Безпечна покупка заміського котеджу

Як убезпечити себе від втрати грошей, укладаючи договір купівлі-продажу на заміському ринку? Покрокова інструкція від забудовників і юристів з купівлі котеджу

Нинішня ситуація така, що держструктури набагато менше займаються питаннями регулювання заміського ринку нерухомості, ніж міського. Такий стан справ пов'язаний з тим, що найчастіше міська квартира є єдиним житлом сім'ї, а заміський котедж вважається чимось на зразок приємного, але не необхідного надмірності. Відповідно, основна частина ризиків при купівлі нерухомості за містом лягає безпосередньо на покупця.

Наталя Шаталіна, віце-гендиректор з правових питань компанії «Міель-Новобудови», нагадує, що майбутній новосел котеджу повинен знайти і проаналізувати максимальну кількість інформації. Причому ця інформація повинна стосуватися не тільки самого процесу покупки котеджу і порядку укладення договору, але також і діяльності підрядника. Потрібно відшукати підрядника в держреєстрі юридичних осіб, перевірити його реєстрацію в податкових органах. Також необхідно дізнатися, чи перебуває обрану ділянку на кадастровому обліку. Все це можна спробувати зробити самостійно, але краще звернутися за допомогою до незалежного юриста.

ПРОФЕСІЙНА ПЕРЕВІРКА ДОГОВОРУ

Експерти радять не скупитися і підключити допомогу профільних фахівців, здатних з точністю «виловити» все прогалини в договорі. Запрошений фахівець повинен добре розбиратися в деяких професійних термінах, не завжди зрозумілих неспеціалісту - наприклад, «виділена потужність», «точка врізки», «газопровід високого (низького) тиску», «охоронна зона» і т. Д. Також іноді може виникати необхідність намалювати схему комунікацій, щоб легше було зрозуміти, яку ділянку в дійсності випадає з договору.

Для підключення до мереж необхідно створити проект будинку, зробити розрахунки по електро-, водо- і газопостачання - а ціни на все це «кусаються». Відповідно, девелоперу нецікаво продавати просто землю з комунікаціями, а вигідніше побудувати на ній котеджне селище.

У разі якщо девелопер пропонує до продажу ділянку з підведеними комунікаціями і без будинку, це означає одне з двох: або у нього неграмотно вибудувана схема фінансів, і він потребує грошей, або він може запропонувати максимум 5 кВт на будинок, а інші необхідні потужності власнику ділянки доведеться докуповувати самостійно.

Слід пам'ятати, що недобросовісні девелопери нерідко намагаються заощадити на зливової каналізації, яка обов'язково повинна бути обладнана в котеджних селищах. Надалі всі недоробки, що стосуються комунікацій, лягають на плечі покупця.

Девелоперу не хочеться витрачатися на повноцінні мережі, і він пропонує «всього потроху»: частково каналізацію, частково електрику, частково водопостачання - наприклад, буріння артезіанської свердловини. Подібна діяльність призводить до того, що в деяких заміських котеджних селищах практично немає води.

Експерти попереджають: якщо ви купите котедж з «частковими» мережами, то у вас ніколи не буде ні нормального водо- і електропостачання, ні якісної ливневки, ні повноцінно каналізації.

За даними Смелаа Яхонтова, вартість однієї сотки землі в Підмосков'ї не може бути нижче $ 3000 - це мінімальна ціна підведення комунікацій. А споруда заміського будинку в підмосковному селищі не може бути дешевше $ 500 за квадратний метр. Крім того, необхідно враховувати маржу девелопера, складову в середньому 10% від загальної вартості об'єкта.

З метою безпеки покупцеві рекомендується віддати перевагу забудовнику, який пропонує однакову структуру угоди всім покупцям. Олександр Кирилович, гендиректор «Газпромбанк-Інвеста», пояснює, що якщо забудовник пропонує всім клієнтам висновок типових угод на покупку ділянки і будинку, розташованого на ньому (придатного для проживання, з підведеними комунікаціями), то в даному випадку можна розраховувати на сумлінність пропозиції.

А ось якщо покупцям пропонується вибір: покупка тільки земельної ділянки, або ділянки з комунікаціями і будинком, або ділянки з будинком, але без комунікацій - є підстави задуматися. В даному випадку можлива така ситуація: половина покупців котеджного селища відмовляється від централізованих комунікацій на користь автономних пристроїв (газових балонів, окремих свердловин, власного септика). Пам'ятайте, що описаний варіант не призведе до двократного здешевлення інженерних мереж - ціна їх підведення і підключення для девелопера зменшиться несуттєво, але при цьому грошей на мережі у забудовника буде вдвічі менше.

