Інвестиції та спільне будівництво об’єктів нерухомості - студопедія

Правове регулювання інвестиційних відносин

Забудовник, який отримав земельну ділянку і дозвіл на будівництво, може залучати капітальні вкладення інших осіб - інвесторів. Права на знову зведені об'єкти нерухомості або приміщення в них вже іншими особами - інвесторами.

Відповідно до цього Закону суб'єктами інвестиційної діяльності є інвестори, замовники, підрядники, користувачі об'єктів капітальних вкладень та інші особи. Можливо збіг виконуваних функцій.

Замовник, якщо тільки він не є одночасно і інвестором, не набуває права власності на результат інвестиційної діяльності (п.3 ст.4).

Інвестори мають рівні права на володіння, користування і розпорядження об'єктами капітальних вкладень, тобто вони є власниками об'єкта нерухомості. Відповідно до п.2. ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність інвесторами можуть бути:

- фізичні та юридичні особи;

- створювані на основі договору про спільну діяльність і не мають статусу юридичної особи об'єднання юридичних осіб;

- органи місцевого самоврядування;

Правове регулювання інвестиційного процесу по буді-тву об'єктів нерухомості визначається видом договірних ставлення-ний між суб'єктами інвестиційної діяльності. Можна виділити два види договірних відносин.

1. Договір простого товариства. Якщо в процесі інвестиційної діяльності учасники об'єднують власні або позикові кошти і діють спільно із загальною метою створення об'єкта нерухомості, то дана форма близька за своєю правовою природою до договорів простого товариства (спільної діяльності). В силу ст. 1 043 ЦК України результат спільної діяльності товаришів є їхньою спільною частковою власністю. Відповідно, на підставі договору простого товариства може бути здійснена державна реєстрація права часткової власності товаришів на побудований або реконструйований об'єкт нерухомості, при цьому розмір частки кожного товариша визначається договором або угодою сторін. У разі спільного будівництва багатоквартирного житлового будинку або адміністративного (торгового, виробничого, складського) будівлі учасники пропорційно часткам, розмір яких встановлений договором, можуть розподілити між собою конкретні квартири або приміщення. У цьому випадку проводиться реєстрація прав на житлові та нежитлові приміщення відповідно до угоди (актом, протоколом) їх розподілу.

Учасники таких договорів не мають зустрічних вимог один до одного. вони, як правило, несуть загальні витрати і збитки, пов'язані з будівництвом (ст. 1046 ЦК РФ). Ознакою договорів такого типу незалежно від назви є їх багатосторонній характер, висновок (підписання) його всіма учасниками будівництва. Відповідно, визначення розміру часток у праві спільної власності на цілий об'єкт або розподіл приміщень в будівлі повинні бути здійснені за згодою всіх учасників.

Для реєстрації права на об'єкт нерухомості, створений в рамках договору простого товариства, крім документів, які подаються забудовником (документи про права на земельну ділянку, дозвіл на будівництво, акт введення в експлуатацію і т.д.), повинен бути представлений договір простого товариства з усіма доповненнями і змінами або інший договір про спільне будівництво.

2. Договір про участь у пайовому будівництві. Залучення коштів для будівництва можливо також на підставі договорів, предметом яких є передача конкретної квартири або нежитлового приміщення у власність особі, яка оплатила їх вартість.

Якщо замовник здійснює будівництво з залученням коштів інвесторів, то він не має права на результат інвестиційної діяльності - багатоквартирний житловий будинок. У зв'язку з цим реєстрація права власності або іншого речового права Замовника на побудований багатоквартирний житловий будинок не може бути здійснена. Реєстрація права власності або іншого речового права повинна здійснюватися безпосередньо на інвесторів.

Предметом укладених до-говорів інвестування, як правило, є фінансування будівельник-ства не тільки житлового будинку, а конкретних квартир або певного числа квартир або площі, вираженої в квадратних метрах, в будівництво яких інвестор зобов'язується здійснити вкладення інвестицій. У разі якщо в договорі номера конкретних квартир не визначені, сторони вправо-ве внести уточнення в договір і визначити номери квартир.

