Договір оренди очима орендаря на що звернути увагу при укладанні

Безліч торговельних суб'єктів здійснює діяльність не у власних приміщеннях, а на орендованих площах. При цьому при укладанні договору оренди увага приділяється розміру орендної плати, терміну, умов припинення договору. Однак існує ще багато питань, які варто узгодити в договорі з метою запобігання можливих проблем в майбутньому. Розглянемо деякі з них.

Уточнюємо, що саме орендуємо

У договорі оренди має бути чітко прописано, яке саме майно передається у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю за плату <1>. Таким чином, необхідно узгодити об'єкт оренди. Даним об'єктом, тобто орендованих нерухомим майном, можуть бути капітальна будова (будівля, споруда), ізольоване приміщення та їх частини (далі - нерухомість) <2>. У них після укладення договору буде розміщуватися торговий об'єкт.

Будівля має складатися (в міру необхідності) з наземної і підземної частин з приміщеннями для проживання та (або) діяльності людей, розміщення виробництва, зберігання продукції або утримання тварин <3>

Споруда - це будівельна система (об'ємна, висотна, площинна, лінійна або комбінована), міцно пов'язана з землею, що складається з несучих, а в окремих випадках і огороджувальних конструкцій. Воно має тільки нежитлове призначення і може використовуватися для виконання споживчих функцій <4> .

Ізольоване приміщення - внутрішня частина капітальної будови, яка (в сукупності) <5> :

- відокремлена від інших суміжних частин будівлі перекриттями, стінами, перегородками;

- має самостійний вхід з допоміжного приміщення (вестибюля, ліфтового холу і т.п.) або з території загального користування (прибудинкової території, вулиці тощо) безпосередньо або через інші приміщення (територію) шляхом встановлення сервітуту;

- її призначення, місцезнаходження всередині будівлі, площа описані в документах ЕГРН.

Для того щоб договір вважався укладеним, в ньому повинні бути вказані дані, що дозволяють чітко встановити орендовану нерухомість <6>. ними є <7> :

- інвентарний номер;

- площа і (або) інші розміри;

- інші характеристики об'єктів нерухомого майна відповідно до законодавства.

Якщо в оренду береться приміщення (його частина), крім відомостей про будівлі (споруді), в якому воно знаходиться, в договорі можна відобразити:
- поверх, номер приміщення на поверсі;
- площа, точне місце розташування.

До договору рекомендується прикласти відповідний план, схему або викопіювання з технічного паспорта, де відображені межі об'єкта оренди (наприклад, обведені маркером)

Якщо об'єкт оренди не погоджено, договір вважається неукладеним. Відповідно, орендар не зможе користуватися нерухомістю і буде зобов'язаний повернути її власнику (іншій уповноваженій особі) <8>

Визначаємо дії при зміні власника нерухомості

Як і у будь-якого майна, у нерухомості може змінитися власник. Якщо договір вже укладено, така зміна не буде підставою для розірвання договору або зміни його умов. Орендар як і раніше буде користуватися нерухомістю, а новий власник не зможе перешкоджати цьому (але, в свою чергу, придбає право отримання оплати за користування) <9> .

Однак, якщо орендар не знатиме про зміну власника, він, ймовірно, продовжить виплачувати орендну плату колишньому власнику (з яким був укладений договір). Якщо той згодом відмовиться повернути помилково перераховану суму, її можна буде стягнути лише через суд (як безпідставне збагачення). Це займе час і зажадає певних витрат.

Щоб уникнути подібної ситуації, в договір можна включити умову про те, що орендодавець зобов'язаний у разі переходу права власності на об'єкт оренди проінформувати про це орендаря. Не зайвим буде передбачити відповідальність за невиконання цієї умови.

Підтримуємо нерухомість в справному стані

Справний стан передбачає відповідність вимогам, встановленим НПА та ТНПА (відсутність дефектів, дотримання санітарно-гігієнічним нормам і т.д.)

Таким чином, сторони мають право погоджувати в договорі:

- правила, види, обсяг, періодичність робіт з підтримки орендованого майна в справному стані;

При відсутності таких положень у договорі орендар все одно зобов'язаний утримувати об'єкт оренди в належному технічному, санітарно-гігієнічному, протипожежному, екологічному та архітектурно-естетичному стані <11>

- сторону, на яку покладається обов'язок по підтриманню об'єкта оренди в справному стані (в т.ч. можна розподілити цей обов'язок між собою, вказавши перелік робіт для кожної сторони);

- сторону, яка несе витрати по підтримці орендованого майна в справному стані.

При узгодженні умови про витрати можна встановити, що:

а) витрати з підтримки майна в справному стані несе та сторона, яка здійснює саму підтримку;

б) витрати з підтримки майна в справному стані несе одна сторона, а здійснює підтримку - інша;

в) витрати по підтримці майна в справному стані розподіляються між сторонами.

Якщо обов'язок по підтриманню майна в справному стані покладено на одну сторону, а відшкодування витрат (повністю або в частині) - на іншу, сторонам доцільно узгодити:

- граничний розмір витрат, що підлягають відшкодуванню;

- порядок і терміни узгодження необхідності проведення конкретних робіт;

- порядок і терміни відшкодування однією стороною витрат іншої сторони з підтримки майна в справному стані.

Якщо в договорі не погоджено, на кого покладається обов'язок по підтриманню об'єкта оренди в справному стані і несення витрат, такі обов'язки за замовчуванням покладаються на орендаря.