Як правильно Новомосковскть іпотечний договір
Уникаємо пасток і підводних каменів житлового кредитування
Як то кажуть, домовленість дорожче грошей. Ця стара приказка цілком підходить до будь-яких видів договорів. Тим більше якщо вони мають юридичну силу. Але якщо великі компанії тримають цілий штат професійних співробітників, які ретельно вивчають закони і всі нормативні акти, то прості позичальники зазвичай погано поінформовані. Цим часом і користуються багато організацій, в тому числі банки. Дрібним шрифтом вони прописують найбільш важливі умови договору. Ми вирішили розібрати всі нюанси іпотечних договорів, які укладають позичальники з кредитними організаціями. Щоб це не виявилося неприємним сюрпризом в той момент, коли ви вже взяли іпотеку.
Купівля квартири в кредит - захід витратна і нервове. Чи жарт, взяти 1,5 мільйона рублів (середній розмір житлового кредиту вУкаіни) в борг на 15 років. Природно, весь цей процес повинен чітко регулюватися. Тому банк укладає з кожним позичальником кредитний договір. Зазвичай він типовий і зміни протягом терміну не підлягає. Тому всі нюанси і «підводні камені» краще пізнати до підписання. Щоб потім не було нестерпно боляче за надто дорогі квадратні метри.
З пошуками квартири і вибором оптимального іпотечного пропозиції поспішати не варто. Краще витратити час на вивчення питання, а не хапатися за першу-ліпшу пропозицію. Адже різниця як в процентній ставці, так і в інших умовах кредиту може вилитися в серйозні втрати. Або, навпаки, дасть вам привід хвалитися перед друзями: як вигідно вам вдалося взяти гроші в борг.
Конкуренція серед банків досить серйозна. Тому є сенс вивчити максимально можливу кількість пропозицій. Причому, мало розпитати менеджерів в банку про всі умови, треба ще попросити їх надати типовий договір. Щоб спокійно ознайомитися з ним в домашніх умовах, показати досвідченим людям. Якщо банк вам в цьому відмовляє, це не дуже добра ознака.
- Особисто я договір Новомосковскл тільки в головному в офісі банку - безпосередньо перед підписанням, - розповів мені один із знайомих, пару років тому купив квартиру в іпотеку. - Мені дали на це всього 20 хвилин. Природно, в такому цейтноті я лише встиг пробігтися очима по цьому багатосторінковим документу. Ріелтор теж не особливо допомогла. Сказала: мовляв, не хвилюйтеся, договір типовий, все його підписують.
В даному випадку все було гаразд. Але нерідкі випадки, коли банки прописують важливі умови, про які не говорять вголос. Так, один з Новомосковсктелей «КП» потрапив в ситуацію, коли в договорі було прописано, що банк може в односторонньому порядку підняти ставку по кредиту. І під час кризи цим правом банк повною мірою скористався. Звичайно, сам дурень, не подивився уважно договір, зізнався постфактум наш Новомосковсктель. Але суті справи це не змінює.
Важливо розуміти: після того, як ви поставите свій підпис на документах, зворотної дороги не буде. А в разі форс-мажору залишиться лише досада на власну неуважність. На жаль, саме такі випадки багато в чому і формують негативний імідж іпотеки.
СТАВКИ І ПРИХОВАНІ КОМІСІЇ
Крім того, банкам заборонили використовувати так звані «приховані комісії». Зазвичай застосовувалися збори за розгляд заявки, видачу кредиту та обслуговування кредитного рахунку. Проте банки умудряються і знаходять лазівки. Наприклад, беруть окремо комісію за зняття готівкою суми кредиту або за переказ грошей на рахунок продавцеві житла. Інші придумують ще більш витончені способи. Наприклад, один з банків бере комісію за зниження процентної ставки в 6% від суми кредиту. І хоча обману як такого немає, але тут позичальникові потрібно сідати з калькулятором і ретельно прораховувати, який варіант йому буде вигідніше.
Більшість українських позичальників поспішають якнайшвидше розплатитися по кредиту. Ну не любимо ми жити в борг! Тому ще один важливий пункт договору - умови дострокового погашення.
Раніше банки створювали безліч обмежень для позичальників. Наприклад, встановлювали мораторій для дострокового погашення. Зазвичай він становив півроку або рік, але деякі банки прописували в договорах більш тривалі терміни - до 5 років. Тобто в цей період часу або взагалі не можна було внести платіж понад покладений, або зробити це можна було лише при оплаті певної комісії (штрафу). Зараз цю практику заборонили законодавчо. Позичальник може в будь-який момент внести надлишок грошей в рахунок боргу.
Проте одне обмеження залишилося - мінімальна сума дострокового погашення. Кожен банк встановлює її самостійно. Але зазвичай вона не перевищує 20 - 30 тисяч рублів. При цьому банк потрібно повідомити про це в письмовій формі, тобто написати заяву в офісі. Сума спишеться з рахунку (а графік платежів буде перерахований) протягом декількох днів. Якщо умови в вашому банку кардинально відрізняються в гіршу сторону від того, що було написано вище, це серйозний привід задуматися.
