Дострокове погашення іпотеки правила і чи вигідно гасити

Середній термін, на який оформляється іпотечний кредит в РФ, становить близько 15 років. Але багато іпотечні позичальники налаштовані закрити його набагато раніше. Як правильно оформити дострокове погашення іпотеки і уникнути зайвих витрат?

Виплата іпотеки достроково

Чи можливе дострокове погашення іпотеки? Відповідно до українського законодавства позичальник має право на дострокове повне або часткове погашення взятих іпотечних зобов'язань. Банкам заборонено відмовляти клієнтові в реалізації зазначеного права. Позичальник зобов'язаний попередити банківську організацію про своє бажання дострокового гасіння іпотеки в строк не пізніше ніж за 30 днів до передбачуваної події. Банки на свій розсуд можуть подовжити або скоротити термін зазначеного інформування.

Клієнт може закрити іпотеку, повністю сплативши банку одноразово весь залишок взятої в борг суми з відсотками або погасити частину боргу. В останньому випадку практикується перегляд іпотечного договору в сторону зменшення терміну кредитування або щомісячної суми оплати.

Право позичальника повністю погасити іпотеку раніше зазначеного в договорі терміну без фінансових санкцій з боку банківської структури закріплено законодавчо.

Повне дострокове погашення житлової позики: покрокова інструкція

Чи вигідно гасити іпотеку достроково? В сьогоднішніх реаліях відповідь однозначна - вигідно. Ще кілька років тому, отримавши певну суму, яка дозволяла б повністю розрахуватися з узятим позикою, позичальник надавав перевагу оформити депозитний договір, перекриваючи таким чином доходом від депозиту оплату за кредитними відсотками. Сьогодні вигідніше закрити іпотечний борг і зняти зайве фінансовий тягар з сімейного або особистого бюджету.

Вирішивши достроково виплатити житловий кредит, позичальник зобов'язаний повідомити про це банк. Рекомендується особисто відвідати відділення банківської організації, в якій оформлений позику, повідомити про свої наміри і уточнити всі питання, пов'язані з цією процедурою. Клієнту в обов'язковому порядку необхідно отримати від банку інформацію про повну суму боргу з нарахованими відсотками, яку він зобов'язується погасити.

Як закрити іпотеку достроково? Для цього необхідно виконати кілька дій:

1. Повідомити банк про своє бажання (особисто відвідати відділення, відправити рекомендований лист).
2. Вибрати дату повного розрахунку по кредиту. Це обов'язково повинен бути робочий день.
3. Зв'язатися з менеджером банку, узгодити дату оплати, уточнити повну суму боргу з відсотками, спосіб оплати - готівкою в касі банку, за безготівковим розрахунком. В останньому випадку необхідно заздалегідь вибрати спосіб безготівкової оплати і уточнити плату за послугу переказу коштів на рахунок банківської структури - кредитора. На рахунок банку повинна надійти повністю вся сума заборгованості до копійки, в іншому випадку кредит буде вважатися непогашеним.
4. Оплатити суму боргу.
5. Зв'язатися з менеджером банку, уточнити, чи відбулося погашення іпотечної позики. У деяких випадках можна витребувати від банку відповідну довідку про повний розрахунок за кредитом.

Закриваючи іпотеку безготівковим розрахунком, слід заздалегідь уточнити вартість послуг фінансової організації за переказ грошей в банк - кредитор і врахувати її в загальній сумі платежу.

Часткове дострокове погашення іпотечного кредиту

Видаючи кредит, банкіри розраховують на отримання певної суми прибутку протягом певного часу. У кредитному договорі ними можуть прописуватися окремі правила дострокового погашення іпотеки. Це може бути мораторій на повне або часткове погашення протягом перших кількох місяців, відмова від перегляду терміну кредитування на користь перегляду суми щомісячних платежів, визначення мінімальної суми, необхідної для повного погашення позики.

Також для захисту своїх інтересів від позичальників, які розраховують на «швидку іпотеку», банки нав'язують клієнтам при оформленні житлової позики аннуїтетний спосіб розрахунку, при якому щомісячна сума платежу залишається незмінною протягом усього терміну кредитування, тобто оплата здійснюється рівними платежами.

При цьому способі оплати кредитних зобов'язань, в перші роки іпотеки платіж формується в основному за рахунок відсотків, саме тіло кредиту (тобто взята сума) гаситься малими обсягами. У наступні роки структура щомісячного платежу змінюється, збільшується частка тіла кредиту, зменшується частка процентної ставки.

При ануїтетному способі погашення іпотеки в перші роки після її оформлення практично вся сума виплат йде на погашення відсотків за кредит.

При виплаті іпотеки диференційованими платежами кожен щомісячний платіж менший за попередній, оскільки основний борг гаситься рівними частинами, а процентна ставка нараховується на залишок тіла кредиту, який постійно зменшується. Чи є сенс гасити іпотеку достроково при ануїтетному і диференційованому способах оплати?

Дострокове погашення іпотеки при ануїтетних платежах: коли вигідно виплатити

При можливості експерти рекомендують максимально виплатити іпотеку в перші 5 років після її взяття. Банком буде проведено перерахунок суми оплати за позикою виходячи з зменшеного тіла кредиту, таким чином позичальник зможе заощадити. У наступні періоди часткове погашення іпотечного боргу вже не є таким вигідним, адже саме в цьому першому періоді банк і отримує свою основну прибуток за розрахунковий термін кредитування.

Дострокове закриття іпотеки, яка виплачується аннуїтетним способом, особливо вигідно в перші 5 років після її взяття.