В результаті реалізації інвестиційного проекту, інвестор приоб-РЕТА права на квартири, номера яких визначені умовами заклю-ченного договору і (або) актом розподілу квартир. Акт розподілу квартир або інший документ, яким розподіляються результати інвес-тіціонной діяльності, складається з урахуванням всіх укладених в ході будівництва будинку інвестиційних договорів, а також розміру грошових коштів або інших інвестицій, фактично внесених кожним інвестором в будівництво, і підписується учасниками будівництва.

До фактичної передачі об'єкта інвестору він має право поступитися своїм правом вимоги іншій особі, в цьому випадку підставою для реєстрації послужать два документа - договір інвестування і договір поступки пра-ва вимоги. Необхідною умовою реєстрації є документ про передачу квартири від забудовника інвесторові як підтвердження испол-нения зобов'язань сторонами.

Слід зазначити, що такі договори про інвестування коштів у будівництво, які не підпадають під дію Закону про участь на паях-вом будівництві. не є угодою з нерухомістю і не підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав.

Документи для реєстрації права власності на помеще-ня
на підставі інвестиційного договору

- прав забудовника на земельну ділянку для будівництва;

- завершення будівництва (введення в експлуатацію) будинку в установленому порядку.

Тому реєстрація обумовлена ​​наявністю в органі щодо державної реєстрації так званого "пакета замовника", що складається з наступних документів:

1. Правовстановлюючий документ на земельну ділянку і кадастровий план (якщо право на не з'являлися в ЕГРП).

2. Дозвіл на будівництво (при необхідності).

6. Акт розподілу квартир між інвесторами, підписаний учасниками будівництва.

7. Установчі документи замовника і документи, підтверджую-щие повноваження представника замовника, який представив вищеназваних-ні документи.

Зазначені документи подаються в орган по реєстрації один раз, можливо тим з інвесторів, який першим звернувся за регістра-цією свого права.

Крім того, кожним інвестором подаються такі документи:

1. Заява інвестора про реєстрацію права на конкретну квартиру або квартири, конкретні нежитлові приміщення або іншу відокремлену частину зведеного об'єкта, визначену в договорі інвестування.

2. Документ про оплату державного мита за реєстрацію в встановлених розмірах.

3. Документи, що засвідчують особу заявника або його предста-ставника.

4. Документ, що підтверджує повноваження керівників юридичес-ких осіб або довіреність для представника юридичної особи; нота-риально засвідчене доручення для представника фізичної особи;

5. Договір, на підставі якого інвестор здійснював інвестує-вання (договір інвестування, договір участі в будівництві, договір пайової фінансування, договір підряду тощо), договір поступки права вимоги або інший договір, виконання якого породжує возникно-вение права на житлове або (і) нежитлове приміщення в побудованому будинку.

6. Акт прийому-передачі квартири (нежитлового приміщення) від замовника інвестору.

7. Документи ОТІ (БТІ): технічний паспорт приміщення або извле-чення з технічного паспорта будинку (план приміщення з експлікацією).

Документами - підставами для реєстрації права інвестора на конк-ної квартиру або нежитлове приміщення, крім документів, подтверж-дає факт створення об'єкта, є договір інвестування (інший договір на участь в будівництві) і акт прийому-передачі об'єкта.

Якщо права на квартиру (нежитлове приміщення) у заявника виникають на підставі договору поступки права вимоги, то додатково дол-дружин бути представлений договір інвестування або інший договір, по ко-торому проведена поступка права вимоги.

Права підрядника на квартири в побудованому ним будинку можуть виник-нути як на підставі договору підряду, якщо такий договір містить ус-ловия про внесення підрядником інвестицій, як у вигляді грошових коштів, так і у вигляді виконаних підрядних робіт.

Права замовника на квартири в побудованому будинку можуть виникнути тільки в разі, якщо замовник одночасно виступав інвестором. Вло-ються інвестицій в будівництво будинку замовник повинен підтвердити до-виконавчими документами, наприклад, фінансовими. Відповідно замовник повинен бути вказаний як інвестор, який має право на конкрет-ні квартири, і в акті розподілу квартир.