Слабкі місця альтернативних угод з нерухомістю, агентство нерухомості московсько-паризького

Даний матеріал був розміщений виданням «українські Новини»:

Найпоширеніші угоди на московському ринку нерухомості - альтернативні, коли замість одного житла купується інше.

По суті, альтернативна операція - це обмін квартир з допомогою угоди купівлі-продажу. Альтернативний обмін здійснюється, коли людина продає одну квартиру і відразу ж купує іншу, тобто в угоді бере участь відразу кілька об'єктів нерухомості. Найчастіше в угоді беруть участь 4-6 квартир, буває, що в ланцюжку беруть участь до 12-ти квартир, що зайвий раз підтверджує, наскільки складні ці угоди, скільки знань і умінь потребують від ріелтора, скільки нервових витрат - від усіх учасників угоди, адже чим довше ланцюжок, тим простіше її «розвалити».

Раніше, в радянські часи, обмін відбувався за допомогою договору міни. У такій угоді не брали участь гроші, а відбувався обмін квартирами між учасниками угоди. Мена сильно звужувала рамки пошуку варіанту обміну, адже знайти квартиру, яка сподобається тобі з умовою, що господареві цього житла сподобається твоя квартира, і він погодиться в неї переїхати, - дуже непросто.

Сучасна альтернативна операція - це, як ми говорили, обмін квартир з допомогою договору купівлі-продажу. Перевага альтернативної угоди в тому, що її учасники можуть вибирати квартиру з десятків тисяч пропозицій. На сьогоднішній день альтернативна операція - це найбільш доступний спосіб для багатьох москвичів вирішити свої житлові проблеми.

Ріелтори визнають, що, хоча левова частка угод завжди припадала на альтернативи, під час кризи їх кількість збільшилася і в наступні після кризи роки тільки зростає. Причина проста - це скорочення доходів населення, скорочення іпотечних програм.

Популярність альтернативи очевидна. Чистий продаж квартири - це, частіше за все, для тих, хто залишають місто (країну), або ж отримав спадок і хоче перетворити зайву нерухомість в гроші. Купівля квартири - знову ж таки не надто поширена операція на ринку нерухомості, адже мало хто має вільну суму на покупку квартири. Більшість же людей з'їжджається, роз'їжджається, продає житло меншої площі і купує - більшою, тобто воліє альтернативні угоди з нерухомістю.

На сьогоднішній день на альтернативні угоди припадає 80% від загального обсягу операцій на вторинному ринку житлової нерухомості Москви.

Для альтернативних угод зараз дуже вдалий час, адже ринок нерухомості зараз стабільний. Інша справа, коли ціни щотижня зростають. Тоді найчастіше ріелтори стикаються з ситуацією, що вже знайшли покупця на квартиру клієнта, зафіксували її вартість і починають шукати варіант обміну, а за час пошуку ціни виростають, і клієнти, як кажуть ріелтори, вже «в альтернативу не влазять», тобто, простіше кажучи, їм вже не вистачає грошей на те, щоб купити відповідну квартиру для переїзду. «Саме висока ймовірність того, що угоди весь час будуть під загрозою зриву і змусила нас запропонувати для періоду зростання цін на ринку послугу« Обмін за новою схемою », - говорить Начальник Департаменту вторинного житла Агентства нерухомості Московсько-Паризького банку Олег Ігорович Зенкин. - Ми стали спочатку шукати варіант переїзду для наших клієнтів, а потім - покупця на їх нерухомість. Це дозволяло уникнути зростання цін і заощадити час і гроші наших клієнтів ».

А ось період падіння цін на нерухомість або їх стабілізації - найкращий час для альтернативних угод. Спочатку знаходиться покупець на Вашу квартиру, ціна на неї фіксується, а поки Ви шукайте альтернативу, ціни трохи знижуються. При цьому Ви, звичайно, виграєте в грошах, адже розмір доплати за нове житло, скорочується.

Альтернативні операції мають масу недоліків, це, в першу чергу - вразливість подібних угод і непередбачувані терміни, в другу. Неможливо передбачити, скільки в угоді буде учасників і, відповідно, на який час розтягнеться процес пошуку покупця на Вашу квартиру і альтернативи для Вас. Дуже високий ризик «розвалу» ланцюжка. Якщо один з учасників ланцюжка передумає або розкриють якісь проблеми з документами, розвалиться весь ланцюжок, яка ретельно збиралася кілька місяців.

Крім того, коли в угоді бере участь стільки сторін, і у кожної сторони свій представник -ріелтор, сторони можуть банально не домовитися. Під час операції можуть виникнути суперечки на тему умов договору доступу до осередку, термінів здачі квартири новому власників або якісь ще розбіжності. Зрозуміло, що кожна сторона буде захищати свої інтереси, але все це робить альтернативну операцію ще більш вразливою. Крім того, зараз багато купують нерухомість із залученням іпотечного кредиту, а значить, угода буде під загрозою, якщо банк її не схвалить в останній момент. Постраждає знову-таки весь ланцюжок.

Альтернативні операції дуже різноманітні: це може бути з'їзд, роз'їзд, розселення комунальної квартири.

Найпоширеніший вид альтернативних угод - роз'їзд. Це продаж однієї квартири і одночасна купівля двох або більше квартир. Основними причинами роз'їзду є сімейні суперечки, розлучення, необхідність в окремому проживанні, розділ майна між спадкоємцями, подружжям і т.п.

Більш складним видом альтернативної угоди, хоча і не менш поширеним, є з'їзд. Суть його полягає в продажу двох (або, що рідше - більше двох) квартир, і замість них придбання однієї, з доплатою або без. Складність з'їзду полягає в тому, що продаючи одночасно дві квартири, вкрай рідко можна знайти відразу покупця на обидві. Тому спочатку приймається на певний термін аванс за одну квартиру, а на другу продовжують шукати покупця. Проблема якраз полягає в часі, адже аванс вноситься на конкретний, найчастіше, невеликий термін (не більше місяця), і якщо за цей час покупець на другу квартиру не знайдеться, угода може не відбутися.

Якщо Вам необхідно продати квартиру звертайтеся в агентство нерухомості Московсько-Паризького банку.