На що дивитися, купуючи новий будинок

Приватні продавці та девелопери, що зводять котеджі на продаж, завжди прагнуть показати плюси об'єкта і промовчати про приховані дефекти. Але без них заміська будівництво майже ніколи не обходиться. Як оцінити якість будівництва при покупці нового заміського будинку?

Хочете купити дачу, будинок в Ленінградській області? Дивіться пропозиції в нашому фотокаталозі будинків на продаж. Ви маєте намір придбати ділянку, і розраховуєте, що будете будувати самі? Загляньте в фотокаталог земельних ділянок під приватну забудову.

Отже, на що звертати увагу при купівлі нового будинку. Якщо це будинок «під ключ», виблискує новизною, пахне свіжою фарбою і деревиною, підготовлений до продажу і приведений в товарний вигляд, то при огляді ви не знайдете ні тріщин у фундаменті, ні протікання покрівлі. Такі проблеми можуть проявитися не відразу, а через кілька років експлуатації. Стало бути, будемо прискіпливо оцінювати якість будівництва.

Вимагаємо документацію: коли потрібен проект

Щоб оформити угоду, буде потрібно кадастровий паспорт, або замовлена ​​продавцем виписка з кадастрового реєстру. Ясна річ, що всі запропоновані продавцем документи треба уважно вивчити. Часто зустрічаються проблеми - відсутність в кадастровому плані вже зведених будівель і невідповідність меж ділянки в кадастровому паспорті того, що є насправді. Але це коло питань ми розбирали в одній з попередніх публікацій.

Тепер про проектної документації. Звичайно, якщо мова йде про дачу в садівництві, то, швидше за все, її не буде. Але якщо предмет вашого інтересу - пристойний будинок ІЖС з комунікаціями і архітектурними «надмірностями», то відсутність проекту - робить придбання покупкою «кота в мішку».

Якщо продавець (забудовник, приватний девелопер) може пред'явити вам проект будинку - всі ваші завдання, пов'язані з оглядом об'єкта, спрощуються. Причому проектна документація в даному випадку - це не набір картинок з поверховими планами та схематичним зображенням фасадів, як вважають багато хто, а об'ємний альбом з кресленнями, кошторисними таблицями і пояснювальними записками.

Ясна річ, що далеко не всі з нас зуміють прочитати креслення і знайти помилки в розрахунках. На першому етапі це не потрібно. Нам важливо переконатися, що ми маємо справу з контрагентами, які будували за проектом, а будь-які зміни фіксували. Наприклад, якщо в будинку вже змонтовані інженерні системи, вам повинні пред'явити пакет договорів з субпідрядниками та постачальниками, в яких позначені гарантійні зобов'язання сторонніх організацій.

Акуратність - перш за все

Якщо документація має акуратний вигляд (а, на жаль, так буває далеко не завжди), можна рухатися далі. Тепер наше завдання - спробувати оцінити реальну якість втілення проекту. Тому, озброївшись будівельним рівнем, починаємо екскурсію по будинку, перевіряємо вертикальність стін і перегородок, горизонтальність підлог і підвіконь. Відкриваємо і закриваємо всі вікна і двері, заодно перевіряємо (також за допомогою рівня), без перекосів вони встановлені.

Про що розкажуть знайдені нами відхилення? Ні, не про «гуляющем» фундаменті (як напевно подумали деякі Новомосковсктелі), а саме про культуру будівельних робіт. Адже там, де є видимі сліди халтурно роботи будівельників, велика і ймовірність непереборних прихованих дефектів.

Дерев'яний, каркасний будинок: основні нюанси

Кращий момент для покупки нового дерев'яного або каркасного будинку - це не стадія готовності під ключ, а період, коли внутрішні роботи не завершені і ви можете побачити стан будівельних конструкцій.

Незашиті віконні прорізи, вільні від облицювання стіни і не закриті цокольним панелями фундаменти на гвинтових палях дозволять оцінити, які застосовувалися матеріали і як з ними працювали.

Рішуча відмова відкрутити кілька шурупів і зняти лист гіпсокартонної обшивки в каркасному будинку без чистової обробки, пустити вас на горище (на тій підставі, що вихід не передбачений) або дати заглянути в простір під підлогою, повинен вас насторожити. Це може свідчити про те, що продавцю є що приховувати.

