Які проблеми чекають власників таунхаусів

Для початку розберемося, що таке таунхауси і як вони представлені на ринку Нової Москви і Підмосков'я.

Простіше кажучи, таунхаус - невеликий житловий будинок міського типу з невеликою земельною ділянкою. Зараз ця назва об'єднує різні види будинків, з'єднаних між собою загальною стіною (стінами) в лінію різної конфігурації.

У число селищ з будинками прийнято включати всі моно- і мультиформатні селища, на території яких будуються таунхауси. Таких в Підмосков'ї більшість. За оцінками гравців ринку, з близько 400 проектів заміської нерухомості, які зараз знаходяться в продажу, близько 300 забудовуються в тому числі і будинками, відзначає комерційний директор компанії RDI Дмитро Власов.

За даними компанії Blackwood, всього в Підмосков'ї на первинному ринку житлової заміської нерухомості налічується близько 200 селищ, що пропонують на продаж зблоковані житло, що у відносному показнику складає близько 45% від загальної кількості котеджних селищ у продажу. При цьому на території Нової Москви розташоване близько 32% від загальної кількості котеджних селищ з будинками в Московському регіоні, розповів керуючий партнер Blackwood Костянтин Ковальов.

В основній своїй масі селища з будинками відносяться до економкласу

Якщо брати Новоризьке і Рублево-Успенське напрямки, то там можна говорити про бізнес і навіть еліт-класі.

Найчастіше таунхаус - це блокується двоповерховий (від двох секцій) будинок. Набагато рідше будують 3-4 поверху. Середня площа квартир в будинках - 90-130 кв. м. У бізнес-класі - 180-250 кв. м. У еліт-класі - від 250 до 1000 кв. м. Зазвичай одна будова розраховане на 6-10 блокованих секцій (квартир). Більшість мультіформатних селищ з будинками в даний час орієнтовані на два сегменти ринку - бізнес-клас (таунхауси) і комфорт-клас (багатоквартирні малоповерхові будинки).

На сьогоднішній день пропозиція таунхаусів в основному розподілено на найпопулярніших напрямах: Нова Рига, Калуське, Київське, Варшавське, а також Новокуркінское шосе, де представлено цілий район таунхаусів. Безумовно, селища, де представлені таунхауси, зустрічаються і на інших напрямках, але це скоріше локальні поодинокі проекти.

image_2 (original) (Фото: Depositphotos / dudakov)

Приблизно в 75% від загального числа проектів, виставлених в даний час на продаж, пропонується зблоковані житло, розповів Дмитро Власов.

За оцінкою фахівців ринку заміської нерухомості, в даний час зростає попит на меншу площу котеджів, таунхаусів, прибудинкових ділянок. Це обумовлено, зокрема, тим, що житло за містом стало конкурувати з московським. "Люди зараз все частіше купують квартиру в таунхаусі замість квартири в новобудові на околиці столиці. Заміське житло все частіше стає другим, а єдиним. Для таких покупців характерно бажання знизити бюджет покупки за рахунок зменшення площі", - відзначає Дмитро Власов.

Девелопери відчули зростаючий попит і наростаючу популярність в сегменті таунхаусів як альтернативі міському житлу і почали активно реалізовувати подібні проекти.

За словами Костянтина Ковальова, популярність даного формату висока, особливо на території Нової Москви з можливістю отримання московської прописки.

Оскільки попит на зблоковані житло бізнес- і економ-класу стає дедалі більше, можна припустити, що мінімум в 90% нових проектів буде запланована забудова будинками, прогнозує Дмитро Власов.

Розкид цін ДОСИТЬ ВЕЛИКА

Максимум вартості припадає на проекти в котеджних селищах, які позиціонуються як елітні або як преміум-клас. Мінімум - в мультіформатних проектах з малоповерхової забудовою економ-класу.

За даними компанії Blackwood, бюджет покупки таунхауса економ-класу в Новій Москві може варіюватися від 4,7 до 9 млн руб. Середня вартість таунхауса становить 9 млн руб. Залежно від якості і готовності селища ціни коливаються від 6 до 16 млн. Якщо говорити про сегмент Новоризького, Іллінського і Рублево-Успенського напрямків, то, за даними Penny Lane Realty, вартість у побудованих селищах починається від 25 млн руб. в споруджуваних - від 15 млн руб. В середньому по області вартість таунхауса становить 10 млн руб.

РИЗИКИ ПРИ покупці таунхауса

Якщо з ринком таунхаусів все більш-менш зрозуміло, то в нашому законодавстві існує велика плутанина.

Як пояснили в комітеті Московської області по пайовій житловому будівництву, ветхому та аварійному житлу, зараз продаються таунхауси на землях для ІЖС, садівництва, дачного будівництва і городництва, навіть на землях сільгосппризначення, це неприпустимо.

Раз блоковані будинки визнані багатоквартирними, то, отже, забудовнику необхідно отримати дозвіл на будівництво з усіма супутніми документами, передбачити необхідну інфраструктуру і будувати по закону 214-ФЗ.

По суті, вУкаіни законодавчо поняття таунхауса ніяк не закріплено і влада визнає такі будови як блоковані житлові будинки. Через існуючих нормативних актів вийшло, що забудовники таунхаусів практично витіснені з легального ринку

За оцінкою експертів, в зв'язку з цим виходить, що більшість селищ з будинками в Підмосков'ї зводяться незаконно. З Нової Москвою ситуація простіше. Нагадаємо, що після приєднання нових територій все землі автоматично поміняли статус на "землі населених пунктів". Тепер забудовнику потрібно просто отримати дозвіл на будівництво і включити проект в територіальні плани розвитку муніципалітетів.

Також, на думку Олександра Когана, необхідно вдосконалювати федеральне і регіональне законодавство, що виключає можливість будівництва багатоквартирних будинків на землях ІЖС і землях, наданих садівничим, городницьких і дачних некомерційних об'єднань громадян.