. Подивилися, все в квартирі сподобалося. Ріелтор пропонує стандартну схему - внесення передоплати шляхом укладення угоди про завдаток. При цьому покупцеві зазвичай розписують наступну схему. Після того як угода відбудеться і договір купівлі-продажу буде підписаний, сума внесених коштів віднімається із загальної вартості квартири. Якщо один з учасників передбачуваної угоди відмовиться від неї, до нього застосовуються штрафні санкції. Відмовився покупець, швидше за все, не отримає свій завдаток назад. Відмовився продавець зобов'язаний повернути завдаток у подвійному розмірі. Тут можливі варіанти, але одне абсолютно ясно: для всіх учасників майбутньої угоди передоплата служить якоюсь гарантією того, що договір купівлі-продажу буде укладений в обумовлені терміни. Покупець вносить завдаток і починає збирати гроші, яких бракує. Продавець звільняє квартиру. Ріелтор займається збором необхідних документів. Всі чекають того дня, коли буде підписаний договір купівлі-продажу.

І ось, припустимо, незадовго до призначеного дня угода зривається. Господар квартири відмовляється її продавати, але і повертати завдаток у подвійному розмірі, а можливо, навіть і в одинарному, не збирається. Або покупець відмовляється купувати, а господар квартири має намір залишити завдаток у себе в якості компенсації матеріальної та моральної шкоди. Хтось один з цим не згоден. Домовитися полюбовно не вдається. Звучить сакраментальна фраза: «Зустрінемося в суді!» І тут починається найцікавіше ...

Тепер до всіх ув'язнених раніше угод може бути застосовано тільки одне тлумачення - з точки зору закону. А згідно із законом внесена передоплата, або, як ми її називаємо, задаток, завдатком по суті не є. Отже, і стягнена по суду вона бути не може.

Розповідає юрист Ілля Делягін: «Сплата завдатку допускається тільки за існуючими грошовими зобов'язаннями (п. 1 ст. 380 ЦК України). Попередній договір не породжує ніяких грошових зобов'язань, як це випливає з п. 1 ст. 429 ГК України (попередній договір є обов'язок укласти в майбутньому договір). Сплата завдатку за попереднім договором не базується на законі, і, якщо завдаток виплачений, виплата грошової суми здійснена без правових підстав. Звідси випливає, що грошова сума, виплачена за попереднім договором і названа сторонами завдатком, таким не є, і на відповідні відносини не може бути поширено регулювання, передбачене ст. 380-381 ГК РФ. Тобто вимога про сплату подвійної суми завдатку, передбачене п. 2 ст. 381 ГК РФ, не може бути задоволено ».

Тобто існує ризик, що в суді покупцеві, буде відмовлено у стягненні подвійної суми завдатку у вигляді штрафних санкцій. Якщо ж угода не відбулася з вини покупця, продавцеві теж навряд чи вдасться через суд домогтися відшкодування збитку. Слід пам'ятати, що угода про завдаток як спосіб забезпечення виконання зобов'язання є акцесорних, тобто додатковим, зобов'язанням. Його допоміжний характер проявляється в тому, що укладення угоди про завдаток не може за часом випереджати висновок того договору, виконання якого забезпечується завдатком.

У практиці нашого ринку нерухомості угода про завдаток зазвичай укладається між сторонами у відриві від основного договору, до його укладення, в той час як за законом укладення угоди про завдаток має передувати висновок саме основного договору купівлі-продажу та його державна реєстрація.

договір купівлі-продажу квартири між сторонами на момент передачі грошей в якості завдатку не було укладено, то угода про завдаток не тягне за собою правового ефекту.

Оскільки передача продавцеві грошей покупцем не базується на договорі (угода про завдаток не може вважатися укладеним), дана сума підлягає поверненню покупцеві. А в разі, якщо покупець передумав купувати квартиру, суд зобов'яже продавця повернути суму так званого задатку відповідно до ст. 1102 ДК Україна як безпідставне збагачення.

Якщо ж угода не відбулася з вини продавця, у нього не виникає обов'язку щодо передачі квартири у власність покупця і відшкодування виниклих у покупця збитків.

Тобто виплата задатку як якась гарантії до укладення договору купівлі-продажу насправді нічого не гарантує жодної зі сторін. «Аргумент про те, що виплачений« задаток »підтверджує укладення договору, тому його сплата є допустимою, не грунтується на законі. Адже договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК України). На момент укладення попереднього договору ніякого договору продажу сторонами укладено не було. Отже, він не був зареєстрований у встановленому законом порядку », - продовжує Ілля Делягін. Про все це слід пам'ятати, коли ріелтор запропонує вам внести або прийняти гроші за згодою про завдаток.

Покупець в законному відмову, або Мистецтво торгівлі

Відомо, що ще недавно на зростаючому ринку продавці квартир активно підвищували ціну в день перед укладенням договору, аргументуючи це тим, що ціни зросли. Зараз, на ринку падаючому, вони виявилися у зворотній ситуації. Тепер покупець квартири вимагає знизити ціну перед угодою, оскільки квартира подешевшала на кілька тисяч у. е. Інакше він наполягає на поверненні задатку і відмовляється від угоди. Тут починається тяганина: а кому дістанеться задаток?

Господар квартири впевнений, що його переваги в наявності: адже угода зривається з вини покупця, і начебто завдаток за договором сторін залишається у нього. Однак, як показують наведені вище апеляції до закону і судовій практиці, задаток не є засобом забезпечення угоди, і при бажанні покупець легко доведе, що це всього лише безпідставне збагачення. Правда, доведе тільки в суді.

Загалом, тільки досвідчений дипломат, яким і повинен бути кожен ріелтор, зможе вберегти угоду від краху. Знову ж, покупцям в нинішніх умовах має бути вигідно укладати договір авансу, який, з одного боку, ні до чого їх не зобов'язує, але, з іншого боку, ні до чого не зобов'язує і власника квартири. Це допоможе до моменту угоди зменшити ціну квартири до існуючого ринкового рівня.

По суті, єдиною причиною, яка може «склеїти» угоду, залишається бажання покупця купити саме цю квартиру. А значить, продавцям варто постаратися, щоб підвищити привабливість продаваного житла, тому як на нашому ринку нерухомості все відбувається тільки з доброї волі сторін, без будь-якого втручання закону.

Яна Лісіцина, Іван Сергєєв

Деякі послуги Агентства можна замовити через сайт »