При такій варіативної структурі угод у покупця не буде можливості прорахувати наперед, скільки особисто йому потрібно буде віддати грошей на підведення комунікацій, і в які витрати в результаті виллється його мрія про заміському котеджі.

Крім того, термін реалізації цього «проекту мрії» буде залежати тільки від часу, протягом якого забудовнику вдасться зібрати з клієнтів гроші, достатні для підведення комунікацій.

Ще більш ризиковано погоджуватися на оформлення угоди, яка буде розбита на окремі етапи: покупку землі, будівництво котеджу, прокладка комунікацій, підключення до інженерних мереж. Ризик в даному випадку пов'язаний з тим, що відповідальність за всі перераховані роботи будуть нести особи, фактично не пов'язані один з одним.

Ольга Славкина, глава юрдепартаменту компанії Kalinka Group, рекомендує прописувати в договорі фінансові гарантії забудовника щодо всіх підписаних зобов'язань. На сьогоднішній день чинним законодавством передбачається спільна відповідальність, яка не враховує конкретні випадки, які можуть з'являтися в процесі будівництва і здачі котеджу. Таким чином, чим більш детально в договорі будуть описані зобов'язання забудовників і фінансова відповідальність за їх невиконання, тим простіше буде при необхідності змусити забудовника виконати ці зобов'язання - як в досудовому, так і в судовому порядку.

Відповідальність забудовника може бути передбачена не тільки у вигляді штрафів і пені, але також і у вигляді права клієнта на розірвання договору на стадії невиконання його умов. Скажімо, на ринку елітної житлової нерухомості покупець отримує як гарантії від забудовника, так і гарантії банку або поручительство третьої особи (наприклад, акціонера забудовника).

ПЕРЕВІРКА КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТИ

Перед укладанням угоди, покупцеві рекомендується ретельно перевірити кадастровий паспорт ділянки на предмет обмежень у використанні цієї землі. Олександр Кирилович радить майбутнім власникам ще до оформлення угоди попросити забудовника пред'явити кадастровий паспорт ділянки, щоб переконатися, що земля не входить в охоронну зону газопроводу, зону санітарної охорони джерел питної води і т. Д.

ЯКЩО ЗАСТРОЙЩИК ВСЕ-ТАКИ «кинули»

1. Звернутися до суду. У разі якщо покупець все ж уклав угоду, розбиту на окремі складові (як це було описано вище), і з різними виконавцями робіт, в результаті отримавши будинок без комунікацій, - при зверненні до суду необхідно звернути увагу судових органів на те, що в декількох зовні не пов'язаних між собою угоди фактично фігурує один вигодонабувач. Цією особою є забудовник, в офісі якого проводилися переговори про умови угоди, виплачувалися грошові кошти, підписувалися різні документи і т. Д. Якщо обманутому покупцеві котеджу вдасться довести це, у нього значно зростуть шанси залучити недобросовісного забудовника до матеріальної відповідальності.

Крім цього, ніхто не відміняв і позицію Верховного суду, з приводу того, що споживач має право не володіти спеціальними знаннями про товар, який він купує. Тому доводи забудовника про те, що клієнт добровільно дав згоду розділити угоду і укласти три окремі договори (два з яких фактично виконані - ділянка передана, будинок майже зданий), можуть бути відкинуті судом на підставі того, що угода на зазначених умовах була укладена покупцем в силу відсутності у нього вичерпної інформації. Однак слід зазначити, що перш ніж продовжувати судовий розгляд, неудачливому покупцеві котеджу необхідно оцінити економічну ефективність цього процесу: витрати часу і грошей, стан будинку (чи не розвалиться він за цей час) і т. Д.

3. Відмовитися від будь-яких дій і визнати, що гра не варта свічок. Потерпілому покупцеві котеджу необхідно тверезо оцінювати свої фінансові можливості і втрати часу - як при виборі варіанту з судовим розглядом, так і в разі створення НКО. Бувають ситуації, коли доцільніше буде визнати себе недостатньо кваліфікованим інвестором, навіть якщо в покупку були вкладені чималі гроші - змиритися з втратами, щоб не зазнати ще більших збитків.