Житлові та нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку

Залежно від свого цільового призначення всі приміщення в багатоквартирному будинку можна розділити на житлові та нежитлові.

Згідно п. 2 статті 15 Житлового кодексу (ЖК) житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).

Статус житлового приміщення досить докладно розглянуто в ЖК. Що ж стосується нежитлового приміщення, то отримати уявлення про його статус можливо тільки за принципом "від протилежного" по відношенню до житлового - тобто якщо приміщення не відповідає вимогам, встановленим для житлових приміщень, його слід віднести до нежитлового.

Поняття "кімната в комунальній квартирі" з'явилося в радянських часів. Вона є частиною житлового будинку (квартири), частини основних житлових приміщень в якому (якій) призначені для допоміжного використання, а саме для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням (місця загального користування), і знаходяться у спільній частковій власності власників кімнат у комунальній квартирі.

Виходить, що власник кімнати в комунальній квартирі також, як і власник квартири в багатоквартирному будинку має майновим комплексом, що складається з кімнати в комунальній квартирі і частки в праві власності на спільне майно комунальної квартири.

Діє в даній випадку і принцип єдності долі кімнати і частки у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі: при переході права власності на кімнату частка в праві спільної власності переходить до нового власника кімнати.

Зміна розміру спільного майна в комунальній квартирі можливо тільки за згодою всіх власників кімнат в даній квартирі шляхом проведення перебудови й (або) перепланування.

Перебудову і перепланування житлових приміщень

Згідно зі статтею 25 ЖК перебудова житлового приміщення являє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення. Перепланування житлового приміщення - це зміна його конфігурації, що вимагає внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення.

Для проведення перебудови або перепланування необхідно надати підготовлений і оформлений в установленому порядку проект переулаштовує або перепланованого житлового приміщення в орган місцевого самоврядування. Відмова в узгодженні може послідувати саме внаслідок невідповідності наданого проекту численним санітарним і технічним вимогам законодавства, що пред'являються до житлових приміщень.

Закінчення перебудови або перепланування підтверджується актом приймальної комісії, сформованої компетентним органом місцевого самоврядування.

Слід звернути увагу, що перебудову і перепланування є комплексними процедурами і регулюються також містобудівними та іншими будівельно-технічними нормами.

На противагу житловому приміщенню під нежитловим приміщенням слід розуміти ізольоване приміщення в будові, не призначене для проживання громадян.

Нежитлові приміщення в багатоквартирних будинках можуть бути як первинними, тобто спочатку створюються як такі (магазини), так і переведеними з житлового фонду. При цьому первинні ніжимо приміщення можуть як входити в загальне майно багатоквартирного будинку, так і не входити, тобто бути самостійними об'єктами власності.

Переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення та нежитлового приміщення в житлове приміщення допускається з урахуванням дотримання вимог ЖК і законодавства про містобудівну діяльність.

Процедура переведення житлового приміщення в нежитлове і назад регламентується главою 3 ЖК, а також нормами Цивільного та Містобудівного кодексів.

Сам переклад здійснюється органом місцевого самоврядування за заявою власника.

Переведення житлового приміщення в нежитлове не допускається, якщо:

• доступ до перекладному приміщенню неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до даного приміщення;
• перекладне приміщення є частиною житлового приміщення або використовується як місце постійного проживання;
• право власності на перекладне приміщення обтяжене правами яких-небудь осіб.

Зворотній переклад - нежитлового приміщення в житлове не допускається, якщо:

• приміщення не відповідає встановленим вимогам;
• право власності на таке приміщення обтяжене правами яких-небудь осіб.