Якщо на квартиру накладено обтяження, як її продати

Багатьом сьогодні доводиться продавати квартиру під обтяженням. Відбувається це з різних причин. Що це означає - обтяження на квартиру? Обтяження дає можливість придбання деяких прав власності на це житло особами, які не є її власниками. У правовстановлюючих документах присутній відповідний запис - свідоцтво з підтвердженням держреєстрацію про право власності на об'єкт нерухомості. Обтяження починає діяти після винесення відповідного судового рішення або при укладенні договору.

Обтяження квартири: в яких випадках відбувається

Види обтяження квартири

Застава довіреній особі

Об'єкт нерухомості може перебувати під самими різними видами обтяження. Так деякі власники для зменшення ризику втратити квартиру оформляють її в заставу довіреній особі (зазвичай в цій якості виступає хтось із батьків). Якщо на квартирі лежить обтяження у вигляді застави, то власнику свої плани з продажу житла доводиться погоджувати з заставодержателем (в даному випадку це приватна фізособа, а не кредитно-фінансова структура).

Якщо власник квартири укладає договір довічного утримання, то така квартира також отримує статус обтяження. Договір ренти може бути двох типів: договір купівлі-продажу з правом довічного проживання її колишнього власника; договір довічного утримання з коштом.

Суть такої ренти полягає в тому, що люди, які беруть зобов'язання по догляду та утримання колишнього власника нерухомості, після його смерті отримують його майно в свою власність. До того терміну, поки не знято обтяження (фактично до смерті власника) платник ренти вільно розпоряджатися житлом не може.

Фінансові труднощі сьогодні змушують власників квартир оформляти іпотечні та споживчі кредити. Іпотека - один з популярних варіантів застави, коли закладається нерухомість залишається у власності власника, а кредитор дотримується своїх інтереси при продажу майна, якщо позичальником своїх зобов'язань не виконує. При іпотечному кредитуванні кредит видають під заставу нерухомості. При кредиті на покупку квартири саме майно переходить банку в заставу як гарантія повернення кредиту (іпотека на квартиру накладає обтяження). Якщо позичальник не здатний більше виплачувати борг по іпотеці, обтяжена іпотекою квартира продається. Власник іпотечної квартири може оформити там реєстрацію собі і іншим особам. Згода банку-кредитора не потрібно. Обмежень по кількості реєстрацій мешканців для власника також немає (розмір житлоплощі не грає ролі). Закладену квартиру здають в найм, дарують і навіть продають, але ці угоди укладаються вже за згодою банку-кредитора. Перевіряється платоспроможність покупця - нового господаря квартири для збереження гарантій виплати кредиту. Ситуація спрощується, якщо покупець відразу погашає весь кредит - тоді обтяження з квартири відразу знімається без погоджень з банком.

Найбільш важким обтяженням на квартиру, на думку юристів, є арешт. Накласти така заборона можуть суди або судовий пристав, виконуючий судовий акт. Причина для такого рішення одна - борги власника квартири. Займодатель, яким власник не повернув вчасно взяту в борг велику суму грошей, звертається до суду з вимогою про накладення арешту на квартиру позичальника.

Прописка сторонніх осіб

Серед видів обтяження на квартиру поширений варіант - прописка, коли в квартирі, крім власника, прописані сторонні люди. У власника житла з оформленням договору купівлі-продажу квартири з обтяженням проблем зазвичай не виникає, незалежно від кількості прописаних мешканців, так як крім власника ніхто на цю нерухомість прав не має. Для володарів міцної нервової системи і сильного характеру покупка квартири під обтяженням - реальний варіант економії. Але перед вчиненням такої угоди треба з'ясувати всі нюанси, інакше згодом великі проблеми можуть обтяжувати вас. До здійснення угоди з такою нерухомістю договір треба вивчати ретельно.

Довірче управління

Цей вид обтяження полягає в тому, що сторона передає іншій квартиру на певний термін, яка і здійснює довірче управління на цей період. Договір укладають на 5 років за формою продажу нерухомості з обов'язковою держреєстрацією. Борги власника квартири на майно, оформлене їм в довірче управління, не поширюються.