Окремий нюанс - комісія за перерахунок графіка платежів. Зазвичай це робиться або безкоштовно, або за невелику суму (близько 200 - 300 рублів). Але деякі банки таким чином хочуть компенсувати свої втрати. Дострокове погашення призводить до того, що банки недоотримують свої відсотки, які вони планували заробити протягом всього терміну іпотечного кредиту. У цьому випадку комісія за перерахунок графіка платежів (незважаючи на те що це фактично робить комп'ютер) може доходити до 10 тисяч рублів. Якщо ви побачили цей пункт в договорі, то цієї погана ознака. Можна попросити змінити умови угоди, але в більшості банків на це не йдуть, пояснюючи, що договір типовий. Тоді єдиний спосіб - йти в іншу кредитну організацію. Або погоджуватися, якщо ви не збираєтеся поспішати з виплатою кредиту і цей пункт вам не є принциповим.
САНКЦІЇ ЗА ПОРУШЕННЯ
Платежі по іпотеці (втім, як і будь-якими іншими кредитами) краще вносити без затримок. Класти гроші на рахунок краще за 2 - 3 дні до списання. Особливо якщо ви робите це віддалено - наприклад, банківським переказом.
- Я взагалі зберігаю на рахунку один запасний платіж, - розповів Новомосковсктель «КП» Олексій з Москви. - Завжди боюся, що забуду внести гроші в касу. Банк-таки не нагадує кожен раз про це. І нарешті, раптом у відпустку полечу або в термінове відрядження і не встигну платіж зробити. Штрафи та пені не хочу платити.
Такі побоювання простих позичальників цілком виправдані. Банки часом прописують в договорах досить жорсткі санкції щодо тих, хто вносить гроші невчасно. За одну невелику прострочення, як правило, нічого серйозного позичальникові не загрожує. Зазвичай штраф за кожен календарний день запізнення зазвичай становить від 0,5% до 1% від суми простроченого платежу. Але якщо таких прострочень набереться три, то за договором банк зможе зажадати у вас повного повернення кредиту достроково. Ця обставина зазвичай зазначено в усіх типових договорах.
Якщо в договорі іпотеки, який ви збираєтеся підписати, вказані значно жорсткіші санкції, то не варто поспішати вступати в стосунки з цим банком. Ситуації бувають різні. У всіх може статися «касовий розрив»: коли платити по кредиту треба, а зарплата ще не прийшла. Або просто забули внести платіж за терміном. В цьому випадку у позичальника повинна бути впевненість, що ці дрібні огріхи не призведуть до того, що банк почне забирати у вас нерухомість.
Для банку дуже важливо стан вашої квартири. І справа не в тому, що він піклується про те, в яких умовах проживає позичальник. І як інтер'єр квартири впливає на його фінансові можливості. Справа в іншому. Застава - це страховка для банку, що видані в кредит гроші будуть так чи інакше повернуті. Тому чим більше коштує квартира, тим краще не тільки для позичальника (як господаря житла), але і для банку (як заставодержателя). Тому про будь-яких серйозних змін треба повідомляти банк. І мова не тільки про продаж майна. Наприклад, не можна проводити перепланування і здавати квартиру в оренду без згоди кредитної організації.
Звичайно, рідкісний банк буде перевіряти стан кожної закладеної в нього квартири. Особливо якщо позичальники вчасно і без збоїв платять за рахунками. Однак при виникненні будь-яких підозр умови договору дозволяють не тільки зробити це, але і розірвати угоду з позичальником, якщо найгірші побоювання банкірів підтвердяться. До цих пунктах договору у всіх банках ставляться серйозно. Але і позичальники повинні уважно їх прочитати. Адже мова йде про ту нерухомості, в якій будете проживати ви. І якщо банк прописує для себе зайву вольницю в договорі, то погоджуватися з такими умовами не в ваших інтересах.
СТРАХОВКА НЕРВИ БЕРЕЖЕ
І нарешті, ще один важливий момент - страховка. Це ще одна ступінь захисту, яку ставить банк для того, щоб не втратити свої гроші. Кожен іпотечний позичальник повинен застрахувати свою власність і себе. У разі смерті або проблем зі здоров'ям у клієнта, а також в разі пошкоджень в будинку все втрати повинні будуть компенсуватися страховою компанією.
Ці щорічні витрати банк, природно, перекладає на позичальника. Вони можуть доходити до 1% від залишку позикової заборгованості. Платити додаткові гроші завжди неприємно, але банкіри сподіваються на те, що саме наявність страховки і застави робить іпотеку найдешевшим видом кредиту.
При цьому, якщо позичальник забуває продовжити поліс страхування на наступний рік і не надає відповідні документи в банк протягом трьох днів, то банк і в цьому випадку має право застосувати до позичальника найжорсткіші санкції - аж до вимоги повного повернення кредиту достроково.
- Я вирішив вчинити по-розумному: показав кілька іпотечних договорів своїм знайомим юристам, - розповів мені одногрупник. - Вони всі уважно прочитали і сказали, що взагалі не варто брати кредит. Якщо банк захоче, то зможе причепитися до будь-якої дрібниці. А з його штатом юристів у мене просто не буде шансів довести свою правоту.
Особисто я, коли якось на дозвіллі перечитав свій власний іпотечний договір, то у мене у самого полізли очі на лоб. Виявилося, що у банку вже пару раз був реальний привід вліпити мені штраф або навіть вимагати повернути всю суму достроково (пізно повідомив банк про продовження страхового поліса). Але ніяких претензій банк до мене не пред'являє. А все тому, що я справно вношу щомісячні внески. Для банкірів це найголовніше. Цілі відібрати квартиру адже ніхто з них не має. А значить, запорука спокійного життя іпотечникам - правильний вибір кредитної програми (з оптимальними грошовими умовами) і чітке виконання своїх зобов'язань перед банком.