Керуюча компанія як суб’єкт управління в сфері нерухомості - управління нерухомістю -

Управління нерухомістю - організація найбільш ефективного використання нерухомості в інтересах її власників, у тому числі розробка програми управління об'єктом нерухомості, організація технічної експлуатації нерухомості, забезпечення об'єкта комунальними послугами, маркетинг нерухомості, організація обслуговування користувачів нерухомості, забезпечення взаємовідносин з органами влади та комунальними службами, управління проектами розвитку нерухомості.

Під суб'єктом управління розуміється керуючий об'єктом нерухомості або керуюча компанія - фізична або юридична особа, яка здійснює комплекс дій з управління нерухомістю.

Керуючий об'єктом нерухомості. або керуючий нерухомістю. - штатний співробітник керуючої компанії або індивідуальний підприємець, який пройшов навчання за спеціальною програмою і атестований у встановленому порядку для професійного управління об'єктами нерухомості різного призначення і рівня складності.

Керуюча компанія - організація, основним видом діяльності якої є управління нерухомістю, що знаходиться у власності третіх осіб. При цьому необхідно враховувати, що під керуючою компанією можна також розуміти індивідуального підприємця, який надає послуги з управління нерухомістю.

І іноземні, і українські компанії, що займаються обслуговуванням і управлінням нерухомістю на українському ринку послуг, можна умовно розділити на три професійні групи.

До першої групи можна віднести компанії, що займаються тільки комплексної експлуатацією об'єктів нерухомості (facility management), тобто прибиранням приміщень і прилеглої території, а також експлуатацією інженерних систем будівлі (рис. 1.6). За необхідності до цього можуть додаватися додаткові послуги, наприклад, секретаря на ресепшн, організація харчування і т.д. Як правило, компанії, що займаються експлуатацією, частина завдань вирішують зусиллями власного персоналу, технічно складні або сезонні роботи віддають на субпідряд.

Крім того, цей сервіс надаються і великими компаніями, що управляють, які, крім інших аспектів діяльності (наприклад, фінансового управління), займаються і питаннями обслуговування інженерних систем, охороною, прибиранням і т.д. (Друга професійна група). При цьому частина робіт здійснюється власним персоналом, частина - передається на аутсорсинг. Практика показує, що часто компанії, які починали з одного виду діяльності (наприклад, прибирання або організація харчування в офісних будівлях), поступово збільшують штат співробітників, керуючого персоналу і, як наслідок, розширюють спектр своїх послуг.

Третя професійна група компаній, яка тільки починає розвиватися на українському ринку нерухомості, - компанії, крім вищеназваних послуг, що надають власнику ще й управління фінансовими потоками його нерухомості, тобто управління активами (asset management) - кредитами під реконструкцію, інвестиційними капіталами тощо.

Керуючий цього рівня є адміністратором, фахівцем в області нерухомості і економістом, який розуміє, що таке інвестиції, для чого інвестор побудував об'єкт або для чого власник купив об'єкт, чого очікує і за допомогою яких механізмів можна отримати максимальну фінансову віддачу. Повноваження подібних керуючих дозволяють розпоряджатися фінансами і відповідати не тільки за окремі угоди з нерухомістю, а й за розробку і втілення стратегії по максимізації прибутку

Мал. 1.6.Функціі керуючої компанії на ринку нерухомості

від керованих об'єктів. Таким керуючим довірено, наприклад, самостійно приймати рішення про те, яку частину об'єктів почати реконструювати, яку - перепрофілювати, а яку - використовувати як основне джерело доходу. В даний час в цьому напрямку розвиваються великі консалтингові компанії, а також девелопери, які надають в тому числі послуги з управління.

Яка керуюча компанія з трьох вищевказаних професійних груп буде обрана, залежить від власника, а конкретніше - від його тактичних і стратегічних цілей управління нерухомим майном, а також від етапу життєвого циклу об'єкта нерухомості.

Життєвий цикл об'єкта нерухомості - період часу, протягом якого нерухомість існує як фізичний об'єкт, щодо якого необхідно проводити певні роботи і послуги (нерухомість як об'єкт робіт і послуг), об'єкт правових та фінансово-економічних відносин (в тому числі нерухомість як об'єкт інвестування ), об'єкт, протягом життя якого власник несе тягар витрат і має можливість отримувати доходи, а також може володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном. Далі, на рис. 1.7 представлений типовий життєвий цикл об'єкта нерухомості як товару, об'єкта робіт і послуг та об'єкта інвестування.

Розглянемо функції керуючої компанії на етапах життєвого циклу докладніше.

Попереднє проектування об'єкта включає наступні основні роботи:

• визначення цільового призначення об'єкта (для подальшої реалізації, використання з метою систематичного отримання прибутку, виконання виробничої функції і т.п.);

• визначення кращого функціонального призначення об'єкта (офіс, торговельні площі, житло або комбінація цих компонентів);

• компонування структурних частин (розміри корисних, технічних площ, кількість і місцезнаходження входів, розташування сходів, технічних приміщень та обладнання і т.д.);

• пошук адекватних рішень по вибору і розміщення сучасного дорогого і складного інженерного обладнання;

Мал. 1.7.Жізненний цикл об'єкта нерухомості (як товару, як об'єкта робіт і послуг, як об'єкта інвестування)

Процедура отримання дозвільної документації з подальшим оформленням розпорядження уповноваженого органу влади про надання земельної ділянки під забудову та оформлення прав користування земельною ділянкою на період будівництва складна і може зайняти тривалий час.

В межах міста керуючі компанії мають достатній досвід для вирішення даної проблеми і здатні відстояти такі умови, які дозволяють забезпечити прийнятні гарантії для потенційного інвестора при організації фінансування проекту. При проектуванні і отриманні технічних умов від інженерних служб керуючої компанії необхідно зіставити бажаний проект з реальними технічними умовами.

Надлишкові вимоги інженерних служб здатні перетворити проект в нерентабельний, так само як і жорстка позиція українських архітекторів, які наполягають на своїх конструктивних рішеннях. На перший погляд, ці проблеми роблять подальшу реалізацію проекту неможливою.

Підготовка до будівництва і будівництво об'єкта. Будівництво об'єкта нерухомості, що відповідає потребам інвестора, можливо лише при дотриманні високої якості будівельних, монтажних і пусконалагоджувальних робіт. Інвестор, як правило, не в змозі самостійно оцінити якість будівельних, монтажних, пусконалагоджувальних та інших видів робіт. У цьому йому може допомогти керуюча компанія. На даному етапі періодичний нагляд керуючого нерухомістю забезпечить укладання грамотних договорів з підрядниками, дотримання прийнятих проектних рішень, своєчасне внесення коригувань, які не могли бути попередньо враховані на папері, виконання підрядниками своїх контрактних зобов'язань, монтаж якісного обладнання і його налагодження.

При прийманні об'єкта приймальною комісією керуюча компанія забезпечує взаємодію з наглядовими органами, постачальниками комунальних послуг та отримання від підрядників повного комплекту документації, яка ляже в основу подальшого обслуговування об'єкта.

Якщо компанія надалі буде експлуатувати об'єкт нерухомості, то вона зацікавлена ​​в максимальному розкритті дефектів та способи їх усунення їх будівельною компанією до підписання акту приймальною комісією. Після введення об'єкта нерухомості в експлуатацію керуюча компанія вже не зможе проводити невмотивовані для власника об'єкта ремонти або заміни обладнання.

Якщо Ви помітили помилку в тексті виділіть слово і натисніть Shift + Enter