Крім арешту, прописки, ренти, іпотеки, застави квартири, є й інші види обтяження. Наприклад, можна вважати обтяженням оренду, коли орендар, який укладає договір оренди житла, має право на проживання на зазначеній території на весь період дії договору оренди.

Обтяження від органів опіки

У ситуації, коли серед власників нерухомості є неповнолітні діти або недієздатні громадяни, здатні постраждати при продажу, то на проведення угоди купівлі-продажу на шкоду інтересів співвласників можуть накласти обтяження на квартиру органи опіки та піклування.

Обтяження по материнському капіталу

Щоб погасити кредит на придбання житла за допомогою материнського капіталу. треба оформляти його як спільну власність всіх членів сім'ї і проживають спільно родичів. Завірене нотаріусом зобов'язання вимагає пенсійний фонд. Від головного власника вимагають зобов'язання оформлення квартири у власність подружжя, всіх дітей і інших родичів. Згідно із законом про захист сім'ї та дітей це треба зробити протягом півроку з дня зняття обтяження на квартиру по материнському капіталу. Детальніше:

• Щоб зняти обтяження на квартиру, треба домовитися з банківськими службовцями для спільного візиту в реєстраційну палату. Документи для подачі готує банк.
• Якщо квартира загальна, треба міняти форму власності - по ½ у кожного чоловіка. Виписку з ЕГРП треба взяти в Росреестра (дійсна добу!) І з паспортами у нотаріуса оформити шлюбний договір.
• Знову в регпалати з паспортами і договорами і свідченням на квартиру. Квартиру ділять на двох.
• Якщо квартира в частковій власності, треба оформляти договір дарування на дітей (самостійно, у довільній формі або у ріелтора). Якщо двоє дітей, можна кожному з батьків подарувати одному з дітей по будь частці житлоплощі. Органи опіки цей момент не контролюють.
• У регпалати здаються паспорта, договори дарування, свідоцтва на квартиру, свідоцтва про народження та про одруження (копії) і квитанція після сплати держмита ..
• Початок форми.

Зобов'язання по материнському капіталу треба виконувати відповідально, так як прокуратура може подати позов до суду, і якщо прокурорська перевірка факти підтвердить, рішення суду буде не на користь відповідача. Майнові права дітей в такій ситуації контролюють органи опіки, які мають повноваження у разі порушення прав визнати операцію з нерухомістю недійсною.

Як же захистити себе і дізнатися, чи знаходиться квартира, яка продається під обтяженням? Право накладати обтяження на нерухомість мають територіальні органи Управління Федеральної служби державної реєстрації. Факт обтяження на квартиру підлягає реєстрації в Росреестра. Це пояснюється тим, що відомості, в тому числі і про нерухомості з обтяженням, які заносять в ЕГРП, використовують при укладанні угод купівлі-продажу нерухомості (витяг їх ЕГРП для складання договору є обов'язковою). Це гарантує покупцям чесну угоду, так як продавці квартир іноді намагаються приховати інформацію про обтяження.

Особливості угоди з обтяженням

Щоб зняти обтяження на квартиру, позичальник повинен погасити кредит повністю, з усіма відсотками і штрафами, зазначеними в умовах договору. Заставодавець звертається в банк з проханням подати заяву до реєстраційного відділ про зняття обтяження з житла, яке є заставою по іпотечному кредиту. У разі остаточного погашення кредитної заборгованості по іпотеці реєстраційний запис про обтяження квартири вважається погашеною, і на свідоцтві про реєстрацію права власності повинен стояти штамп, який підтверджує зняття обтяження. Поки позичальник не виконав всі кредитні зобов'язання повністю, він не може без повідомлення банку розпоряджатися нерухомістю, квартира може бути реалізована «з молотка» для компенсації банківського боргу. Але, як правило, до суду не доходить, і кредитний комітет з позичальником вирішують проблему мирними способами, наприклад: продаж обтяжливою нерухомості з подальшою виплатою кредитної заборгованості. Найчастіше банки дають згоду власникам на продаж своїх квартир, адже банк цікавить не конкретна квартира, а погашення заборгованості по кредиту. Після згоди банку, власник квартири повинен знайти покупця. Якщо знайшовся покупець на квартиру з обтяженням, в банку, де вона була закладена, оформляють угоду, після якої з об'єкта знімають іпотечне обтяження.

