Перепланування - що це таке, квартири, однокімнатної, двокімнатної, трикімнатної, вважається,
Далеко не кожна квартира вУкаіни має хорошу і зручне планування. Щоб як то зробити життя комфортнішим, люди переустраівают квартири на свій смак. Але зробити це не так-то просто!
загальні поняття
Що вважається переплануванням в квартирі? Перепланування - це твір будівельних робіт в квартирі по поліпшенню або зміни її конфігурації. Про це йдеться в ст. 25 ЖК України.
Перебудова - це теж будівельні роботи, але вони не впливають на загальну конфігурацію приміщення.
Перепланування вимагає узгодження з різними державними органами, а перебудову - немає.
Перебудова - це роботи по:
Зведення або видалення перегородок
з легкого будівельного матеріалу, такого як гіпсокартон
або балкона пластиковими панелями
Ці дії власника не вимагають додаткового узгодження з архітектурними органами.
А до перепланування можна віднести такі дії як:
Розширення площі самої квартири
за рахунок загального сходового прольоту
Видалення деяких несучих конструкцій
і переміщення інженерних комунікацій в квартирі
Кілька приміщень об'єднують в одне
та інша перепланування
Дозволено чи ні
І перепланування, і перебудову квартир в нашій країні дозволено законом, але тільки з дотримання всіх будівельних норм і правил. Які існують вимоги до перепланування квартир?
У ст. 25 ЖК України сказано, що перепланування дозволена тільки після узгодження всіх дій з державними органами, до повноважень яких належить узаконення таких дій.
Для цього необхідно зібрати пакет документів і підготувати проект майбутніх робіт. Його можуть скласти тільки фахівці - проектувальники, які є членами СРО.
Це дає 100% -ву гарантію того, що проект буде схвалений чиновниками з житлової інспекції.
Перебудова ж можливо і без узгодження. Проект складати не потрібно, але сам власник може підготувати ескіз для власної зручності. Це не є обов'язковою умовою.
Чи можна зробити самостійно
Можна зробити перепланування і самостійно, а узаконити її вже постфактум. Але це може призвести до несподіваних результатів і великим матеріальним витратам.
Ту перепланування, яку вже зроблена, але не була попередньо погоджена з жілінспекциі, можна узаконити тільки через суд.
При цьому позивачем буде сам власник квартири (або наймач, якщо квартирою користуються за договором з державою), а відповідачем - житлова інспекція за місцем знаходження квартири.
Але суд не завжди встає на сторону позивача, і дозволяє залишити квартиру в переробленому стані. Суд може прийняти і негативне рішення за позовом.
Це загрожує власнику квартири:
самовільне перепланування житла - це адміністративне правопорушення, і штраф виписується згідно КоАП РФ. За такі самовільні дії суд накладе на власника квартири штраф за ст. 7. 21 КоАП України в розмірі від 2 до 2,5 тисяч рублів, залежно від обсягу вироблених робіт. Крім того, суд кваліфікує такі дії власника, як самоуправство, тому штрафує його ще й за ст. 19. 1 КпАП України на суму від 100 до 300 рублів
згідно з цим «цивільному» поняттю, власник квартири повинен буде привести її у відповідність з планом забудови за свої власні гроші
Якщо коштів на приведення квартири в початковий стан немає, то житлоплощу буде виставлена на публічні торги і продана таким чином.
Власник отримає на руки різницю від суми покупки і суми, яка була витрачена держорганами на приведення квартири в порядок.
Якщо ж самовільна перебудова квартири сталося з вини наймача, то його виселяють з цього приміщення, договір з ним розривається, а власник призводить квартиру в порядок.
Що таке перепланування житлового приміщення
Точне визначення перепланування дається в ст. 25 ЖК РФ. У цій статті сказано, що це роботи по зміні конфігурації приміщення.
Ці дії вимагають обов'язкового узгодження з житлової інспекцією та іншими держорганами, які мають повноваження на узгодження таких дій.
куди звертатися
Для того щоб почати перепланування, в першу чергу, потрібно підготувати проект, а потім узгодити його з чиновниками.
Для того щоб з'ясувати, в яку організацію проектувальників звертатися, потрібно відвідати місцеву жілінспекциі, і проконсультуватися у них.
Вони підкажуть куди потрібно звернутися. Обов'язкова умова, що організація мала діючий допуск СРО. Це дає гарантію того, що проект буде схвалений.
Коли план буде готовий, необхідно його погодити, отримати дозвіл і провести роботи. А потім потрібно внести зміни в усі документи на квартиру.
порядок узгодження
Після того, як власник квартири (або її наймач) отримав на руки дозвіл на проведення будівельних робіт, він повинен зробити ці самі роботи відповідно до узгодженого плану перепланування.
Роботи він може виробляти як самостійно, так і довірити кваліфікованим фахівцям.
Але краще довірити фахівцям, так як юридична особа дає гарантії якості.
