Готовий бізнес-план гостьовий будинок
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТУ
Проектом передбачається будівництво і експлуатація гостьового будинку на власній земельній ділянці, розташованій на Азовському узбережжі Житомирського краю. Об'єкт розташований в безпосередній близькості від м Єйська.
Необхідні інвестиції - 13,8 млн. Рублів. Проект відрізняється високим рівнем витрат і значним терміном окупності, проте ризики при цьому мінімальні, а ринок достатньо стабільний.
Головною конкурентною перевагою проекту є високий рівень якості послуг, в тому числі і наявність широкого спектра додаткового сервісу. Перевага гостьового будинку перед готелем полягає в значно більш простих процедурах реєстрації бізнесу, постановки на облік в наглядових органах. Крім того, проект не вимагає високої кваліфікації персоналу, складної організаційної структури та структури бізнес-процесів.
Ключові показники економічної ефективності проекту наведені в Табл. 4.
2. ОПИС ГАЛУЗІ та компанії
В останні роки інтерес до внутрішнього туризму вУкаіни зростає, що пов'язано з рядом економічних і політичних чинників: приєднання Криму, популяризація внутрішніх туристичних напрямків на державному рівні, зниження платоспроможності населення, збройні конфлікти на Близькому Сході і т.д.
Головною перешкодою для зростання популярності внутрішніх напрямків є нерозвинена інфраструктура: відносно невисоку якість номерного фонду, обслуговування, відсутність широкого асортименту послуг; все це на тлі досить високого рівня цін.
Узбережжя Азовського моря сьогодні являє собою трохи більш економічний варіант відпочинку в порівнянні з чорноморським узбережжям Житомирського краю або Криму. Зокрема, Єйську косу відвідують відпочиваючі навіть з віддалених регіонів, таких як Одессаая область, ЯМАО і т.д. Однак, основна частка відвідувачів становлять гості безпосередньо з Житомирського краю і Ростовської області, які приїжджають відпочивати на вихідні. Територіальна і цінова доступність дозволяють домогтися більш високого рівня заповнюваності гостьового будинку в порівнянні з готелем на чорноморському узбережжі.
Конкуренція в даному регіоні значно нижче, ніж на Чорноморському узбережжі, то ж стосується і рівня сервісу. Отже, популярністю буде користуватися підприємство, яке пропонує найбільш повний асортимент послуг при їх високій якості. Це і планується використовувати в якості головної конкурентної переваги проекту.
Сам гостьовий будинок являє собою будинок в 3 поверхи з цокольним поверхом та прилеглої територією, на якій розташована парковка і зона відпочинку для гостей. На першому поверсі розташована зона ресепшн, кухня, а також житлові приміщення власників та обслуговуючого персоналу, в цоколі розташовуються: пральня, бойлерна і інші технічні і допоміжні приміщення. Номерний фонд складається з 10 номерів, загальною місткістю 30 осіб (6 двомісних та 6 тримісних номерів). Видалення гостьового будинку по прямій від берегової лінії - 800 м, від громадського пляжу - 1200 м; гостьовий будинок знаходиться в доступності громадського транспорту для зручності гостей без автомобіля. Передбачається можливість самостійного приготування їжі на обладнаній кухні, а також на мангалі, розташованому на прилеглій території.
Структура управління гостьовим будинком також проста. Керівництво здійснює власник проекту, перебуваючи постійно при гостьовому будинку. Допоміжні функції з прибирання будинку і території, прання і т.п. виконують сезонні наймані працівники з числа місцевих жителів. Висока кваліфікація кадрів не потрібно.
Загальна площа гостьового будинку - 600 кв.м. Інвестиційні витрати на будівництво і чистову обробку будівлі розраховані виходячи з середньоринкових розцінок будівельних компаній - 18 000 руб. / Кв.м. і становлять 10,8 млн. руб. Устаткування будівлі і території - близько 3,0 млн. Руб. Разом - 13,8 млн. Руб. які передбачається взяти в кредит строком на 18 місяців.
Всі номери оснащені спліт-системами, телевізорами та санвузлами з душовою кабінкою. Створення додаткових місць у кожному номері можливо за рахунок використання крісел-ліжок.
Як форма власності доцільно вибрати ІП зі спрощеною системою оподаткування (об'єкт оподаткування - дохід). Власник виконує основні управлінські і комерційні функції.
