Як перевірити дієздатність продавця квартири довідки, складання договору купівлі-продажу

Правова інструкція 9111.ru розповість, як перевірити дієздатність продавця житлового приміщення і що робити, якщо вона заперечується вже після здійснення угоди.

Як перевірити дієздатність продавця нерухомості?

В силу ст. 29 ГК України недієздатним визнається громадянин, що страждає психічним розладом, при якому не може розуміти значення своїх дій і не здатний керувати ними. Рішення про визнання недієздатним може бути винесено тільки судом на підставі судово-психіатричної експертизи (ст.ст. 281-286 ЦПК РФ). Відомості про визнання продавця недієздатним можна отримати в органах опіки за місцем проживання продавця. Щоб виключити можливість подальшого оскарження угоди, рекомендується запросити у продавця довідку з психоневрологічного та наркологічного диспансеру про те, що він не перебуває на обліку в даних установах.

Які наслідки угоди, укладеної недієздатною продавцем?

Відповідно до ст. 171 ГК РФ, нікчемною вважається угода, укладена громадянином, визнаним недієздатним внаслідок психічного розладу. Такий позов може подати опікун або прокурор в інтересах особи, яка визнана судом недієздатною. При наявності рішення суду про визнання особи недієздатною позов підлягає задоволенню, якщо не пропущені строки позовної давності або про пропуск не заявлено іншою стороною (ст. 181 ЦК України).

Угода може бути оскаржена і при відсутності рішення суду про визнання продавця недієздатним, коли існують сумніви в його здатності усвідомлювати характер скоєних дій і керувати ними в момент угоди (ст. 177 ЦК України). Така угода може бути визнана недійсною за позовом самого громадянина, або, якщо він буде в майбутньому визнано недієздатним, за позовом його опікуна або прокурора. При цьому необхідно довести, що в момент вчинення правочину дана особа не розуміло значення своїх дій і не було здатне керувати ними. Ці ж правила застосовуються при обмеженні дієздатності внаслідок алкоголізму та наркоманії, що послужили причиною важкого матеріального становища сім'ї такого громадянина (ст.30 ЦК України). Також питання про дієздатність може бути вирішене в результаті проведення посмертної психолого-психіатричної експертизи.

Після визнання угоди недійсною застосовуються наслідки її недійсності згідно ст.171 ГК РФ. При цьому сторони зобов'язані повернути один одному, отримане за угодою або відшкодувати вартість отриманого. Крім того, якщо одна зі сторін знала або повинна була знати про недієздатність іншої, у неї виникає обов'язок по відшкодуванню реальних збитків, завданих внаслідок вчинення правочину. Вона може бути визнана досконалою до вигоді недієздатного, якщо суд прийде до висновку, що опікун зробив би цю угоду при тих же обставинах.

Чи належить компенсація при витребування майна?

Якщо покупець придбав квартиру в результаті «ланцюжка» угод, де початковий продавець не мав дієздатністю, застосовується механізм ст. 302 ГК РФ, тобто подається позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. У таких випадках суд визнає, що майно вибуло з володіння поза волею особи, яка здатна розуміти значення своїх дій та керувати ними, а наступні договори є недійсними, тому що укладені на підставі попередньої нікчемного правочину. При цьому на підставі ст. 461 ГК України покупець має право вимагати повернення грошей від продавця.