Облік витрат при оренді нерухомості у фізичних осіб

Збірки з журналів бухгалтеру

Основне питання яке виникає в подібній ситуації: якщо орендодавець - фізична особа, чи повинен він, укладаючи договір оренди з компанією, отримувати статус індивідуального підприємця?

Як правило, в цьому немає необхідності. Якщо громадянин є власником майна, він має право розпоряджатися ним на свій розсуд, у тому числі здавати в оренду. Законодавство не ставить право громадянина розпоряджатися своїм майном в залежність від наявності у нього статусу підприємця (п. 1 ст. 209, ст. 608 ЦК України).

Однак облік розрахунків компанії з орендодавцем буде залежати від його статусу. Тут можливі дві ситуації:

орендодавець як індивідуальний підприємець не зареєстрований;
орендодавець є індивідуальним підприємцем.

Розглянемо кожен з цих випадків докладно.

Орендодавець в якості індивідуального підприємця не зареєстрований. Отримувані фізичною особою доходи від здачі в оренду нерухомого майна обкладаються ПДФО (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Щомісяця бухгалтерія ТОВ «Мобільний зв'язок» буде робити в обліку такі проводки:

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субрахунок «Розрахунки з орендодавцем»

- 50 000 руб. - нарахована орендна плата згідно з договором оренди

ДЕБЕТ 76 субрахунок «Розрахунки з орендодавцем» КРЕДИТ 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»

- 6500 руб. (50 000 руб. × 13%) - утримано ПДФО з суми орендної плати;

ДЕБЕТ 76 субрахунок «Розрахунки з орендодавцем» КРЕДИТ 50

- 43 500 руб. (50 000 - 6500) - виплачена сума оренди за мінусом утриманого податку.

Орендодавець є індивідуальним підприємцем. За загальним правилом, якщо орендодавцем є індивідуальний підприємець, організація не є податковим агентом з ПДФО (п. 2 ст. 226 НК РФ). У подібній ситуації з отриманої винагороди орендодавець сам обчислює і сплачує ПДФО відповідно до норм статті 227 Податкового кодексу РФ.

Однак на практиці податківці дозволяють так поступати тільки в тому випадку, якщо здача майна в оренду є одним з видів діяльності індивідуального підприємця. Тому, щоб уникнути суперечок при податковій перевірці, діяти потрібно так.

У орендодавця потрібно запросити копію свідоцтва про державну реєстрацію в якості індивідуального підприємця і копію виписки з ЕГРІП Тут також можливі дві ситуації:

у виписці з ЕГРІП здача майна в оренду як вид діяльності індивідуального підприємця не вказана;
у виписці з ЕГРІП здача майна в оренду вказана як один видів діяльності індивідуального підприємця, наприклад 70.20 «Здача в найм власного нерухомого майна».

У першому випадку відносини з орендодавцем повинні будуватися в тому ж порядку, як описано вище для ситуації, коли орендодавець як індивідуальний підприємець не зареєстрований (при виплаті орендної плати потрібно утримувати ПДФО, а після закінчення року подати відомості до податкової інспекції за формою 2-ПДФО ).

У другому випадку орендодавець сплачує податок з отриманих доходів самостійно. Компанія, оплачуючи оренду, податок утримувати не повинна. Також не потрібно подавати відомості до податкової інспекції.

- копію свідоцтва про державну реєстрацію в якості індивідуального підприємця;

- копію виписки з ЕГРІП, де один видів діяльності індивідуального підприємця має код за КВЕД 70.20 «Здача в найм власного нерухомого майна».

Згідно з угодою, щомісячна сума орендної плати становить 50 000 руб. в місяць. Оренда виплачується щомісяця, вартість комунальних платежів орендодавцю окремо не компенсується. Сума орендної плати виплачується Петрову з каси ТОВ «Мобільний зв'язок» на підставі видаткового касового ордера. Розглянемо облік витрат при оренді нерухомості у фізичних осіб. Так, щомісяця бухгалтерія ТОВ «Мобільний зв'язок» буде робити в обліку такі проводки:

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субрахунок «Розрахунки з орендодавцем»

- 50 000 руб. - нарахована орендна плата згідно з договором оренди;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ «Розрахунки з орендодавцем» КРЕДИТ 50

- 50 000 руб. - виплачена сума оренди з каси організації торгівлі на підставі видаткового касового ордера.