3. ОПИС ПОСЛУГ
Гостьовий будинок надає, в першу чергу, послуги з розміщення гостей, як правило короткострокового - в середньому до 10 днів. Для забезпечення конкурентоспроможності передбачається надання ряду супутніх послуг, здебільшого безкоштовних. Повний перелік послуг представлений в Табл. 1.
Ціновий сегмент проекту - середній; при цьому якість послуг і стан номерного фонду - вищий за середній. Це дозволить залучити більшу кількість гостей і забезпечити їх лояльність для повторних відвідувань і рекомендацій.
Таблиця 1. Перелік послуг
4. ПРОДАЖУ І МАРКЕТИНГ
Слід очікувати, що основне зниження ринку буде відбуватися за рахунок саме ділових поїздок, а туристичний сегмент буде рости за всіма показниками. Це викликано, як було сказано вище, за рахунок популяризації вітчизняних курортів, розвитком інфраструктури і блокуванням популярних туристичних напрямків.
Популярність Єйській коси як туристичної зони обумовлена м'яким кліматом, туристичної інфраструктури в безпосередній близькості (м Єйськ) - аквапарк, дельфінарій, океанаріум, кафе, ресторани, парки і т.д. Крім того, даний мікрорегіон популярний з точки зору активного відпочинку, в першу чергу віндсерфінгу. Крім того, в 40 км від Єйська перебуває Ханське озеро, відоме своїми лікувальними грязями і йодо-бромними і сірководневими джерелами мінеральних вод. Таким чином, можна говорити тільки про перспективи зростання популярності Єйська і Єйській коси як курорту.
У широкому сенсі, як конкурентів можна розглядати будь-які підприємства сфери гостинності, розташовані в даному мікрорегіоні: пансіонати, готелі, міні-готелі і гостьові будинки. Їх загальна кількість - близько 100 одиниць. Однак, з огляду на різний рівень послуг, що надаються і позиціонування, прямими конкурентами все ж слід вважати тільки гостьові будинки - близько 30 одиниць. До основних недоліків існуючих гостьових будинків слід віднести невелику місткість - в основному це приватні домоволодіння, переобладнані під гостьовий будинок; одноманітний номерний фонд - кілька однакових, досить великих номерів; зручності не в номері - загальна вбиральня і душ на кілька кімнат; відсутність або низька якість додаткових послуг - відсутність послуг кухаря, пральні, зміна білизни раз в 7-10 днів і т.д. Відповідно, реалізація всіх заявлених в Табл. 1 послуг, дасть безперечне конкурентну перевагу даним проектом.
Продажі послуг гостьового будинку здійснюються через туристичні агентства, середнє винагороду яких становить 10% від вартості, а також через інтернет-сайти booking.com, eisk-leto.ru і т.д .; частина обсягу продажів припаде на посередників, які працюють безпосередньо на ж / д і автовокзалі міста. Частка продажів через агентства і посередників в перші два роки реалізації проекту може досягати 80%, потім буде істотно знижуватися, до 30-40% до п'ятого року реалізації проекту. Крім того, необхідно створення власного інтернет-сайту з повним описом будинку, номерного фонду та послуг. Обсяг продажів сайту з хорошою індексацією в пошукових системах може досягати 30-40%. На частку повторних відвідувань при хорошій якості обслуговування, що забезпечує високу лояльність гостей, має припадати не менше 25-30%.
Взаємодія з агентствами та посередниками здійснює безпосередньо власник гостьового будинку, без залучення сторонніх фахівців.
5. ПЛАН ВИРОБНИЦТВА
Необхідні витрати на будівництво і обладнання будівлі - 13,8 млн. Руб. Площа будівлі розрахована виходячи з середніх нормативів готельної індустрії - на одного гостя припадає 12 кв.м. загальної площі будівлі, що є середнім показником по сегменту міні-готелів, тобто класу, більш високого, ніж гостьові будинки. Це також забезпечить додаткову конкурентоспроможність проекту.
Для будівництва будинку гостьового будинку планується залучення місцевої будівельної компанії, відібраної на підставі конкурсу. Критерієм вибору є не тільки підсумкова вартість будівництва, але і використання сучасних технологій, а також якість виконаних раніше компанією проектів. Запланований термін будівництва та оздоблення будинку - 10-11 місяців.