При вивченні проблеми дострокового закриття іпотечної позики позичальників цікавлять питання: перераховуються відсотки при достроковому погашенні іпотеки, гаситься основний борг або відсотки? Сама процентна ставка залишається незмінною протягом усього терміну кредитування, але сума нарахованих відсотків змінюється в залежності від обсягу залишився тіла кредиту. Грошові кошти спрямовуються на повернення основного позики, потім робиться перерахунок оплати за взятому займу виходячи з зменшеною суми тіла кредиту, процентної ставки і терміну кредитування. Якщо достроково погасити іпотеку, то нараховуються відсотки на залишок суми, потім розбиваються на щомісячні платежі і позичальник далі виплачує борг рівними сумами протягом строку.

Після часткової дострокової оплати боргу в обсязі, що перевищує розрахунковий, позичальник з банком укладають додаткову угоду, в якому передбачається:

• - зменшення суми щомісячного платежу;
• - або скорочення загального терміну кредитування.

Деякі банківські структури прагнуть утримати клієнта якомога довше, тому пропонують перший варіант. Він найбільш підходить позичальникам, щомісячний платіж у яких становить від 50 і вище відсотків сімейного (особистого) бюджету. Таким чином, у них з'являється можливість спрямувати вивільнені фінансові ресурси на інші потреби.

Деякі банківські структури в договорах іпотеки спочатку позначають, що не знизять терміни кредитування. Умови погашення іпотеки достроково повинні бути прописані в іпотечному договорі, до його укладення обговорені з представниками банківської структури, повинні бути зрозумілі для всіх сторін угоди.

Чи варто гасити іпотеку достроково при диференційованому способі оплати

Часткове дострокове погашення іпотеки при диференційованому способі оплати також однозначно вигідно для позичальника. У цьому випадку вся сума переплати направляється на погашення тіла кредиту, відповідно, зменшується сума нарахованої процентної ставки і відбувається автоматичний перерахунок подальших щомісячних сум.

Наскільки вигідно погасити кредит достроково, що вибрати згодом (зменшення терміну кредитування або суми щомісячних платежів), можна розрахувати за допомогою кредитного калькулятора, представленого на сайті банку-кредитора. Вибираючи іпотечний продукт, можна відразу уточнити у менеджера можливість і порядок дострокового погашення іпотеки, попросити розрахувати вигоду дострокового погашення іпотеки на різних етапах повернення запозичених коштів.

Дострокове погашення іпотеки материнським капіталом

В окремих банківських продуктах спочатку прописується можливість погашення взятої іпотеки за рахунок коштів материнського сертифіката. Для цього необхідно звернутися в банк, уточнити можливість погашення боргу материнським капіталом, взяти відповідну довідку банківської організації, зібрати необхідні документи та надати їх до відділення Пенсійного фонду РФ. Уповноважена структура, розглянувши пакет документів, при позитивному вирішенні питання перераховує зазначені кошти на рахунок банку - кредитора в якості погашення частини іпотечного боргу. Дізнатися як правильно достроково погасити іпотеку материнськими засобами, на якому етапі це можливо, слід заздалегідь, до укладення іпотечного договору у представника банку.

Материнським капіталом можна оплатити виключно тіло кредиту, погасити відсотки, штрафи, пеню за рахунок цих коштів неможливо.

Повернення страховки при достроковому погашенні іпотеки

Для мінімізації ризиків від невиплати іпотечного боргу, банки практикують обов'язкове або добровільне страхування іпотечного або іншого заставного житла, життя, здоров'я титульного позичальника. Договір страхування укладається на весь термін дії кредитного договору, оплата може відбуватися як одноразово, так і по певних періодах. При повному достроковому погашенні іпотеки позичальник має право вимагати від страхової компанії повернення суми, яка забезпечувала страхування ризиків на період, що залишився для виплати позики.

Повернення частини суми страховки можливий:

• - якщо іпотека погашена повністю;
• - не настав страховий випадок;
• - сума страховки оплачена на період більший, ніж фактичний.

Для повернення частини страховки позичальник повинен зібрати і надати в страхову компанію наступні документи:

• - паспорт;
• - договір іпотеки;
• - договір страхування;
• - довідку банку про дострокове погашення позики;
• - платіжні документи, що підтверджують сплату страхових внесків;
• - заяву про повернення сплачених раніше страхові внески за період, який не настав.

Експерти рекомендують позичальнику не затягувати з термінами подачі заяви про повернення частини страхових внесків. Після погашення житлової позики слід в місячний термін зібрати необхідні документи і подати їх в страхову компанію. Якщо компанія відмовляє в поверненні коштів, це слід зафіксувати письмово для подальшого звернення до суду.

«Підводні камені» дострокового закриття іпотеки

Поряд з багатьма позитивними факторами дострокового погашення житлової позики, експерти відзначають ряд інших моментів, які потрібно врахувати позичальнику. Дострокове погашення житлового кредиту не вигідно банківської організації, тому вона може затягувати процес, а для клієнта - це означає переплату відсотків. Заява на дострокове гасіння варто направляти кредитору заздалегідь, з урахуванням умов кредитної угоди, оформляти все письмово, залишаючи собі другий екземплар документа з відміткою банку про його прийняття.

Багато позичальників задають питання, коли краще робити дострокове погашення іпотеки? Частково або повністю гасити іпотеку вигідно в перші кілька років виплати кредиту, надалі рентабельність цього процесу знижується. В цьому випадку, при наявності певної суми вільних грошей фахівці рекомендують розглянути питання їх вкладення в інші об'єкти нерухомості або на банківський депозит для отримання додаткового доходу, за рахунок якого будуть покриватися кредитні платежі.

Також вас може зацікавити: