Як заощадити на переплати іпотеці мінімум 100 тисяч рублів

Отримання іпотеки - це така морока, що після пари місяців біганини починаєш думати: «Може, блазень з нею, з економією?». Однак щедрі ви будете до тих пір, поки не побачите відсотки в рублях, а рублі - в матеріальних благах. Не треба поспішати. Краще втратити трохи часу, але заощадити великі гроші.

Процентна ставка і переплата

Має сенс боротися за кожен відсоток. Спочатку здається, що зайві 1-3% - суща дурниця. Але дивитися треба не на розмір процентної ставки, а на суму переплати.

Переплата за відсотки

Підрахуємо суму переплати для кредитів під 9 і 10% річних.

Припустимо, житло коштує 2 мільйони рублів. Початковий внесок - 20%, тобто 400 тис. Рублів. Таким чином, сума кредиту складе 1,6 млн рублів. Термін кредиту - 10 років. Платежі аннуїтетниє. вважаємо:

За додаткові 5 років доплачуємо понад півмільйона рублів. Переплата прагне до 100%. Це при ставці 9-10%. Знаєте, скільки переплатите при 15% річних? Понад 150% від суми кредиту (2 426 307 рублів). На ці гроші можна було б купити додаткове житло або машину.

Зрозуміло, що тривалий термін вибирають для зниження розміру щомісячного платежу. Але давайте порахуємо, який буде розмір щомісячного платежу для кредиту в 1,6 млн на терміни в 10, 15, 20 і 30 років:

10 років - 21 144 (переплата - 936 420);
15 років - 17 194 (переплата посилання - 1 493 443);
20 років - 15 440 (переплата - 2 103 337);
30 років - 14 041 (переплата - 3 448 439).

Якщо дивитися на щомісячні витрати, то 20-річний термін істотно легше «тягнути», ніж 10-річний - різниця в 5 704 рубля. Але чи варто переплачувати майже 1,4 млн, щоб економити всього 1 399 в місяць, погоджуючись на термін в 30 років?

Збільшуйте термін кредитування тільки в тому випадку, якщо схвалений кредитний ліміт менше потрібної вам суми на 100-200 тисяч, накопичити які немає можливості.

Переплата за зручні платежі

Щомісячні платежі можуть бути аннуїтетнимі (рівними) і диференційованими. Різниця полягає в способі виплати відсотків. При ануїтетною схемою процентна частина платежів в перші роки перевищує суму основного боргу.

При диференційованою схемою щомісячно виплачується однакова сума основного боргу, а сума відсотків поступово зменшується. Загальна переплата менше, але перші платежі є високими і можуть бути не по кишені.

Для наочності перерахуємо вартість нашого кредиту в 1,6 млн з наведеного вище прикладу. Умови ті ж, але платежі не аннуїтетниє, а диференційовані.

У таблиці вказані розміри першого і останнього платежів. Перший платіж при ставці в 9% складе 25 563 рублів, але кожен місяць сума зменшується, і останній платіж буде дорівнює 13 435 рублям.

Як бачимо, диференційований графік дозволяє заощадити ще 100-130 тисяч рублів. Зате при виборі аннуитетного способу погашення ви можете розраховувати на велику суму кредиту, ніж при диференційованою схемою.

Для банку аннуїтетний графік вигідніше, тому рідкісна кредитна організація сьогодні запропонує вам диференційовані платежі.

як заощадити

Введіть в будь-якому пошуковику словосполучення «іпотечний калькулятор», і робот запропонує десятки варіантів. Простежте за тим, щоб можна було ввести значення додаткових комісій (одноразових і щомісячних). Добре, якщо програма видає графік платежів.

Тепер починайте прораховувати пропозиції банків. Шукайте повні умови кредитування (з усіма комісіями) і поперемінно вводите параметри в поля калькулятора. Оцініть розмір щомісячних платежів і суму переплати.

Не поспішайте. Подивіться, скільки буде коштувати кредит при мінімальній і максимальній ставці, зі страховкою і без. Порівняйте пропозиції декількох банків і виберіть найвигідніший варіант.

Податкове вирахування

Ви маєте право повернути 13% від вартості квартири і суми сплачених відсотків. Звичайно, якщо отримуєте офіційну зарплату, з якої утримується прибутковий податок, і не є підприємцем або непрацюючим пенсіонером. Отримані гроші можна витратити на виплату іпотеки.

Зберіть пакет документів:

• довідка про доходи (2-ПДФО);
• декларація з ПДФО;
• документи, що підтверджують покупку житла (договір купівлі-продажу або передачі прав, акт прийому-передачі квартири);
• документи, що підтверджують право власності на куплене житло (це обов'язково, якщо житло, що будується, доведеться почекати);
• платіжні документи (квитанції, розписки, банківські виписки, чеки);
• договір на кредит;
• паспорт;
• ІПН.

Потім вирушайте до податкової і пишіть заяву.

Є обмеження: максимальна сума відрахування - 260 тисяч рублів (вартість житла - не більше 2 мільйонів рублів).

260 тисяч можна отримати одноразово, якщо річна сума ПДФО з доходів платника податків більше або дорівнює 260 тисячам. В іншому випадку одноразово повертається сума, що не перевищує розмір прибуткового податку, а залишок виплачується в наступні роки.

Наприклад, заробітна плата позичальника становить 75 тисяч рублів на місяць і 900 тисяч на рік. Прибутковий податок за рік: 900 х 13% = 117 тисяч. Тоді податкове вирахування в сумі 117 тисяч повернуть відразу, а решту 143 тисячі - в наступні роки.

За відсотками відрахування надається без обмежень, але повернення коштів здійснюється протягом усього терміну кредитування, у міру фактичної сплати відсотків. Доведеться звертатися до податкової щорічно.

Повернемося до нашого прикладу. Якщо ми взяли кредит в 1,6 млн на 10 років, то при ануїтетною схемою платежів нараховані відсотки за перший рік складуть 175 тисяч, 13% від яких будуть рівні 22 750 рублів. У наступні роки сума відрахування буде зменшуватися, так як щомісяця зменшується і сума відсотків. Наприклад, за другий рік вона складе близько 162 тисяч (відрахування - 21 060 рублів), а за останній рік - 14 тисяч (відрахування - 1 820 рублів).

Пам'ятайте про те, що для громадян, які купують квартиру в кредит, податкові відрахування надається один раз. Якщо плануєте в майбутньому покращувати житлові умови (теж за допомогою іпотеки), то, ймовірно, вигідніше скористатися цією можливістю пізніше, коли будете купувати нове житло за вищою ціною.

Пільгові програми кредитування

Наприклад, «Військова іпотека» у «Газпрому» видається при первинному внеску від 10% і за ставку від 10,45% річних. Для порівняння: стандартні умови того ж банку - від 12,45% річних при первинному внеску від 15%. У АІЖК є кредит для молодих вчителів під фіксовану ставку 8,5% річних.

Отримання кредиту за спеціальними умовами - це великий головний біль зі збором документів і доведенням своїх прав на пільги. Але воно того варте. Крім пільгових процентних ставок позичальники можуть отримати кредитні канікули (відстрочення виплати відсотків) при народженні дитини, субсидії для часткової оплати початкового внеску, безкоштовні земельні ділянки та інші переваги.

Також зверніть увагу на спільні програми банків і забудовників. Наприклад, знижені ставки для покупки квартир у забудовника - партнера банку. Підступу тут немає. Зазвичай ці партнери самі є позичальниками банку (брали кредити на будівництво), тому останнім вигідно, щоб забудовник якомога швидше розпродав квартири і повернув борг.

Ще один шлях - купити квартиру в новобудові. Держава заохочує розширення житлового фонду, і у банків, які беруть участь в державних програмах, ставки на нове житло знижені.

Нарешті, звертайте увагу на спеціальні акції, в рамках яких є шанс отримати гроші на вигідних умовах.

Підводні камені дострокового погашення

Дострокове погашення - однозначно вигідний крок при виплаті споживчого кредиту. Але не можна сказати те ж саме про іпотеку.

Іпотечні кредити мають тривалі терміни, а гроші з часом знецінюються. 10 років - значний термін для економіки. Ви, напевно, пам'ятаєте чудові часи, коли квартири коштували 300-500 тисяч? Сьогодні цієї суми вистачить лише на початковий внесок, а всього-то 10 років минуло. До того ж, зарплата з часом зростатиме, а щомісячний платіж не зміниться.

У зв'язку з цим є сенс почекати з достроковим погашенням, щоб не відмовляти собі в радощах життя заради прискореної виплати кредиту. Адже через десяток років щомісячний платіж буде виявитися менш відчутною статтею витрат, ніж сьогодні.

Якщо при частковому достроковому погашенні вам запропонують на вибір - змінити термін кредитування або суму платежів, то вибирайте перше. Це вигідніше.

Материнський капітал і житлові сертифікати

Материнський капітал можна використовувати як в якості початкового внеску, так і для дострокового погашення. Особливо це вигідно при обміні квартири, коли кредит береться для того, щоб внести доплату. Те ж саме стосується житлових сертифікатів.

рефінансування іпотеки

Згодом умови кредитування змінюються. Періодично переглядайте іпотечні пропозиції банків. Якщо процентна ставка знизилася, можна спробувати отримати кредит на нових умовах.

Не виключено, що ваш банк погодиться знизити ставку, скорегувавши її відповідно до діючих тарифів. Наприклад, ви брали іпотеку в розпал кризи, і сьогодні ваша ставка виглядає дуже високою в порівнянні з актуальними умовами. Напишіть заяву, щоб банк переглянув умови кредитування на вашу договором.

