поверненню підлягає

Вивчаючи пропозиції на ринку нерухомості, сьогодні можна зіткнутися з таким терміном, як sale-pay-back, або зворотний викуп квартири. Що це за опція і коли покупцеві вигідно нею скористатися, ми запитали у фахівців ринку.

У чому сенс зворотного викупу?

Якщо компанія-продавець повідомляє, що готова надати клієнтам послугу зворотного викупу, значить покупець, який придбав квартиру на початкових етапах будівництва, згодом зможе повернути її забудовнику. Умови такої угоди бувають різними. Найчастіше девелопери обіцяють виплатити покупцеві ще і відсотки, точно так же, як якщо б гроші лежали в банку на депозиті. Навіщо це потрібно девелоперам? Таким чином вони привертають до проекту кошти пайовиків. А це і простіше, і дешевше, ніж брати кредит на будівництво в банку.

Покупцям програми зворотного викупу теж припали вельми до речі. Вкладати вільні гроші в нерухомість - ідея популярна, але у випадку з об'єктами, що будуються ще і ризикова. Тут головне - ретельно перевіряти забудовника і дуже акуратно вибирати проекти. Інакше можна стати власником довгобуду або неліквіду, який складно продати, не втративши частини вкладених коштів. Тому гарантований зворотний викуп - свого роду страховка від подібних неприємностей.

На яку вигоду можна розраховувати?

Умови зворотного викупу зазвичай прописуються в договорі пайової участі або в додатковій угоді до нього. У цьому ж угоді вказується формула розрахунку ціни викупу квартири з урахуванням прибутковості для інвестора. «На сьогоднішній день на ринку житла московського регіону в проектах, де передбачена послуга buy-back, розмір доходу становить від 6% до 10% річних, - говорить Рустам Арсланов, директор департаменту продажів ГК« Гранель ». - Одночасно з цим в умовах можуть бути прописані і штрафи, які пайовик повинен буде виплатити компанії, наприклад, в разі зворотного викупу раніше обумовленого терміну ».

Іноді, втім, про відсотки мови не йде. «У наших проектах клієнт, який купив квартиру, стає учасником спеціальної пропозиції під назвою Money Back, яке дає можливість повернути квартиру забудовнику без штрафів і санкцій, що і фіксується в ДДУ», - розповідає Яна Сосорева, перший заступник генерального директора компанії «НДВ-Нерухомість ».

Чи завжди забудовник зобов'язаний викупити квартиру назад?

Якщо мова йде про гарантоване викуп і право повернути житло закріплено в тексті договору, забудовник не може відмовитися викуповувати об'єкт. «Однак на практиці все може обернутися не так райдужно, - пояснює Рустам Арсланов. - Наприклад, у разі банкрутства забудовника об'єкт нерухомості повертати буде просто нікому. При бажанні недобросовісний забудовник може знайти масу лазівок, щоб не викуповувати житло назад ».

«Теоретично відмови з боку компанії бути не може, - підтверджує Яна Сосорева. - Інша справа, що іноді, особливо якщо вже пройшло досить багато часу і квартира істотно підросла в ціні, вигідніше продати її за переуступкою іншій фізичній особі ».

Н а які нюанси в договорі варто звернути увагу?

В першу чергу, необхідно звернути увагу на термін, після закінчення якого учасник пайового будівництва може повернути квартиру забудовнику. Слід уважно вивчити умови зворотного викупу: як розраховується прибутковість, чи передбачені додаткові комісії. Переконайтеся, що дрібним шрифтом не прописані умови відмови від викупу.

Програми зворотного викупу бувають найрізноманітнішими. Наприклад, в договорі забудовник може вказати можливість повернення нерухомості, тільки якщо квартира була придбана при стовідсотковій оплаті без розстрочок і іпотеки. Зворотний викуп може поширюватися лише на деякі квартири в будинку (певний метраж або поверх) або покупців, які купують відразу кілька квартир. «У нашій компанії така програма орієнтована на покупців, які купують одночасно від трьох і більше квартир, - зазначає Павло Віг, керівник відділу інвестування ГК« Мортон ». - При цьому покупець не може пред'явити до викупу одну або дві квартири, а тільки весь пакет і тільки через півтора або три роки після покупки. Пред'являючи квартиру до викупу через півтора року, він отримує додатковий дохід у розмірі 8,55% річних, при викупі через три роки - 9,05% ».

Іноді забудовник не викуповує об'єкт безпосередньо, а надає лише ріелторські послуги, тобто виставляє квартиру на відкритий ринок. У цьому випадку ніхто не гарантує вам вигоди від продажу житла, особливо якщо ціни на нього «просіли».

«Якщо ви купуєте квартиру і заздалегідь розраховуєте скористатися послугою зворотного викупу, обов'язково оціните фінансове становище забудовника, - радить Рустам Арсланов. - В умовах стагнації ринку нерухомості не виключено, що цією послугою захочуть скористатися багато. У такій ситуації тільки великі компанії, успішно реалізують свої проекти і не мають серйозної боргового навантаження, зможуть стримати обіцянку і повернути покупцям кошти ».