Проста письмова форма як все зробити правильно
В'ячеслав Березніченко, Андрій Грязнов
Договір купівлі-продажу в простій письмовій формі потрібно складати максимально грамотно, щоб потім не виникло проблем з реєстрацією права на житло, що купується.
Нерідко трапляється, що домовленість між сторонами досягнута, але з якихось причин угода не може бути здійснена. Припустимо, покупець не встигає зібрати всі необхідні документи для продажу квартири, а продавець - зі своїх причин - поспішає отримати заставу.
У подібних ситуаціях учасники угоди складають попередній договір. Він потрібен для того, щоб сторони були впевнені, що між ними досягнута певна домовленість. Складання такого договору законно - згідно зі статтею 429 Цивільного кодексу України (далі ГК РФ).
Однак, за словами діючих нотаріусів, якщо за попереднім договором передбачається згодом укласти основний договір з нотаріальним посвідченням, то і попередній необхідно скласти і завірити у нотаріуса.
Згідно із законодавством, попередній договір не є обов'язковим. Однак при розтягнутих у часі відносинах, пов'язаних з купівлею-продажем нерухомості, його все-таки є сенс укласти. Зрозуміло, скласти в двох примірниках (щоб уникнути різночитань на руках всіх сторін угоди повинні бути однакові документи). Зокрема, завдяки попереднім договором покупець має можливість настояти на тому, що за об'єкт нерухомості він платить рівно ту суму, про яку домовлялися спочатку. І навпаки - при наявності попереднього договору покупець не зможе згодом вимагати знизити ціну.
Не нехтуйте складанням попереднього договору купівлі-продажу. Цей документ хоч і не є обов'язковим, проте допоможе закріпити ваші домовленості з другою стороною угоди
Характеристики
Тепер про найголовніше - про основному договорі, складеному в простій письмовій формі.
Укласти угоду і скріпити її договором можна без допомоги ріелтора, юриста або нотаріуса. Звичайно, консультація фахівця ніколи не буде зайвою, але якщо ви обмежені в засобах і / або просто впевнені в собі, то складайте його.
Нічого особливо складного в цьому немає. Головне - знати про вимоги до його змісту. Отже, по порядку.
Документ починається з преамбули (в праві - вступна або вступна частина нормативного акта). У ній наводяться повні дані кожного боку, а саме: прізвище, ім'я, по батькові, стать, громадянство, дата і місце народження, місце проживання (реєстрації). Там же реквізити посвідчення особи (серія і номер паспорта, ким і коли він був виданий, включаючи код підрозділу паспортно-візової служби). Якщо договір підписує будь-хто з боку, наприклад, представник, який діє за дорученням, то в преамбулі вказуються і його дані.
Неповнолітні у віці від 14 до 18 років, а також особи, обмежені судом у дієздатності, можуть підписувати договір самостійно, але з письмової згоди свого законного представника, що також відбивається в преамбулі.
Після преамбули слід предмет договору. Власне, це те, що ви купуєте або продаєте. У нашому випадку - квартира.
Намагайтеся максимально відобразити в договорі все характеристики об'єкта і подробиці умов угоди. Це допоможе уникнути непорозумінь і взаємних претензій
подробиці
У договорі купівлі-продажу квартири обов'язково повинна бути вказана її ціна. При відсутності в тексті узгоджених сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості угода вважається неукладеним.
Ціна квартири вказується сторонами в рублях. Вона може бути рівною, вище або нижче оціночної вартості нерухомості, зафіксованої в документах органів обліку та інвентаризації - в кадастровому паспорті (виписки з Державного кадастру нерухомості).
У договорі купівлі-продажу або міни з доплатою повинні бути встановлені порядок і строки розрахунку за договором.
Згідно з пунктом 1 статті 558 ЦК РФ, істотною умовою договору продажу житла, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням.
Найкраще залучити до складання договору фахівця. Але якщо ви зважитеся обійтися без його послуг, вам доведеться простудіювати цілий ряд документів, зокрема - тематичні статті ГК РФ
зшивання документа
Якщо викладена в договорі інформацію не вмістилася на одному аркуші (а так найчастіше і буває), то листи договору необхідно зшити. Здавалося б, це зайва бюрократія, адже листи можна просто покласти в файл. Але в Росреестра їх навряд чи візьмуть, або ще гірше - візьмуть, а через якийсь час повернуть.
Зшивати документи потрібно для того, щоб виключити можливість підміни аркушів. При цьому важливо саме зшивати договір, а не скріплювати його канцелярським степлером. Інакше договір буде вважатися недійсним.
Інший варіант - використовувати для друку договору обидві сторони аркуша, в цьому випадку текст найчастіше на одному аркуші поміщається, і немає необхідності займатися зшивкою документа.
За кілька тисяч рублів сьогодні можна отримати консультацію у юриста і скласти саме такий текст договору, який з великою ймовірністю не викличе проблем при реєстрації. Або в суді, якщо угода раптом буде оскаржена.