Оренда у фізичної особи житлового приміщення

Свою позицію чиновники пояснюють наступним чином. Орендні платежі включаються до інших доходів, які зменшують оподатковуваний дохід. Однак, перш ніж скористатися цією нормою і виключити орендний платіж з оподатковуваного прибутку, потрібно впевнитися в тому, що дані витрати відповідають критеріям, наведеним у статті 252 Податкового кодексу РФ. А саме, як і будь-який інший вид витрат, орендна плата повинна бути економічно виправдана і документально підтверджена. Причому підтверджуючі документи (договір, акти, рахунки) не повинні суперечити законодавству Укаїни.

Тим часом, згідно з пунктом 2 статті 288 Цивільного кодексу РФ, житлові приміщення можна здавати тільки для проживання громадян. Розміщувати ж в житлових будинках виробничі або адміністративні підрозділи організацій можна, тільки якщо приміщення переведено з житлового фонду в нежитловий. А організація в житлових будинках промислових виробництв взагалі заборонена (п. 3 ст. 288 ЦК України). Таким чином, договір оренди житлового приміщення, що передбачає його експлуатацію в будь-яких інших, крім проживання громадян, метою, суперечить Цивільному кодексу РФ. А отже, орендні платежі за таким договором не можна списати на витрати, що зменшують оподатковуваний прибуток.

АТ «Московська друкарня» орендувало у І. С. Кондратьєва двокімнатну квартиру, розташовану на першому поверсі багатоповерхового житлового будинку. Орендна плата, згідно з укладеним договором, становить 10 000 руб. в місяць. У договорі оренди зазначено, що ВАТ «Московська друкарня» розмістить в орендованій квартирі склад товарів.

Оскільки в даній ситуації договір оренди суперечить статті 288 Цивільного кодексу РФ, АТ «Московська друкарня» не зможе списати орендну плату на витрати, що зменшують оподатковуваний прибуток компанії.

Тим часом Цивільний кодекс України аж ніяк не зобов'язує компанію вказувати в договорі, як саме буде використовуватися орендоване майно. Значить, для того щоб привести договір у відповідність до законодавства, досить виключити з нього будь-які згадки про те, що в орендованому приміщенні буде відкритий офіс компанії або влаштовано склад. Тоді орендні платежі будуть відповідати всім умовам для визнання витрат, перелічених у статті 252 Податкового кодексу РФ. Тим же, що на ділі орендар використовує приміщення не для проживання громадян, він правила обліку витрат при розрахунку оподатковуваного прибутку не порушує. Адже Податковий кодекс України не вимагає, щоб дії платника податків спрямовані на отримання доходу, відповідали нормам цивільного або, скажімо, житлового законодавства.

Виходить, що чиновники не зможуть залучити до податкової відповідальності компанію, яка розмістила офіс або склад в житловому приміщенні, не вказавши на це в договорі оренди. При цьому орендарю все ж має сенс усно узгодити свої дії з власником квартири. Справа в тому, що останній має право розірвати договір, дізнавшись, що орендар використовує квартиру не за її прямим призначенням (п. 3 ст. 615 ЦК України).

АТ «Московська друкарня» орендувало у М. Н. Подільської чотирикімнатну квартиру за 120 000 руб. в місяць. У договорі оренди не вказано, яким чином АТ «Московська друкарня» збирається використовувати житлове приміщення. Однак за усною домовленістю з Подільської фірма розмістила в квартирі свій офіс.

Бухгалтерія АТ «Московська друкарня» зробила в обліку такі проводки:

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 76

- 120 000 руб. - нарахована орендна плата;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субрахунок «Розрахунки з податку на доходи фізичних осіб»

- 15 600 руб. (120 000 руб. × 13%) - утримано ПДФО з суми орендної плати;

ДЕБЕТ 50 КРЕДИТ 51

- 104 400 руб. (120 000 - 15 600) - отримані в банку гроші для оплати оренди;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50

- 104 400 руб. - видана Подільської орендна плата через касу підприємства;

ДЕБЕТ 68 субрахунок «Розрахунки з податку на доходи фізичних осіб» КРЕДИТ 51

- 15 600 руб. - сплачено в бюджет ПДФО, утриманий з орендної плати.

Квартира орендована для управлінських потреб компанії, а витрати по орендній платі підтверджені договором, складеним у відповідності до українського законодавства. Тому бухгалтерія АТ «Московська друкарня» включила орендний платіж 120 000 крб. до складу інших витрат, що зменшують оподатковуваний прибуток компанії.

директор компанії "АКАДЕМІЯ АУДИТУ