Як оформити пролонгацію договору оренди, укладеного на термін 11 місяців

Розглянувши питання, ми прийшли до наступного висновку: договір оренди нерухомості, укладений на термін менше року, може бути пролонгований на колишніх умовах, в тому числі шляхом укладення додаткової угоди до нього. Державна реєстрація договору при цьому не потрібно.

Відповідно до п. 1 ст. 610 ГК України договір оренди укладається на термін, визначений договором. Якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. Пунктом 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

При припинення договору орендована нерухомість повинна бути повернута орендодавцеві з дотриманням правил, передбачених п. 1 ст. 655 ГК РФ. Однак в залежності від обставин і умов договору після закінчення терміну, на який його укладено, відносини його сторін, пов'язані з користуванням (володінням і користуванням) об'єктом оренди, можуть і продовжитися. При цьому повертати орендоване майно та укладати новий договір оренди не потрібно, хоча сторони не позбавлені можливості оформити відносини і таким способом.

1. Відповідно до п. 2 ст. 621 ГК РФ, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Укладати будь-які додаткові угоди для поновлення договору на -невизначеність термін не потрібно.

Нагадаємо, що від виконання договору оренди нерухомості, укладеного на невизначений термін, кожна з його сторін може відмовитися в будь-який час, попередивши про це іншу сторону за три місяці, якщо інший термін для попередження не встановлено законом або договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Зокрема, сторони мають право додатковою угодою змінити чинний договір оренди, включивши в нього умова, згідно з яким після закінчення терміну оренди за відсутності заперечень сторін договір вважається поновленим на той самий строк. У цьому випадку після закінчення терміну оренди договір буде автоматично відновлено без підписання будь-яких додаткових угод. Як роз'яснив ВАС РФ, при такому відновленні на новий термін договору оренди, укладеного на термін менше року, відносини сторін регулюються новим договором оренди, який не підлягає державній реєстрації (п. 10 Інформаційного листа № 59). Іншими словами, при «автоматичної пролонгації» договору термін нового договору оренди не -сумміруется з уже закінченим, а обчислюється заново.