Купівля-продаж квартири етапи, завдаток, ризики, передача грошей
Пошук відповідей на ці питання займає багато часу, адже успіх угоди безпосередньо залежить від точного дотримання норм чинного законодавства.
Умовно угоду можна розділити на п'ять етапів:
- підписання попереднього договору;
- перевірка документів;
- підписання договору відчуження (купівлі-продажу);
- державна реєстрація переходу права власності;
- передача квартири новому власнику.
На момент початку переговорів на руках у продавця повинні бути такі документи:
- Технічна характеристика квартири (форма №7).
- Відомості про всіх осіб, що мають прописку на житлоплощі (форма №9);
- Правовстановлюючі документи на квартиру і документ, що засвідчує особу продавця.
Після досягнутої усної домовленості сторони переходять до висновку попереднього договору, покупець вносить завдаток.
Що таке завдаток?
Свій намір придбати квартиру за певною вартості і на обговорених умовах покупець підкріплює внесенням завдатку. Завдаток - це спосіб забезпечення зобов'язань, не слід його плутати з авансом або заставою. У попередньому договорі вказують суму завдатку, розмір якої визначається сторонами.
Якщо покупець передумав або порушує умови договору, то сума завдатку йому не повертається.
Якщо угода не відбулася з вини продавця, то він буде повинен повернути покупцеві завдаток у подвійному розмірі, і цю норму регулює ст. 380 ГК.
Якщо сторони повністю виконали умови попереднього договору, покупець заплатить вартість квартири за мінусом суми внесеного завдатку.
Перед підписанням договору відчуження нерухомості (договору купівлі-продажу) дуже важливо якісно і ретельно перевірити документи і юридичну чистоту квартири.
Потрібно переконатися в дієздатності продавця, повноваження його представника, перевірити відсутність прав на квартиру у третіх осіб, обтяження, вивчити стан квартири, перевірити технічний паспорт та кадастрові документи.
Якісна перевірка знижує можливі ризики для покупця.
Можливі ризики, юридичний супровід укладення угоди
При проведенні операції купівлі-продажу квартири покупець повинен знати про основні ризики.
- 1. Визнання угоди неукладеним. Ця ситуація виникає в тому випадку, якщо сторони не дійдуть згоди за всіма пунктами і умовами договору. Повернення сплачених покупцем коштів буде проводитися із застосуванням норм про безпідставне збагачення. Якщо в договорі вказана занижена вартість квартири, то повернути покупцеві свої гроші в повному обсязі буде важко.
- 2. Визнання договору купівлі-продажу недійсним. Щоб уникнути такої ситуації слід дуже уважно перевіряти повноваження продавця і юридичну чистоту квартири до підписання документа.
- 3. Ризик витребування майна. Придбане майно може бути витребуваних, якщо буде визнано недійсним не сама угода, а будь-яка з операцій по переходу права власності між попередніми власниками, наприклад оформлене заповіт на квартиру або дарча. Частково покупця захищають терміни позовної давності, проте є нюанси по встановленню початку відліку цих термінів.
- 4. Ризик покупки квартири, обтяженої правами третіх осіб. Придбання квартири, не вільною від прав третіх осіб, може закінчитися вилученням квартири з вашого володіння в судовому порядку.
- колишні собственик
які втратили право власності поза їхньою волею незаконним шляхом; - чоловік / дружина колишнього власника, без згоди яких була відчужена дана квартира, спадкоємець, який вступив в права на успадковане майно із запізненням.
Квартира також може бути обтяжена правами орендарів на користування квартирою, яка знаходиться в чужій власності. Така ситуація не приведе до вилучення майна, але створить незручності для покупця.
Перевірка юридичної чистоти і історії виключає подібний розвиток подій.
Крім основних ризиків, з якими може зіткнутися покупець при укладанні угоди купівлі-продажу квартири, існує чимало інших небезпек:
- ризик невиконання продавцем зобов'язань по передачі майна;
- ризик покупки квартири з прихованими недоліками;
- смерть власника до державної реєстрації переходу права власності;
- ризик заперечування продавцем факту оплати.
титульне страхування
Щоб правильно купити або продати квартиру, доцільно сторонам договору скористатися послугами юридичного супроводу угоди. Операції з купівлі-продажу нерухомості мають безліч правових нюансів, деякі з них ми зараз розглянемо.
Особливості придбання частини квартири
Квартира, яка знаходиться в частковій власності, фізично не може бути розділена, кожен з власників має частку у власності, а не частина квартири в натурі. Якщо один з власників вирішить продати частку, то його співвласники матимуть переважне право покупки.
Власник зможе продати стороннім людям свою частку, тільки якщо співвласники відмовляться її купувати.
Причому умови продажу і вартість повинні бути однаковими. Повідомлення про продаж частини в квартирі направляється співвласникам поштою рекомендованим листом з відміткою про отримання або з рук в руки, з зазначенням дати вручення і підписом одержувача. Відмова також оформляється письмово.
Якщо ви купуєте частки всіх власників, то з кожним з них укладається договір купівлі-продажу за стандартною процедурою.
Продаж квартири за участю неповнолітніх осіб
Неповнолітня дитина, з позиції здійснення операцій з нерухомістю, може бути:
- власником квартири, що продається;
- зареєстрованим в квартирі (мати право користування житлоплощею).
Для продажу квартири з дитиною-власником необхідний письмовий дозвіл органів опіки та піклування, які зобов'язані захистити права дитини і простежити, щоб він не залишився без житла. Заява з клопотанням в ООП підписують обоє батьків (або особи, які їх замінюють), також потрібно отримати згоду дитини на продаж квартири, якщо йому вже виповнилося 14 років.
У другому варіанті для продажу квартири дозвіл ООП не потрібно, однак дитину потрібно виписати з квартири і прописати в іншому місці. Органи опіки можуть зацікавитися угодою, якщо дитина перебуває в «групі ризику» з позиції можливого порушення його прав (не виховують батьками або близькими родичами).
Якщо продавець і покупець близькі родичі
Часто такий спосіб передачі права власності на квартиру буває фіктивним. Процедура оформлення купівлі-продажу відбувається за стандартною процедурою.
У разі заниження суми угоди податкові органи можуть збільшити розмір податку (згідно з середньою ринковою вартістю житла в регіоні) і додати пеню за ухилення від сплати.
Під час укладання угоди між близькими родичами покупець втрачає право на отримання податкового вирахування.
Наступний етап операції купівлі-продажу квартири - підписання сторонами договору, в якому точно прописані дані про предмет угоди, вартості нерухомості, обов'язки сторін та їх відповідальності. Договір вважається укладеним з моменту його підписання.
Залишилося зареєструвати перехід права власності на квартиру від продавця до покупця.
Реєстрація та отримання свідоцтва про право власності на квартиру
Для державної реєстрації переходу права власності на нерухомість існує наступний алгоритм дій:
Реєструючий орган може призупинити реєстрацію або відмовити в ній, видавши заявнику відповідне повідомлення. Це рішення заявник має право оскаржити в судовому порядку.
Причин для відмови може бути кілька:
- неповний пакет документів;
- неправильне заповнення;
- сумніви в достовірності;
- невідповідність даних;
Державна реєстрація може бути припинена, якщо від однієї зі сторін угоди надійде заява з проханням про її зупинці.
Після успішної реєстрації переходу права власності боку виробляють остаточний фінансовий розрахунок.
Існує кілька популярних способів передачі грошей, які найбільш часто використовуються на практиці.
Способи передачі грошей
- Банківський сейф (банківський сейф, депозитна комірка) - це сейф в банку, який вводиться клієнтам в оренду для зберігання цінностей. Покупець в день підписання договору закладає обумовлену суму в клітинку, а продавець забирає її після держреєстрації переходу права власності, пред'явивши оригінал свідоцтва. Цей спосіб передачі грошових коштів вважають оптимальним при проведенні операцій з нерухомістю.