Однак простіше перевести кредит в іншому банку. Це називається рефінансування - новий кредит для погашення старого. але на більш вигідних умовах. Це має сенс, якщо різниця в процентних ставках становить 2-3 процентних пункту і більш.

Економія на страховці

Цей спосіб теж вельми неоднозначний, але якщо вже сказали «а», то будемо розглядати всі варіанти.

Суть в тому, що банк зазвичай пропонує обмежений вибір страховиків. І якщо страхування саме по собі може бути обов'язковою умовою кредитування (по крайней мере, страхування житла, що купується), то нав'язати конкретного страховика банк не має права. Є думка, що вигідніше самостійно вибрати страхову компанію.

Витрати на страховку - це 1-3% від залишку заборгованості. Іноді вартість страховки розраховується від суми заборгованості, помноженої на 10%.

Страхування життя і здоров'я не є обов'язковим, але умови зазвичай такі, що при відмові від нього процентна ставка за кредит зростає, тому і тут заощадити не вийде.

Зате можна спробувати заощадити на сумі страховки. Чи не повідомляйте про проблеми зі здоров'ям, які не признавайтесь, що маєте шкідливі звички, і вам призначать мінімальний тариф. Також ціна страховки залежить від об'єкта страхування - є різниця, страхуються чи голі стіни або все, що є в квартирі.

Після закінчення деякого часу після отримання кредити ви можете поміняти страхову компанію, якщо знайдете страховика з більш низькими тарифами. Зрозуміло, питання доведеться узгоджувати з банком.

І ще. Якщо у вас мало грошей на початковий внесок, можна застрахувати відповідальність позичальника. При покупці такої страховки банк погодиться знизити розмір початкового внеску до 10%, причому без підвищення процентної ставки. Страховий внесок ви платите одноразово при оформленні кредиту - не менше 10% від суми, на яку зменшується розмір початкового внеску.

У нашому прикладі початковий внесок - це 20%, тобто 400 тисяч рублів. Якщо ми хочемо внести тільки 200 тисяч, то інші 200 повинні застрахувати. Це 20 тисяч рублів. Не така вже висока ціна за зниження розміру початкового внеску при збереженні інших умов.

Економія на оформленні угоди

Іпотека - справа складна для необізнаних. Іноді простіше звернутися до кредитного брокера, який видасть готове рішення. Винагорода брокера розраховується у відсотках від суми угоди. Недешево, але і економія очевидна.

Нехай послуги брокера коштують 1,5% від суми угоди. При тому ж кредиті в 1,6 млн ви заплатите посереднику 24 тисячі рублів, але він допоможе заощадити 150-200 тисяч на кредиті, а то й більше. У деяких брокерів є домовленості з банками, згідно з якими для клієнтів брокерів передбачені особливі умови - безкоштовне розгляд заявки на кредит, знижена на 0,5 і більше пунктів процентна ставка і т.д. Інша справа, що знайти надійного брокера - завдання не з простих.

Ви маєте право самостійно вибрати фірму-оцінювача. Не те щоб у банків є домовленості, щоб житло оцінювали не на вашу користь. Просто фірми, які рекомендують банки, зазвичай працюють за завищеними розцінками. Зверніться в кілька фірм, включаючи запропоновані банками, і виберіть ту, з якою вам вигідніше і комфортніше працювати.

Ріелтори, брокери, оцінювачі, страховики, нотаріус, реєстрація угоди, держмито, оренда банківського осередку - все це коштує грошей. Обов'язково з'ясуйте заздалегідь, які витрати чекають. Так ви, по-перше, не опинитеся в ситуації, коли вам елементарно не вистачить грошей (і тоді угода зірветься). По-друге, зможете вирішити, які операції можна виконати самостійно (і, відповідно, заощадити).

Ніде правди діти, іпотека - це страшно. Тому позиція клієнтів, які тягнуть з покупкою житла, зрозуміла. Вони чекають, що ставки і ціни на нерухомість знизяться. Але врахуйте, що якщо знизиться відсоткова ставка, то ціни на житло тут же злетять.

Припустимо, є хороша квартира за 2 млн, накопичено 400 тисяч на початковий внесок (20%), і ви можете взяти кредит під 9% річних. Але ви чекаєте, поки буде 8%. Однак, коли ставки знизяться до 8%, ціна квартири стане тисяч на триста вище. І тоді перший внесок складе не 400, а 460 тисяч, а щомісячний платіж - 22 324 рубля замість 20 268.

Не тягніть! Якщо умови покращаться, то рефінансуватися ви завжди встигнете.

Які перспективи

Наостанок подивимося, які зміни нас чекають у найближчому майбутньому.

Стрімкого зростання цін на нерухомість поки не передбачається. Швидше за все, зростання цін на житло буде залишатися в межах інфляції.