Якщо в плани входить розширення зони санвузла за рахунок допоміжних приміщень (наприклад, за рахунок коридору), то необхідно робити гідроізоляцію. Тоді не обійтися без узгодження акту прихованих робіт.
Цей документ потрібно узгодити з безліччю інстанцій, включаючи проектувальників, які готували проект, а також з чиновниками з жилинспекции.
Коли і проект, і акт прихованих робіт будуть узгоджені, необхідно внести всі зроблені зміни в технічні та кадастрові документи на квартиру. А після цього потрібно оформити нове свідоцтво про власність.
Для узгодження майбутньої перепланування, власник повинен підкласти до проекту пакет документів.
В цей пакет входить:
тобто паспорт до проведення робіт. Його потрібно замовити в БТІ за місцем реєстрації квартири. Робиться він приблизно 3 місяці, а вартість його виготовлення залежить від регіону, так як саме місцева влада встановлює вартість даної послуги.
Можна замовити виготовлення цього документа в більш короткий термін, але тоді за терміновість потрібно буде доплатити
Також до проекту потрібно докласти технічний висновок фахівця з БТІ
в ньому він вкаже, чи можна проводити перепланування за складеним проектом. Як правило, складання цього висновку це тільки формальність. Так як проект складається фахівцями, що мають діючий допуск СРО, то це говорить про те, що проект складений з урахуванням всіх діючих норм
Свідоцтво про власність на цю квартиру
якщо перепланування вирішив робити наймач, то він має подати в жілінспекциі оригінал договору соцнайму
Якщо мова йде про перепланування квартири, яка знаходиться в іпотеці
Всі ці документи здаються в жілінспекциі разом з проектом для узгодження і отримання дозволу на проведення будівельних робіт.
Також необхідно написати заяву. Всі документи будуть розглядати протягом 30 календарних днів.
Дата прийняття документів на розгляд вказується в розписці чиновника, який ці документи прийняв. Дозвіл залишається активною наступного календарного року.
Коли всі роботи будуть зроблені, необхідно запросити фахівців з жилинспекции для того щоб вони зафіксували факт проведеної перепланування. Потім власник отримає на руки акт про завершеному будівництві.
створення проекту
Проект - це найважливіший документ при проведенні будівельних робіт по переплануванню.
Без нього не отримати дозвіл на будівельні роботи. Виготовити проект для перепланування квартири можуть лише фахівці організації, яка має діючий допуск СРО на проведення такого типу робіт.
Також довірити складання проекту можна архітектору, який планував даний багатоквартирний будинок.
Але це актуально для будинків типовою серії. Можна звернутися в ГУП МосжілНІІпроекта.
Ця організація робить проекти для будинків нетипових серій, які розташовані в межах МКАД.
Для підготовки проекту для нетипових будинків в інших регіонах, потрібно звернутися в жілінспекциі за консультацією.
Для створення проекту необхідно запросити проектувальника в квартиру, і докладно йому розповісти, що входить в плани по проведенню перепланування.
Проектувальник відзначити собі це, і докладно пояснить замовнику, що можна робити, а що не можна.
Після того як сторони дійдуть згоди з приводу переробок, проектувальник відправитися робити проект. Залежно від обсягів майбутнього будівництва, залежить і обсяг проекту.
Спеціаліст робить проект приблизно тиждень. Вартість такої послуги коливається в межах від 20 до 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Коли проект буде готовий, проектувальник, який його складав, повинен затвердити його у свого начальника, вже потім у замовника, а потім в жилинспекции.
Чинний допуск СРО для проектувальника це додаткова гарантія для клієнта того, що проект складений з урахуванням діючих будівельних нормативів, і, отже, буде схвалений чиновниками з жилинспекции з першого разу.
отримання дозволу
Коли заявник підготує всі документи для узгодження, він повинен буде відвідати жілінспекциі. Тут йому дадуть заяву, яке він повинен заповнити.
До заяви він додає:
- Проект перепланування.
- Технічний паспорт з БТІ.
- Копію свідоцтва про власність.
- Дозвіл від банку, якщо квартира є заставою по іпотечному кредиту.
Документи будуть розглядати приблизно календарний місяць з дати здачі документів. Потім чиновники винесуть або негативне рішення. або позитивне.
Сама «популярна» причина відмови - це «невідповідність поданого проекту нормам чинного законодавства».
У заявника є 2 шляхи:
- виправити всі недоліки і заново здати документи на узгодження;
- подати в суд.
Якщо ж рішення буде позитивним, то заявник може приступати до виробництва будівельних робіт.
Так як дозвіл на будівництво діє 1 рік, то і всі роботи повинні бути закінчені в цей термін.
Оформлення самовільного перебудови
Що є самовільним перебудовою квартири? Це проведення будівельних робіт без попереднього узгодження з державними органами.
Якщо факт перепланування вже «на обличчя», то узаконити її можна тільки в суді. Але план вже зроблених робіт замовляти доведеться.
