Капремонт орендованого майна спірні моменти
За загальним правилом виробництво капітального ремонту майна, навіть якщо воно передано в оренду, є обов'язком його власника. Бажання власника об'єкта «перекинути» хоча б частину проблем на «квартиронаймачів» цілком зрозуміло, але ...
Згідно з пунктом 1 статті 616 Цивільного кодексу орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди. Капремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо тривалість ремонту не визначена договором або викликана нагальною необхідністю, то в розумний строк.
Порушення орендодавцем обов'язки з виробництва капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
- провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
- зажадати відповідного зменшення орендної плати;
- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Найпопулярнішим є перший шлях. Як показує судова практика, повернути свої «кровні» виявляється вельми проблематично.
Для початку розглянемо вельми специфічну ситуацію. Відразу зауважимо, що зіткнутися з нею на практиці доведеться, м'яко кажучи, далеко не всім учасникам господарської діяльності.
Отже, між територіальним управлінням Росимущества (орендодавцем) і якоюсь фірмою з Кременчука (орендарем) був укладений договір оренди майнового комплексу, що знаходиться у федеральній власності. У договорі було відображено, що при проведенні орендарем капремонту орендованого майна за свій рахунок понесені ним витрати зараховуються в рахунок підлягає внесенню орендної плати. Обов'язковою умовою є попереднє узгодження з Росимуществом планованих робіт. Залік проводиться після фактичного виконання робіт і подання орендодавцю документів, що підтверджують проведення ремонту.
В період дії договору зазначене положення справно виконувалося, і вартість таких робіт неодноразово зараховувалася в рахунок орендної плати за відповідні періоди. Правда, в один «прекрасний» момент теруправління ФАУФІ випустило своєрідне розпорядження. У ньому містилося припис відділу бухгалтерського обліку здійснювати списання залікової суми шляхом погашення 50 відсотків щомісячної орендної плати у вигляді заліку витрат по капремонту. Що стосується решти 50 відсотків орендної плати, то їх орендар повинен вносити до бюджету протягом терміну дії договору.
Однак власник відмовився провести цей залік. В результаті бізнесмен звернувся зі скаргою до суду. Його мотивація полягала в наступному: капремонт водопроводу не проводився з 1976 року - моменту будівництва будівлі. Даний факт свідчить про невиконання орендодавцем обов'язки із заміни труб водопостачання упродовж розумного строку.
В ході розгляду арбітри встановили, що в договорі відображена обов'язок орендаря виробляти витрати на поліпшення орендованого майна за згодою орендодавця. Також в договорі була визначена форма орендних платежів у вигляді витрат орендаря на поліпшення об'єкта оренди. Проведені ремонтні роботи не були узгоджені з власником в установленому порядку. Крім того, ПБОЮЛ не надав належних доказів невідкладної необхідності ремонту.
Як бачимо, перш ніж йти із заявою в суд, необхідно відповідним чином підкріпити свою позицію. Логічні доводи і недотримання формальних умов договору навряд чи стануть добрими помічниками в залі суду.
На противагу попередньому проаналізуємо ще один цікавий випадок. Департамент управління майном міського округу Самари (орендодавець) і компанія (орендар) уклали договір оренди підвальних приміщень. Після проведення капітального ремонту орендованого майна у фірми виникло цілком закономірне бажання відшкодувати свої витрати. За традицією, що склалася, представники Росимущества відповіли відмовою. Як неважко здогадатися, організація вирушила шукати правду в суді.
Для початку арбітри звернули увагу учасників процесу на акт передачі орендарю об'єктів нерухомості. В даному документі було зафіксовано, що капітального ремонту потребують стелі, внутрішні стіни перегородки, підлоги, віконні рами, дверні прорізи, електромережу та освітлювальна апаратура, сантехнічне обладнання та система водопостачання, система опалення. Санітарний стан об'єкта - незадовільний. А тому приміщення не могли бути використані за цільовим призначенням без виробництва капремонту.