Управління багатоквартирним будинком

В умовах бурхливого реформи комунального господарства виникла гостра необхідність в правильному управлінні багатоквартирними будинками. Якщо раніше ці питання були у віданні держави і місцевих органів влади, то тепер тягар турбот покладено безпосередньо на громадян - власників житлових приміщень. У більшості випадків власники не готові самостійно управляти будинками, через що виникає безліч проблем, які вимагають дозволу. Спробуємо розібратися в цьому питанні.

Житловий кодекс України визначає такі види управління:

власниками житлових приміщень;

житловими або спеціалізованими кооперативами;

товариством власників житла.

Вид управління вибирається на загальних зборах власників і підлягає зміні в будь-який момент. Якщо протягом календарного року власники не визначилися з вибором виду управління, органи місцевого самоврядування на підставі конкурсу визначають керуючу компанію.

Управління багатоквартирним будинком керуючими організаціями

Керуюча організація - це юридична особа, яка здійснює управління, експлуатацію, санітарний і технічне обслуговування будинку.

Такий вид управління здійснюється за договором, який укладається з власниками житла. Договір управління передбачає рівні умови для мешканців та має певний термін дії.

У договорі обов'язково вказується:

перелік робіт і їх частоту по ремонту будинку і його змістом, що надаються комунальні послуги;

спосіб контролю власниками виконання зобов'язань.

Керуюча компанія зобов'язана приступити до виконання договору протягом тридцяти днів. Власники житла має право відмовитися від виконання договору на підставі неналежного виконання договору організацією, що здійснює управління. Також передбачається дострокове припинення договору на підставі зміни виду управління.

Управління багатоквартирним будинком власниками

Управління багатоквартирним будинком самими власниками допускається, якщо кількість квартир в керованому будинку не перевищує дванадцяти. Питання, пов'язані з таким видом управління, в тому числі обрання ради будинку, кількість його членів, вирішуються голосуванням на зборах власників. Наприклад, на загальні збори виноситься питання про розмір щомісячних внесків на капітальний ремонт житлового будинку. Зборами проводиться голосування про передбачуване розмірі платежу і приймається рішення, яке набрало понад 50% голосів.

Рада будинку зобов'язаний:

забезпечувати виконання рішень зборів;

вносити на збори пропозиції по проведенню ремонтних робіт, надання комунальних послуг;

Представлятиме пропозиції з управління;

представляти свій висновок по проектним договорами;

контролювати виконання робіт, якість послуг, що надаються.

Управління багатоквартирним будинком житловими кооперативами

Житловий кооператив - це добровільне об'єднання громадян, призначене для задоволення потреби у житлі та управління будинками. Члени такого кооперативу власними коштами беруть участь в придбанні майна, капітальному ремонті, утриманні будинків. В об'єднанні повинно бути не менше п'яти членів, але не більше кількості квартир в строімого або об'єкті придбання будинку.

Учасником кооперативу може бути юридична особа або громадянин, який досяг шістнадцятирічного віку. Особи, які бажають вступити в кооператив, вважаються його членом після оплати вступного внеску.

Кожен учасник такого кооперативу зобов'язаний до внесення пайових платежів. Терміни та умови, внесення паю регулюються статутом кооперативу.

Учаснику кооперативу рішенням зборів надається житло в будинку кооперативу відповідно до розміру внеску, сплаченого при вступі. Право власності на житлове приміщення настає з моменту повного внесення внеску.

Розділ майна житлового кооперативу відбувається серед пайовиків і допускається в разі наявності ізольованих приміщень. Якщо перебудову і перепланування житлового приміщення передбачає ізоляцію нерухомого майна, таке майно також підлягає розподілу.

Управління багатоквартирним будинком ТСЖ

Товариство власників житла (ТСЖ) - це об'єднання власників з метою загального управління, володіння, використання, розпорядження, в межах федерального законодавства, спільним майном, майном власників будинків, для створення, збільшення і збереження такого майна.

Число членів такого товариства повинно бути більше 50% від загальної кількості власників. Рішення про заснування товариства приймається загальними збором за результатами голосування.

Такі товариства можуть бути утворені:

власниками нерухомості в будинках, кількість квартир в яких не більше тридцяти, якщо будинки знаходяться на ділянках з спільним кордоном, спільним інженерним, технічним забезпеченням та інфраструктурою.

власниками декількох близько розташованих будинків, дачних будинків з присадибними ділянками, якщо такі будинки розташовані на ділянках з спільним кордоном, спільним інженерно-технічним забезпеченням, інфраструктурою, яка обслуговує ці будинки.

Для виконання покладених функцій товариство зобов'язане:

здійснювати управління багатоквартирним будинком

забезпечувати санітарне, технічний стан майна

забезпечувати виконання учасниками обов'язків по утриманню, ремонту майна в будинку

Керуючим органом таких товариств є правління товариства. Вищим органом управління товариством є збори власників.

ТСЖ вправі займатися господарською діяльністю, а саме:

обслуговування, ремонт нерухомого майна;

здача в оренду майна в будинку.

Засоби від зайняття господарською діяльністю направляються на оплату загальних витрат.

Незалежно від обраного виду управління, особа, яка керує будинком, несе відповідальність за покладеним на нього зобов'язаннями перед власниками.

Захист житлових прав власників. порушених в результаті управління будинком, покладається на особу, яка здійснює управління і на судову систему РФ.