Проектувальнику це буде зробити трохи складніше, так він буде робити його за фактом зроблених робіт.
Але суд не завжди встає на сторону власника приміщення, і залишає квартиру власнику в переробленому вигляді.
Як і де узаконити
Для того щоб узаконити ремонтні роботи вже після їх виробництва, потрібно подати позов до районного суду я проханням до суду, щоб він прийняв рішення про залишення квартири після зробленої перепланування.
Заява подається самим власником або його представником за наявності у нього довіреності від нотаріуса.
Позивач повинен додати до позову наступні документи:
Обов'язок позивача - повідомлення про судовий розгляд всіх учасників процесу
тому він повинен подбати про те, щоб кожен з них одержав копію позовної заяви
є доказом того, що мито для розгляду справи оплачена
Висновки різних наглядових і експертних організацій необхідні для того щоб власник міг довести суду, що вироблені власником будівельні роботи не порушують норм чинного законодавства і не завдали шкоди ні самому багатоквартирному будинку, ні сусідам.
Не має потреби в узгодженні
Згідно ст. 25 ЖК РФ, не вимагають узгодження з держорганами дії з перебудови квартири.
Тобто, ті ремонтні роботи, які не змінюють загальну конфігурацію квартири і не впливають на її площу.
До таких робіт можна віднести:
Зведення додаткових міжкімнатних перегородок
з «легких» будівельних матеріалів. Наприклад, з гіпсокартону
Демонтаж раніше зведених міжкімнатних перегородок
з «легкої» будматеріалу
Установка нових пластикових
або дерев'яних вікон та інші роботи
Залежать зміни від кількості кімнат
Як правило, власник або об'єднує кілька кімнат, або розділяє їх. Робить він це шляхом зведення або руйнування стін між кімнатами.
Стіни в будинках зроблені з такого будівельного матеріалу, що зруйнувати їх просто так, не заподіявши шкоди загальному приміщенню, практично неможливо.
У будь-якому випадку, власник повинен буде замовити проект майбутніх змін в своїй квартирі.
Чим більше змін буде вносити власник, тим об'ємніше буде проект. А від цього залежить його ціна!
Тому кількість кімнат в квартирі впливає тільки на вартість проекту майбутніх робіт, а також на вартість самих робіт по внесенню спроектованих змін в квартирі.
Проект з перепланування однокімнатної квартири, буде коштувати дешевше, ніж проект для двокімнатної і трикімнатної відповідно.
Штраф за самовілля
Самовільне перепланування - це порушення адміністративного законодавства.
Якщо суд вирішить, що узаконити постфактум зроблені роботи не можна, тобто вони не відповідають чинному законодавству і нормам, то він приверне власника квартири в адміністративній відповідальності.
Крім того, за такі дії також передбачена і громадянська відповідальність, у вигляді реституції.
Якщо суд не схвалить вже зроблену перепланування, то власник квартири повинен буде сплатити штраф.
Згідно п. 2 ст. 7. 21 КоАП РФ. штраф за такі самовільні дії становить від 2 до 2,5 тисяч рублів, залежно від шкоди, який заподіяв ремонт.
Але, нерідко суд сприймає вже зроблену перепланування, як самовільні дії, тому він може накласти на власника штраф за ст. 19. 1 КпАП України в розмірі від 100 до 300 рублів з громадян.
Точно такі ж норми відповідальності застосовуються і до наймача квартири, якщо він справив перепланування без узгодження.
Додаткова відповідальність
За такі дії, як проведення будівельних робіт по переплануванню квартири без узгодження з уповноваженими на видачу дозволів органами, суд залучає винну особу не тільки до адміністративної відповідальності, а й до громадянської.
Санкцією з цивільної відповідальності буде реституція, тобто приведення квартири в той стан, який був при забудовника. Тобто, винні особа повинна привести квартиру в відповідність з техпланом БТІ.
Зробити це потрібно буде в певний судом термін, і за власні кошти винного в самовільної переплануванні.
Не варто забувати, що громадяни можуть займати квартири по декількох підставах:
- Право власності.
- Право користування на підставі різних договорів з державою.
Відповідальність за самовільне перепланування несе власник квартири. Якщо він не приведе квартиру в порядок в обумовлений судом термін, то щодо його буде відкрито виконавче провадження, за яким квартира буде виставлена на публічні торги.
Власник отримає на руки лише різницю від вирученої суми від продажу і витратами на реституцію.
Якщо ж буде встановлено, що винен наймач, власник (тобто держава), має розірвати з ним договір, без права надання іншого житла.
Наводити квартиру в порядок буде власник, тобто держава, за рахунок коштів місцевого бюджету.
Щоб не отримати додаткову «головний біль» від уже зробленого перепланування, власник повинен подбати про те, щоб узгодити її заздалегідь, до початку всіх робіт.
Головна умова - потрібно замовити проект саме у проектувальників, які мають чинний допуск СРО.
Це може бути як спеціалізоване підприємства, так і приватна особа.
