Продаж комнати_ - журнал нерухомість

Як продати кімнату

Купівля кімнати на сьогоднішній день є самим фінансово доступним способом придбання власного житла. Тому на такий «товар» завжди знайдеться покупець, а, значить, і продавець. Даний матеріал присвячений істотних питань, пов'язаних з купівлею-продажем кімнати в комунальній квартирі.

При продажу даного виду майна реалізується не тільки сама кімната, а й частка в загальній власності мешканців, в яку входять нежитлові приміщення комунальної квартири, а в окремих випадках і одна з кімнат «колективного користування», яка належить мешканцям на правах спільної часткової власності.

Сьогодні деякі банки надають іпотечні кредити на придбання кімнати, що робить таке житло ще доступнішим. Іпотечне кредитування при покупці кімнати вигідно використовувати покупцям, які є власниками однієї з кімнат у двокімнатній квартирі і бажають придбати відчужувану сусідом другу кімнату. У цьому випадку в якості необхідного застави може бути надана не тільки купується кімната і частка в загальної житлової власності, а й вся квартира, власником якої стає покупець після покупки другої кімнати. Тоді іпотека оформляється як на покупку квартири, але розмір кредиту значно менше, і боржнику простіше з ним розплатитися.

Реалізувати кімнату в комунальній квартирі має право будь-який власник або особа, яка представляє його і має нотаріально завірене доручення на вчинення подібних угод. Якщо власником кімнати є неповнолітній, буде потрібно письмову згоду батьків (усиновлювачів, опікунів і т.п.), а також дозвіл органу опіки та піклування. Останнє буде отримано в тому випадку, якщо в результаті угоди з купівлі-продажу відбудеться поліпшення умов проживання неповнолітнього.

Відносно покупців продаж кімнати має деякі суттєві особливості.

Право «бути першими»

Згідно із законом сусіди-співвласники мають переважне право купівлі кімнати. Тобто, перш ніж відчужувати дану нерухомість на користь сторонньої особи, продавець спочатку повинен запропонувати її всім громадянам, які є власниками сусідніх кімнат у комунальній квартирі. Для цього до укладення угоди слід направити письмове повідомлення іншим співвласникам про намір продати свій житловий майно.

«Повідомлення краще надіслати рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. Дане повідомлення буде доказом того, що продавець сумлінно виконав свої обов'язки, і співвласники повідомлені про те, що кімната пропонується до продажу. Протягом місяця з моменту отримання сусідами листівки власнику кімнати потрібно чекати відповіді », - пояснив Андрій Лебедєв, фахівець з нерухомості квартирного бюро« На Бєлінського ».

У повідомленні обов'язково потрібно вказати ціну та інші умови, на яких власник збирається реалізувати своє майно. Дані умови повинні бути однаковими для всіх потенційних покупців. Тобто, якщо продавець з якихось причин не бажає продавати кімнату саме своїм сусідам, він не може завищувати для них ціну або відмовлятися укладати з ними договір. Наприклад, якщо в повідомленні власник оголосив ціною свого майна суму в 1 млн 500 тис. Рублів і отримав відмову всіх сусідів, то, відповідно до закону, реалізувати кімнату за нижчою ціною, скажімо 1 млн 490 тис. Рублів, він вже не може . В даному випадку в договорі купівлі-продажу нерухомого майна, який буде укладений в результаті, повинна бути вказана сума угоди в півтора мільйона рублів або вище, що не заборонено законом. При будь-якій зміні умов, в порівнянні з початковими, власник повинен знову повідомити сусідів і повторно чекати їх відповідь з приводу використання свого переважного права купівлі.

У разі згоди одного з власників на придбання продається кімнати між ним і продавцем укладають договір купівлі-продажу, який підлягає обов'язковій державній реєстрації. Якщо ж співвласники не вживають ніяких дій, по закінченні місяця продавець має право відчужувати майно на користь сторонньої особи. Сусіди вже ніяк не можуть вплинути на здійснення угоди, навіть якщо майбутній власник в силу будь-яких причин їм «не по душі».