- Акредитив - умовне грошове зобов'язання, яке приймає банк за дорученням платника за акредитивом. Тобто, покупець доручає банку перевести гроші на рахунок продавця тільки після пред'явлення нею свідоцтва про держреєстрацію. Акредитив має свої переваги: точність суми, прямий доказ факту передачі грошей, безготівкові розрахунки.
- Розписка в отриманні грошей. Цей документ додається до договору купівлі-продажу. Перерахунок і передача грошей відбувається в присутності нотаріуса або свідків. Якщо в договорі купівлі-продажу вартість квартири занижена, то потрібно писати відразу дві розписки. Одну - в отриманні грошей згідно з договором, другу - в отриманні грошей за «невід'ємні поліпшення» (на різницю між реальною сумою і тією, яка прописана в договорі).
Використання материнського капіталу
Якщо квартира купується за готівковий розрахунок, то покупець може звернутися в органи Пенсійного фонду із заявою, зареєстрованою копією договору купівлі-продажу, копією свідоцтва про право власності на об'єкт нерухомості, випискою з ЕГРП про відсутність обтяження квартири, і ПФ перерахує встановлену суму материнського капіталу на рахунок продавця.
Процедура розгляду ПФ заяви займе не більше 30 календарних днів.
Купуючи квартиру в іпотеку, можна використовувати материнський капітал для оплати початкового внеску при отриманні іпотечного кредиту або направити капітал на погашення боргу і сплату відсотків.
Витрати на придбання квартири не обмежуються розміром оплати її вартості продавцю. Розраховуючи загальний бюджет угоди, необхідно враховувати також додаткові витрати.
Додаткові витрати
Витрати на підготовку документів по квартирі до продажу, як правило, несе продавець.
Він оплачує:
Не справляється плата за видачу довідки з податкового органу про сплату податків на майно, виписок з ЕГРП. ДЕЗ, паспортного столу (виписка з будинкової книги, довідки про відсутність заборгованості по комунальних платежах, копія фінансового особового рахунку).
Грошові витрати з оформлення угоди купівлі-продажу несе покупець. Цей нюанс обговорюється сторонами при внесенні завдатку (авансу), сума цих витрат може стати предметом торгу.
Додаткові витрати потрібні на вчинення наступних дій:
- підготовка та укладання попереднього і основного договору купівлі-продажу квартири;
- оренда банківського осередку, перевірка справжності купюр;
- державна реєстрація договору і права власності на квартиру.
Якщо сторони угоди вирішили скористатися послугами ріелторських фірм, то оплата вартості їх послуг розподіляється між продавцем і покупцем відповідно до досягнутої домовленості.
Заключний етап угоди - підписання передавального акта на квартиру.
Підписання акту прийому-передачі та отримання ключів
Після передачі майна зобов'язання сторін, встановлені договором купівлі-продажу, вважаються виконаними в повному обсязі, сторони не мають претензій один до одного, а покупець стає повноправним власником квартири.
Документ підписують безпосередньо в квартирі, переконавшись в тому, що її стан відповідає умовам договору.
Терміни фізичної та юридичної звільнення квартири фіксують в договорі, в призначений день новий власник отримує комунальні рахунки і ключі.
Якщо за домовленістю продавець не відразу звільняє житлоплощу, необхідно укласти з ним договір тимчасового користування.
Читайте також: Повернення авансу за квартиру
Читайте також:
- Рейдерське захоплення квартири Рейдерське захоплення квартири - протиправні, незаконні дії осіб, метою яких є порушення майнових прав власника, шляхом присвоєння належного йому [...]
- Маневрений житловий фонд маневрений житловий фонд (МЖФ) - це сукупність житлових приміщень, що входять в структуру спеціалізованого житлового фонду, які надаються громадянам на тимчасовій основі для [...]
