Торги по комерційній нерухомості технологія процесу і його підводні камені

Торги по комерційній нерухомості: технологія процесу і його підводні камені

Ніхто не буде заперечувати, що без нерухомості немає бізнесу. Якесь приміщення потрібно практично будь-якого бізнесу. І навіть прихильники нових технологій в організації роботи співробітників, які шанують працю «Нація вільних агентів» не можуть працювати зовсім вже без будь-якого приміщення - хоча б для зустрічей з клієнтами, але офіс потрібен.

А ось тепер, увага, знову гірка пігулка! Якщо Ви орендуєте приміщення у міста вже 10 років, зробили в ньому шикарний ремонт, вклали купу грошей, при цьому здавав вам його місто 10 років тому в жахливому напівзатопленому вигляді, і тепер вирішили стати власником цього приміщення, то шлях у вас один - на торги разом з усіма іншими претендентами, які не вклали в ваше приміщення не копійки! Така несправедлива ситуація обумовлена ​​все тим же законом «Про приватизацію», який визначає тільки таку форму приватизації державного майна. Влада Харкова вже неодноразово намагалися звернутися до депутатів Державної Думи і чиновникам з Уряду з проханням внести якісь послаблення і пільги для подібних орендарів, але поки - віз і нині там. І дуже часто переможцем торгів виявляється не той, хто займав це приміщення останні кілька років, а той, хто запропонував аукціоністові велику суму. Або, якщо колишній орендар здатний боротися з конкурентами до кінця і перемагає на торгах, то ціна викупу його приміщення виходить зовсім не дешева.

Дуже частина доводиться чути питання щодо того, що, мовляв «напевно все можна оформити і в обхід торгів», що «торги - це фікція» і т.п. Не беремося нічого стверджувати, проте абсолютно точно відомо, що навколо торгів такими приміщеннями вже склався свій досить прибутковий бізнес. Якщо побувати на кількох торгах, то часто можна побачити на них одні й ті ж особи. Відомо кілька схем, за допомогою яких можна отримати те чи інше приміщення з великою часткою ймовірності. Опишемо коротко ці схеми.

Схема перша. На торги подаються заявки від декількох афілійованих між собою фірм і торги, по-суті, проходять між ними. Це, мабуть, найпримітивніша, а по тому і малоефективна схема. При такій схемі все одно велика ймовірність того, що заявки крім «своїх» фірм подадуть і реальні конкуренти і торгуватися треба буде з ними. Плюс такої схеми в тому, що, по-перше, в ході торгів на реальних конкурентів робить сильний психологічний вплив велика кількість учасників торгів. По-друге, є можливість викупити приміщення не за останньою, максимально названої ставки, а за ставкою попереднього учасника (якщо і максимальний і попередній учасники - «свої» фірми). Для того, щоб це стало можливим, необхідно, щоб правила торгів передбачали продаж приміщення другого учасника, якщо перший (який запропонував максимальну ставку) відмовився в підсумку викуповувати приміщення.

Схема друга. Якщо вам дуже потрібно це приміщення, а Ви не впевнені, що зможете перемогти на торгах, ви можете зробити маневр, який називається у фахівців «загнати ціну». Тобто ви берете участь в торгах і торгуєтесь до останнього, називаючи ціну до переможного кінця, поки конкуренти не відступляться. Ставши переможцем - відмовляєтеся від викупу приміщення (тільки попередньо переконайтеся, що правила торгів не передбачають автоматичну передачу приміщення в такому випадку другого учасника). Плюс такої схеми - ви зберегли приміщення, значить, виграли час, тому що, за правилами, таке приміщення через деякий час знову має бути виставлено на повторні торги. А що там буде через деякий час? Мінус цієї схеми - ви втрачаєте аванс, внесений перед торгами, так як відмовляєтеся викуповувати приміщення.

Ну а що ж робити простим орендарям, яким приміщення потрібно як повітря для нормального розвитку їх бізнесу? Ми бачимо тут 2 шляхи. Перший - спробувати домовитися з одним із підприємців, що беруть участь в торгах по описаним вище схемами і стати його клієнтом (а на цьому якраз і будується бізнес таких підприємців). Другий - просто брати участь в торгах і битися за приміщення до останнього. Однак, навіть якщо Ви не стали переможцем торгів, дуже часто переможець, знаючи, що в продається приміщенні вже сидять орендарі, купує його не для себе, а для того, щоб отримувати дохід від його здачі в оренду. А ось тут - вам пряма дорога домовлятися з новим власником про умови подальшої оренди приміщення.

Ризики і ціна питання тут можуть бути самими різними, але вирішувати все одно вам.