Як купувати готовий котедж - бізнес і фінанси »ринок нерухомості» заміська нерухомість
Придбання готового заміського будинку - це покупка кота в мішку: якість оцінити майже неможливо. Що ж робити покупцеві в цій ситуації? Як вибрати котедж, який не зажадає десятків, а то і сотень тисяч доларів на доведення будинку до розуму? Будь-яке будівництво клопітно, і тому купівля готового котеджу, як стверджує D 'виглядає варіантом, що економить час і сили.
Дотримуйтеся 10 правил "правильної" покупки котеджу
"Купив, в'їхав і живеш без турбот" - на це розраховує більшість споживачів, які купують перший будинок у своєму житті.
На практиці їх мрії майже ніколи не збуваються. "Будинок" під ключ ", куплений за 500 тис. Доларів, не гарантував легкого життя. Уже в першу зиму відключилася електрика, а слідом за ним і газовий котел." Ніч жаху "- при свічках, в темному селищі, при температурі" за бортом "мінус 30 - запам'яталася на все життя. Вранці купили резервний електрогенератор, який працює на бензині. Незабаром довелося поміняти котел: він, як виявилося, був загиджений ще будівельниками. Навесні в підвалі з'явилася вода (погано зроблена гідроізоляція), і виявилося, що треба переробляти і систему вентиляції ", - розповідає один з будинків ладельцев. З іншого будинку площею більше тисячі "квадратів" на Рубльовці господарі бігли в середині зими: від холоду не рятували навіть два потужних опалювальних котла. Запрошені експерти виявили, що при будівництві була допущена маленька помилка: при укладанні покрівлі поклали не тією стороною пароізоляційний матеріал. В результаті утеплювач вимокнув і став непридатним, крокви згнили, з'явився грибок. Тепер господарям необхідно заново перекривати мідний дах, ціна питання - 300 тис. Доларів.
"Професіоналізм" і "економність"
Це не сценарій фільму-катастрофи, а типові історії людей, що купили готові котеджі. Причому перед хворобою, яка називається "погана якість будівництва", виявляються всі рівні - і рублевские шале, і дешеві таунхауси. Покупці зі стажем сприймають проблему вже філософськи: "Будинок" під ключ "треба доводити до розуму ще пару років, і це нормально". Чому будуються сьогодні котеджі вимагають довгої і дорогої доведення?
Купівля будинку у великого забудовника також не є гарантією якості.
Найсумніше, що покупець набуває об'єкт, про який знає дуже мало. По суті, кота в мішку. Всі будівельники й архітектори, з якими ми поспілкувалися, визнавали: реальну якість готового котеджу визначити неймовірно важко. Які використовувалися матеріали? Дотримувалися технології? Чи якісно проводилася розводка комунікацій? Все можна перевірити, тільки поки будинок будується. Але після того, як він побудований, а стіни поштукатурені, дізнатися це дуже важко - не будеш же розкривати стіну.
Будинок "під злам"
Втім, спосіб хоча б частково дізнатися правду є: залучити будівельних експертів. Ріелтери та будівельники часто говорять, що експертиза - це дорого і клопітно. Що радянські науково-дослідні інститути, "заточені" на роботу з великими об'єктами, просять за експертизу котеджу такі ж гроші, що й за експертизу заводу. На ділі послуга експерта не так дорога. Зазвичай виїзд будівельного експерта, збройного лазерної лінійкою і багатим особистим досвідом, коштує в середньому 350-500 доларів. Після двогодинного огляду будинку і вивчення креслень фахівець розповість масу цікавого про будинок і виявить ті недоліки, які непрофесіонал, яким і є покупець, ніколи б не помітив. За складання письмового звіту зазвичай треба доплатити 100-200 доларів. Для більш поглибленої експертизи можна викликати бригаду експертів - це буде коштує близько 5 доларів з квадратного метра котеджу. Фахівці приїдуть збройні вологомірами, а також приладами неруйнівного контролю, що дозволяють за допомогою акустичних і електромагнітних хвиль виміряти марку бетону або напруги в арматурі. У разі необхідності експерти вдадуться і до "руйнівним" методам: відкопають фундамент, щоб перевірити гідроізоляцію. "Близько 90% підмосковних котеджів побудовано погано. БНіП не дотримуються, в технологіях не розуміються. Прораби дивляться на влагометріі, що стоїть 500 рублів, і питають:" Що це? "- говорить один з експертів. - Я вже перестав чому дивуватися. з останніх перлів: в дорогому новому котеджі ми відкрутили вентиляційну решітку і за нею не виявили воздуховода - просто стіна. в будинку немає вентиляції, в ньому можна жити! Іншому, майже побудованому котеджу недавно видали вердикт - "на злам" ".
Експерти можуть багато виявити, але визнають, що і вони не чарівники: "Коли фасади оздоблені, а стіни всередині поштукатурені або оббиті вагонкою, то багато речей вже неможливо перевірити без розтину стін і покрівлі. Потрібен контроль під час будівництва".
Послуги будівельних експертів недорогі по відношенню до вартості об'єкта, і зараз такі компанії вже завантажені замовленнями. Але в цілому ринок цих послуг тільки починає розвиватися. "За шість років моєї роботи в області нерухомості я всього один раз зіткнувся з залученням сторонніх будівельних експертів. Покупець вирішив провести експертизу, щоб мати аргумент для зниження ціни. Продавець у відповідь сказав:" Вносьте завдаток і робіть що хочете - копайте, свердліть, штроби ". Але і в цьому випадку до реальної експертизи справа не дійшла: поки йшли переговори про завдаток, котедж був проданий іншому претендентові", - розповідає керуючий партнер компанії Soho Realty Максим Сухарьков.