Витрати на оснащення приміщень гостьового будинку наведені в Таблиці 2. Крім зазначених у таблиці витрат передбачені також витрати на обладнання прибудинкової території, систему пожежної сигналізації та інше.
Таблиця 2. Витрати на обладнання гостьового будинку
Таблиця 3. Штатний розклад і фонд оплати праці
Основною статтею поточних витрат є комунальні платежі, які можна умовно розділити на постійну і змінну частину. До постійної частини (постійні витрати) відноситься мінімальний платіж поза сезоном. Змінна частина змінюється залежно від кількості гостей в сезон. Крім фактора сезонності необхідно також враховувати заповнюваність готелю в зв'язку з її популярністю; в перший рік максимальна заповнюваність навряд чи підніметься вище 50% в високий сезон. Однак, в подальшому, очікується заповнюваність до 90%.
План продажів з урахуванням сезонності представлений в Додатку 1.
6. ОРГАНІЗАЦІЙНИЙ ПЛАН
Власник проекту здійснює всі керівні, комерційні та маркетингові функції: планування, дослідження ринку, взаємодія з посередниками і букінгової системами. Це дозволяє уникнути витрат на оплату праці керівника. Крім того, в масштабах гостьового будинку ці функції не вимагає високої кваліфікації і спеціальних знань. Ведення бухгалтерії передається на аутсорсинг. Організаційної структури, як такої, для проекту не передбачено -наемние і аутсорсингові працівники знаходяться в безпосередньому підпорядкуванні власника проекту.
7. ФІНАНСОВИЙ ПЛАН
До витрат підготовчого періоду відносяться інвестиційні витрати на будівництво та оздоблення будівлі, а також на розробку сайту проекту - 13,8 млн. Руб. До витрат основного періоду відносяться: оплата ЖКП, оплата праці найманих і аутсорсингових працівників, комісію туристичних агентств, букінгової систем і посередників, а також витрати на надання додаткових послуг, розмір яких вкрай малий, а прогнозування важко.
Фінансові показники проекту - виручка, грошовий потік, чистий прибуток - наведені в Додатку 1.
8. ОЦІНКА ЕФЕКТИВНОСТІ ПРОЕКТУ
Проект відрізняється високим рівень витрат, як фінансових, так і тимчасових. Перевагою при цьому є низький рівень ризиків і висока рентабельність за фактом виходу на планові показники.
Термін окупності проекту - 28 місяців, дисконтований термін окупності - 34 місяці. З огляду на необхідність обслуговування кредиту, проект починає приносити прибуток з другого року реалізації. Показники ефективності проекту наведені в Табл. 4. Показники розраховані для трирічного періоду, проте, беручи до уваги тривалий термін окупності і необмежений у часі термін реалізації проекту, вже у п'ятирічній перспективі вони будуть істотно вище, до 1,5 млн. Руб. чистого прибутку в рік.
Таблиця 4. Показники ефективності проекту
9. РИЗИКИ І ГАРАНТІЇ
Проект відноситься до сфери послуг в добре освоєної галузі. Галузь освоєна як в плані технології надання послуг, так і в географічному плані - регіон вже досить розвинений як курортна зона. Ризики, пов'язані з реалізацією проекту мінімальні. На зниження ризиків також впливає і позиціонування проекту в середньому сегменті при високій якості послуг - при виникненні необхідності в підвищенні рентабельності проекту, можна підвищити вартість послуг на 20% без відчутних негативних наслідків для еластичності попиту. В цілому, можна говорити про те, що з підвищенням вартості попит залишається позитивно-нееластичним, і набуває істотну еластичність при зниженні вартості.
Основні ризики відображені в Табл. 5.
Таблиця 5. Оцінка ризиків проекту і заходи щодо запобігання їх настання або їх наслідків
З огляду на, що інвестиції здійснюються не в технологію, а в ліквідний матеріальний актив, банкрутство підприємства навіть при найгіршому сценарії розвитку проекту не представляється можливим. Вартість вже побудованого і обладнаного будівлі гостьового будинку може значно перевищувати витрати на його будівництво і обладнання.
Денис Мірошниченко
(C) www.openbusiness.ru- портал бізнес-планів і посібників з відкриття малого бізнесу
10. ДОДАТКИ
План виробництва і основні фінансові показники проекту в трирічній перспективі