Що робити, якщо продавець не може чекати цілий місяць відповіді інших власників? У таких випадках слід запропонувати сусідам оформити у нотаріуса письмову заяву про те, що вони повідомлені про майбутню операцію і відмовляються від свого переважного права купівлі. Так часто надходять ті, у кого склалися доброзичливі відносини з сусідами. Обов'язок по оплаті нотаріальних послуг продавець, природно, повинен взяти на себе. У разі нотаріально завіреного відмови, угоду про купівлю-продаж можна укладати вже на наступний день. Коли власником кімнати є неповнолітній громадянин, його батьки (опікуни) зобов'язані отримати згоду в РОНО з приводу відмови від придбання сусідньої кімнати.

Проблеми з сусідами: «знайди мене»

У певному сенсі законодавство більше захищає права співвласників, ніж того, хто вирішує реалізувати своє майно. Але якщо зібрати всі повідомлення і відповіді на них, угоду реально оформити у відносно короткі терміни. Як пояснила Олена лопатково, якщо власники сусідніх кімнат навмисно ухиляються від отримання листа, без судового розгляду кімнату продати не вдасться. Хоча, за словами експертів, ситуації навмисного перешкоджання сусідів продажу кімнати зустрічаються рідко.

«Скрутне є ситуація, коли власник кімнати помер, а в права спадкування ще ніхто не вступив. Свідоцтво про спадщину, яке є документом, що підтверджує право власності, видається через 6 місяців. Тому продавцеві кімнати доведеться чекати, коли спадкоємці візьмуть спадок і отримають свідоцтво, щоб виступити до них з пропозицією про покупку кімнати », - розповідає Олена лопатково.

Слід зробити невелику обмовку. Відповідно до закону переважне право покупки виникає у сусідів тільки в тому випадку, якщо кімната відчужується власником плату. Коли майно переходить у власність іншої особи безоплатно, тобто за допомогою укладення договору дарування, сусіди не мають право претендувати на її придбання. З цієї причини в деяких ситуаціях договір дарування використовується, щоб «обійти» вимоги закону і не пропонувати свою кімнату сусідам. Юридично угода є безоплатною, але в реальності продавець отримує гроші, тому для покупця подібна операція пов'язана з певними ризиками. При оформленні договору дарування у нього не буде ніякого документального підтвердження того, що він передав гроші продавцю. До того ж, якщо буде доведено, що дана угода не була безоплатній, її можуть визнати перетворений. З цих причин до такого способу варто вдаватися лише в крайніх випадках.

«Чим менше кімнат у комунальній квартирі, тим даний варіант привабливіше в очах покупця. Кімнати в дво- і трикімнатних квартирах є найбільш ліквідними. При огляді житла покупець приділяє увагу не тільки самій кімнаті, а й обов'язково квартирі в цілому. Зазвичай претендують на покупку цікавляться, хто проживає в інших кімнатах, хто є їх власниками. Якщо особисто познайомитися з сусідами не вдалося, станом приміщення все одно можна зробити значні висновки про інших мешканців. Те, наскільки вони стежать за порядком, санітарним станом квартири, скаже потенційному покупцеві про їх акуратності і, може бути, способі життя », - розповідає Андрій Лебедєв. Якщо багатокімнатна квартира охайна, але явно вимагає «косметичного» ремонту, який не проводився, по всій видимості, вже багато років, це може свідчити про те, що сусіди не можуть або не хочуть домовитися між собою. Є велика ймовірність, що покупець кімнати в такій квартирі в майбутньому також зіткнеться з відсутністю взаєморозуміння з питань облагороджування тієї частини квартири, яка знаходиться у спільній частковій власності мешканців. Як кажуть ріелтери, один з принципів вибору кімнати покупцем звучить як перефразований приказка: «Не купи кімнату - купи сусіда».

При огляді варіанти потенційному покупцеві варто поцікавитися у продавця, як ставляться інші власники до відчуження даного майна, на якій стадії готовності знаходяться відповідні документи. Особливо варто уточнити, чи немає серед власників сусідніх кімнат неповнолітніх осіб. Якщо такі є, потрібно звернути увагу на те, чи отримали відповідний дозвіл з РОНО.

За умови, що всі документи в порядку, покупець може спокійно укладати договір купівлі-продажу кімнати. Для державної реєстрації такої угоди і переходу права власності до стандартного пакету документів необхідно буде докласти докази відмови всіх сусідів від використання свого переважного права купівлі, а також документи, що підтверджують право власності на сусідні кімнати.