Процедура купівлі-продажу нерухомості, яка знаходиться у банку в заставі, відрізняється від стандартної операції з житлом:

• покупець квартири бере в оренду два осередки;
• в банківському сейфі покупець залишає суму для погашення кредиту;
• якщо кошти залишаються, то залишок переходить в осередок продавця квартири;
• після отримання належних грошей банк видає довідку про погашення кредиту;
• згодом сторони укладають договір купівлі-продажу з реєстрацією;
• після процедури реєстрації нового хазяїна квартири видають виписку про зняття обтяження на його власність;

По завершенні всіх операцій продавець забирає з осередку свій залишок, а покупець отримує право власності.

Квартири під обтяженням користуються попитом на ринку - як правило, вони в хорошому стані, особливих вкладень не вимагають, юридично чисті, і ціни на таке житло набагато нижче ринкових.

можливі труднощі

Але не всі і не завжди складається вдало: при покупці квартир з обтяженням можна зіткнутися з великими труднощами. Наприклад, закладає покупець перед підписанням договору в банківську комірку гроші на покупку квартири, банк перевіряє їх і дозволяє зняти обтяження. Квартиру із застави звільняють, і після цього продавець від угоди відмовляється. Покупцеві в такій ситуації доведеться через суд зобов'язувати власника квартири відшкодувати витрати на що не відбулася угоду. Уникнути подібної ситуації допоможе оформлення попереднього договору завдатку.

Інша ситуація: квартира продана і документи за всіма борговими зобов'язаннями перед банком оформлені, але колишній власник з чужої вже власності не з'їжджає. І в цьому випадку тільки звернення до суду з вимогою про виселення продавця квартири і визнання колишнього власника, що втратив право користування. Такі позови можуть тягнутися роками.

Торги з продажу закладеної нерухомості організовують органи, що здійснюють виконання рішень суду, проводять їх за місцем знаходження майна. Інформація про торги з'являється за 10 - 30 днів до початку. Всі бажаючі учасники вносять завдаток (не більше 5% від початкової вартості закладеної нерухомості). Переможцем прилюдних торгів визнають учасника, який запропонував найбільшу суму. Протягом п'яти днів після внесення покупної ціни укладають договір купівлі-продажу квартири. Цей договір і протокол про результати торгів ─ підставу для реєстрації в ЕГРП.

Форма аукціону від публічних торгів відрізняється тим, що початкова ціна об'єкта продажу встановлюється на підставі оцінки експертів. Інформацію про проведення аукціону публікують в періодичних виданнях (на офіційних ресурсах виконавчої влади за 6 - 13 днів до встановленої дати аукціону). Учасники також вносять задаток до 5% від початкової ціни. Виграв визнають учасника, який запропонував максимальну суму. Переможець з організатором підписують протокол про результати аукціону. Після внесення всієї суми укладається договір купівлі-продажу з реєстрацією права власності.

Обтяження і ціни

Як правило, квартири з обтяженням дозволяють продавати, за умови згоди покупця взяти на себе турботи по звільненню житла від заборон. Заборона на продаж накладається тільки в разі обтяження у вигляді арешту - цю угоду в УФРС просто не зареєструють. Неможливим може бути проведення угод в аварійних будинках, які підлягають розселенню.

В інших випадках квартира переходить в новому власнику вже з обтяженнями. Простіше кажучи, обтяження «слід» за майном як «придане». Погоджуватися на такий варіант можна, якщо є можливість консультації у досвідченого фахівця. «Зазвичай обтяження впливають на ціну квартири. Можна знизити її на 30% за рахунок «обтяжуючих обставин». Зниження ціни залежить від виду обтяження. Наприклад, якщо квартира, що купується знаходиться в будинку-пам'ятці культури, то її власник «в навантаження» отримає обтяження із зобов'язанням щодо збереження об'єкта. Тобто житлоплощу треба підтримувати в ідеальному стані і при необхідності давати можливість здійснювати перевірку його стану відповідними організаціями. Але таке обтяження на вартість об'єкта практично не впливає.