Кам'яний будинок: особливості вибору

З кам'яними котеджами (до таких нині відносять будови з цегли, поризованих керамічних або газобетонних блоків) справа йде складніше. В даному сегменті є два типи об'єктів, покупка яких пов'язана з мінімальними будівельними ризиками. Перший - це якщо будинок вже пережив кілька зим, відстоявся, але не потріскався. Другий - коли будівництво, починаючи від підготовки території, велося в суворій відповідності з проектною документацією і під контролем вимогливого замовника. У той же час зовсім новий і готовий до заселення кам'яний будинок, який ще не пережив жодної зими, - це завжди кіт в мішку.

Основна проблема тут в тому, що дефекти, здатні перетворювати новенький котедж в руйнується «неліквід» (наприклад, відсутність армування, коли мова про будинок з газобетону, піноблоків), проявляються не відразу, а через кілька років експлуатації.

Починаємо огляд з фундаменту

Коли мова йде про зовсім свіжий будівлі, особливу увагу при огляді нам доведеться звертати на його фундамент і цокольну частину. Але якщо до моменту продажу вона вже облицьована, стан фундаменту ми оцінити не зможемо.

Тому нас, в першу чергу повинен цікавити не сам фундамент, а то, що навколо нього, - в першу чергу наявність і працездатність дренажних систем. Якщо у будинку є підвал, в нього також слід заглянути. Про недоробки вам розкажуть сліди підтікання на стінах, надмірна вологість, а також запахи цвілі - вони можуть проявитися вже в новому будинку.

Оцінити якість підготовки підстави, а також рівень грунтових вод (а це головний ворог кам'яних будинків) можна пробуривши садовим буром контрольну свердловину глибиною близько метра. Якщо вона заповниться водою - справа зовсім погано. Зробивши шурф безпосередньо у фундаменту, ми побачимо, чи є під ним піщана подушка.
Правда, якщо ви все-таки набуваєте не компактний будиночок з газобетонних блоків, а триповерховий цегляний котедж, бажано залучити до оцінки стану будівельних конструкцій незалежних фахівців. Нюансів тут багато, а ціна недоробок, які можуть привести до сумних наслідків, незрівнянно висока.

піднімаємося вище

Ми не випадково приділили стільки часу огляду проблем, пов'язаних з фундаментами. Саме з підготовки будівельного підстави, як правило, і починаються ланцюжка непереборних будівельних дефектів. Шлюб на стадії зведення покрівлі і стін, звичайно, теж неприємний, але не настільки критичний, як «фундаментальні» помилки.

Кращий спосіб перевірити якість теплозахисту стін і покрівлі - тепловизионное обстеження. Але його можна проводити тільки в зимовий час, коли будинок протоплю, а на вулиці - мінусова температура.

Піднімаємося на горище. Головне, що повинно насторожити в обробленою мансарді або на горищі, - надмірна вологість, затхле повітря і мокрі на дотик конструкції під стелею. Все це може проявитися навіть у новому будинку (правда, як правило, на початку опалювального сезону) і свідчить про проблеми з вентиляцією підпокрівельного простору.

Отже, для першого разу досить.

вивчаємо історію

Чи можна купувати новий заміський будинок, який зводився за широко поширеній в наші дні методу «будуємо самі», а продавець не готовий представити вам ніякої проектної та технічної документації? Так - тільки в тому випадку, якщо правовстановлюючі документи в повному порядку, а вам дуже подобається і сам будинок, і ділянка, і околиці. Але потрібно не просто прискіпливо оглядати об'єкт, обстежити підвали, рити ями на ділянці, заглядати в колодязь і септик.

Доведеться заглибитися у вивчення історії об'єкта - як мінімум розпитати ваших можливих сусідів про те, як довго будували будинок. Адже одна з найбільших неприємностей в даному сегменті заміської нерухомості - нарватися на довгобуд, наспіх наведений в товарний вигляд.

Справа тут не тільки в тому, що при такій будові нема з кого спитати за якість. Клімат в наших краях вологий, не захищена від впливів атмосферних опадів деревина піддається грибковим ураженням, а багаторазові цикли замерзання-розмерзання руйнують і цегла, і бетон. У коробці котеджу, кілька років простояла без захисту від вологи, могли початися незворотні руйнівні процеси.

Якщо ви маєте намір придбати недобудову, який більше одного сезону перебував під відкритим небом, то не обійтися без консультацій з незалежними фахівцями в галузі будівництва.