Звичайно, при складанні договору у нотаріуса процес спрощується. Нотаріус займається цим професійно, йому знайомі абсолютно всі нюанси. До того ж він несе відповідальність за якість складеного документа. Але і послуга коштує недешево. Так що складати договір у вільній письмовій формі або у нотаріуса - вирішувати вам.
Договір, складений з помилками і упущеннями, викличе нарікання Росреестра. Документ доведеться переробляти, угода, як мінімум, затягнеться, а можливо - зірветься взагалі
Останні «новели»
Відповідно до нововведень в законодавстві обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягають операції з продажу частки у праві спільної власності сторонній особі, земельної частки і нерухомого майна, що належить неповнолітньому громадянину або громадянину, визнаному обмежено дієздатним, а також угоди, пов'язані з розпорядженням нерухомим майном на умовах довірчого управління або опіки.
Зовсім недавно були прийняті поправки в законодавства, згідно з якими ряд угод з нерухомістю тепер вимагає обов'язкового нотаріального оформлення
Відповідно до змін, внесеними до федерального закону «Про державний кадастр нерухомості», орган кадастрового обліку безкоштовно надає нотаріусам при вчиненні нотаріальних дій відомості, внесені до державного кадастр нерухомості. За винятком кадастрового плану території в формі документа на паперовому носії.
Лариса Волкова, юрист АН «Вогні міста»:
Згідно зі змінами, нещодавно внесеними до статті 35 Сімейного кодексу РФ, тепер потрібно нотаріально засвідчена згода подружжя на угоди щодо розпорядження майном, право на яке вимагає державної реєстрації.
Відсутністю необхідності нотаріально засвідченої згоди подружжя на угоди найчастіше користувалися шахраї, або недобросовісні подружжя, навмисно ущемляли права другого з подружжя.
Тепер закон N391-ФЗ ліквідує ці діри і знижує нотаріальний тариф за посвідчення угод, коли нерухомість передається близьким родичам. За посвідчення угод, предметом яких є відчуження нерухомого майна дружину, батькам, дітям, онукам тариф стягується в залежності від суми угоди.
Для угод до 10 млн руб. включно він становить 3 тис. руб. плюс 0,2% від суми угоди. Якщо об'єкт оцінений понад 10 млн. Руб. то тариф складе 23 тис. руб. плюс 0,1% від суми, що перевищує 10 млн. руб. Але в цьому випадку тариф не може перевищувати 50 тис. Руб.
Для осіб, які не перебувають в зазначених родинних відносинах, тариф по угоді до 1 млн руб. включно складе 3 тис. руб. плюс 0,4% суми угоди. За угодою від 1 млн руб. до 10 млн руб. включно - 7 тис. руб. плюс 0,2% від суми, що перевищує 1 млн. руб.
Якщо майно оцінено понад 10 млн. Руб. - 25 тис. Руб. плюс 0,1% суми, що перевищує 10 млн. руб. Якщо мова йде про відчуження житлових приміщень і земельних ділянок, зайнятих житловими будинками, то тариф не може перевищувати 100 тис. Руб.
Олена Крумгольц, генеральний директор ТОВ «АН" Петербурзький Квартал "»:
Відповідно до чинного законодавства договір купівлі-продажу може відбуватися в простій письмовій формі. Але не завжди його складають юридично компетентні особи. Тому реєструючі органи нерідко повертають такі договори на доопрацювання, і угода затягується.
Найпоширеніші помилки при укладенні договору в простій письмовій формі:
- відсутність дати і місця укладання договору;
- не вказано предмет договору;
- не завжди вказані повні реквізити сторін;
- немає докладного опису об'єкта нерухомості;
- не вказують вид права власності продавця нерухомості і його правовстановлюючі документи;
- за участю в продажу декількох осіб не вказується порядок розрахунків між сторонами;
- забувають вказувати наявні обтяження;
- немає переліку осіб, які зберігали право користування відчужується нерухомістю (якщо такі є);
- дуже часто роблять помилки в прізвищах чи по батькові (НЕ звіряють з паспортними даними).
Світлана Климова, генеральний директор АН «Зірки Харкова»:
За моїми спостереженнями, на сьогоднішній день на договори в простій письмовій і нотаріальної формі припадає приблизно однакова кількість угод.
Основна перевага договору в простій письмовій формі в тому, що він значно дешевше нотаріального посвідчення. І особливо зараз, коли купівельна спроможність помітно знизилася, це стає для багатьох вирішальним фактором вибору.
При цьому у нотаріальної форми є свої суттєві переваги. Нотаріус робить досить важливу роботу, перевіряючи справжність документів, дієздатність сторін угоди і т.д.
Ще один важливий момент: всі документи по угоді зберігаються в справах у нотаріуса. Якщо вами втрачено правовстановлюючий документ, нотаріус може видати дублікат, який ви можете зареєструвати.