Співінвестором бути вигідно

Продаж і купівля комерційної нерухомості - справа тонка навіть для досвідчених юристів і ріелторів. Придбати офіс, не образивши бюджет фірми і задовольнивши всі потреби податкових органів, практично неможливо. Однак звести витрати на податки до мінімуму цілком можна, якщо купити офіс (склад, магазин і т.д.) на стадії будівництва. Ось тільки на всякого мудреця досить простоти - намагаючись заощадити, покупець офісу може потрапити на вудку неохайного продавця. Як уникнути цього, розповість Дмитро раеви, заступник керівника Департаменту юридичного консалтингу компанії Swiss Realty Group.

- Дмитро, який метод продажу комерційної нерухомості вважається найбільш зручним як для продавця, так і для покупця?

- Не тільки зручним, але і порівняно "недорогим" вважається покупка нерухомості на стадії будівництва. Найбільшого поширення набуло укладення договорів співінвестування. В даний час такі угоди дозволяють мінімізувати сплату ПДВ та податку на прибуток, оскільки соїнвестор виступає не покупцем, а пайовим учасником процесу будівництва. Традиційна оплата покупки в даному випадку носить інвестиційний характер і реалізацією не рахується. Економія очевидна: що передаються інвестиційні кошти не обкладаються податком на прибуток.

- Чим ризикує такий покупець-соїнвестор?

- Як не сумно, навіть в разі такої вигідної покупки існує небезпека залишитися ні з чим. Підписуючи договір співінвестування, ви йдете на ризик. Це ризики банкрутства забудовника, несвоєчасної здачі об'єкта і так далі. Зрештою, може виникнути ризик купити нерухомість у того, хто не має на неї прав. Щоб убезпечити угоду, укладайте договір безпосередньо з головним інвестором, а не з третіми особами.

Плюс до того вкрай складно дізнатися, чи не була вже відступлена ваша частка в нерухомості іншому довірливому співінвестора, адже інвестиційні контракти не потребують державної реєстрації, і отримати таку інформацію вкрай складно. Але в цілому на сьогодні не було випадків подвійного продажу одного об'єкта одночасно кільком покупцям.

- А якщо покупець не хоче нести всі ризики співінвестора, але готовий купити приміщення вже на стадії будівництва?

- В цьому випадку можна зробити висновок так званий попередній договір купівлі-продажу.

- Чи є тонкощі в укладенні такого договору? Як купити офіс, а не руїни або повітря над котлованом?

- В першу чергу, в попередньому договорі повинен бути вказаний термін для укладення основного договору купівлі-продажу. Найбільш поширена помилка - написати в договорі, що зазначений термін настає після оформлення свідоцтва про право власності на об'єкт. Ніхто не замислюється, що така подія з огляду на форс-мажорних обставин може просто не наступити - свідоцтво може бути і не отримано головним інвестором. Отже, така умова є нікчемним. Тому я рекомендую вказати в документі точний граничний термін для укладення основного договору, наприклад "не пізніше 6 місяців з моменту підписання попереднього договору".

Крім того, в моїй практиці був випадок, коли покупець, який оформив попередній договір, виявив, що двері приміщення офісу відкривається практично на вулицю, а підлогу кабінету служитьпродовженням проїжджої частини найближчої траси. Звичайно, ні про яке підписання основного договору і мови бути не могло. Щоб не потрапити в таку ситуацію, варто включити в попередній договір умови про якість продаваної нерухомості. Найкраще докласти до нього проект основного договору купівлі-продажу, попередній поверховий план і детальну характеристику об'єкту, що продається. При цьому в попередньому договорі треба вказати, що в разі невідповідності зазначеної характеристики реального стану будівлі покупець матиме право розірвати попередній договір. А в цілому, звичайно, краще мати справу з добре зарекомендували себе гравцями ринку нерухомості. Втім, як і в будь-яких інших випадках покупки нерухомості.