10 правил хорошого (правильної) покупки
При покупці котеджу покупець основна увага зазвичай звертає на місце і ділянку, дизайн і планування будинку. У той час як основні "міни" зариті в будівельній сфері. Що ж робити людині, яка купує будинок без залучення експертів? На що дивитися, щоб скласти хоч якесь враження про якість будівництва? Для тих, хто залишився з котеджем "один на один", ми спробували зібрати низку порад - невелику інструкцію.
1. "Спускаємося в цоколь, піднімаємося на горище, заходимо в бойлерну".
Це найбільш проблемні зони будинку. Вода в підвалі - лихо сотень сучасних котеджів. Виною тому погано зроблена гідроізоляція. Спустившись у підвал, слід з'ясувати, чи немає там води і наскільки вологі стіни. Особливо уважно треба дивитися в кутах. Похід на горище іноді дозволяє помітити елементарні недоліки в покрівлі: вона може банально підтікати. Будинок часто виглядає як цукерка, але до бойлерної "краса" часто не доходить. Саме там можна побачити будинок без прикрас.
2. "Перевіряємо вікна".
"Як мінімум вікна треба відкрити і закрити. Одним з критеріїв правильної усадки будинку може служити вільне відкривання вікон і дверей", - говорить глава московського представництва компанії "Петростіль" Сергій Лінніков. Часто в камери склопакетів потрапляє волога, що також може помітити уважне око.
3. "Дивимося" рівно-криво "".
Акуратність будівництва і рівність поверхонь - одні з головних перевірочних критеріїв будинку. Для забудовника найпростіший спосіб сховати кінці в воду - заштукатурити всі недоробки. За допомогою простого інструменту (будівельного рівня) можна побачити, чи рівно зведені стіни і покладений паркет.
4. "Використовуємо вологомір".
При експертизі дерев'яного будинку в першу чергу варто перевірити, як висушене дерево. Виміряти вологість деревини можна за допомогою вологоміра: для клеєного бруса вона не повинна перевищувати 14-16%, для звичайного бруса або колоди - не більше 16-22%. Колір деревини повинен бути рівномірним. Наявність плям і чорноти може говорити про те, що будинок не оброблений антисептиками або спеціальними складами.
5. "Тестуємо все системи".
"Коли я заходжу в будинок, то прошу включити все. Електрика, опалення, воду і так далі. Через деякий час можна помацати батареї і зрозуміти, чи скрізь доходить гаряча вода. Треба по максимуму все спробувати. Будь-яка відмова від включення будь-якої з систем повинен насторожити ", - говорить Віктор Фоміних, президент компанії Victory Group.
6. "Вимагаємо проектну документацію на будинок і всю документацію на інженерні системи".
Начебто нескладно, але в більшості випадків забудовник не може її надати. Вимагати треба всі документи - договори з компаніями, що встановили інженерні системи, а також сертифікати, інструкції щодо користування та гарантійні талони. Необхідно отримати і всі схеми розводки комунікацій - електрики, води, тепла, газу. Як не дивно, навіть в дорогих котеджах забудовник може не знати, де у нього проходять кабелі і труби. Незнання цього може сильно ускладнити ліквідацію можливої поломки в майбутньому: в пошуках потрібного дроти легко розламати півбудинку. Крім цього, важливо отримати технічні умови на підключення комунікацій. Якщо таких документів немає, то через деякий час може виявитися, що підключення до магістральної мережі було незаконним, після чого вас можуть від неї відключити.
7. "Купуємо будинок на початку весни".
"Більшість недоробок вилазять саме взимку. У прохолодну погоду можна реально перевірити і систему опалення. А весняне танення снігу - відмінний іспит для покрівлі та системи гідроізоляції будинку", - говорить Віктор Фоміних.
8. "Говоримо з сусідами".
"Уже після покупки котеджу я дізналася від сусідів, що будинок спочатку будувався на продаж. Що будували солдатики. Що утеплювач, цегла і все інше вони мало не машинами продавали наліво. Що на даху клали був у вжитку шифер. Переробляти довелося майже все: стіни, підлоги, вікна, дах. За два роки ми вклали вже стільки грошей, що, здається, легше і дешевше було побудувати будинок з нуля ", - розповідає одна з покупців.
При спілкуванні з місцевою владою можуть з'ясуватися корисні речі. Наприклад, що на кожен будинок селища припадає лише 5 кВт електроенергії. Або що магістральний газ очікується тільки через п'ять років. До речі, одна велика ріелтерська компанія колись продала котедж з газовим опаленням. А через півроку новий господар виявив, що магістрального газу у нього немає: заповзятливий забудовник просто вкопав кілька балонів газу на ділянці. Своєчасний візит до голови кооперативу міг би розкрити цю хитрість. Спілкування з владою допоможе і адекватно оцінити плани розвитку навколишньої території - будівництво доріг, газопроводів, трансформаторів, магазинів.
10. "Дивимося інші об'єкти цього забудовника".
Знайдені недоліки або відсутність будь-яких документів - привід задуматися, чи такий хороший будинок, а також аргумент для зниження ціни при торзі із забудовником.